الفرحان: مشاريع حكومية غير مجدية.. يستغلها مستثمرون ليخالفوا فيما بعد!

كشف الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة إنجازات للتنمية العقارية محمد الفرحان أن الشركة خفضت ديونها بنسبة %40 في الفترة الأخيرة، وذلك عبر تسويات مع بنوك وتخارج من مشاريع. وذكر الفرحان، في حوار مع القبس، أن الشركة تنفذ حالياً جملة مشاريع أهمها في البحرين، كما تفاوض لتخارج من مشاريع آخرها في السعودية.

وتحدث الفرحان عن الصعوبات التي تواجهها الشركات العقارية في السوق المحلي، داعيا الحكومة إلى زيادة حركتها في تملك الأبراج التجارية بهدف مساعدة الشركات واستبدال المباني الحكومية المترهلة بجديدة. من جانب آخر انتقد الفرحان ارتفاعات البورصة غير المبررة، حيث صعدت أسعار أسهم لا تستحق. وفي ما يلي نص الحوار:


* ما رأيك بارتفاعات البورصة منذ بداية العام؟
- الارتفاعات التي شهدها سوق الكويت للأوراق المالية منذ بداية العام هي مضاربات على شركات لا تستحق وأغلبها غير تشغيلية، حيث شهدت أسهم تلك الشركات دورانا بنسب عالية، مما تسبب في ارتفاع أسعارها، وهو ما قد يؤثر في سمعة السوق في حال توقف حركة التداول عليها، وانكشاف حقيقة قيم هذه الأسعار، وذلك في الوقت الذي لا تحظى فيه الشركات ذات القيمة التشغيلية الحقيقية بنسب تداول عالية، وهذا يعد إنذارا بخطر قادم على صغار المستثمرين الذين يتبعون مذهب المضاربة.

فنجد أن شركات قيم أسهمها 18 فلساً و20 فلساً تضاعفت أسعارها 4 مرات وهذا أمر غير طبيعي، فمن الطبيعي أن يتذبذب السوق بين الارتفاع والانخفاض، لكن لابد ان يكون الارتفاع يستند الى أسهم ذي قيمة تشغيلية وشركات تمتلك أصولاً جيدة.

* كيف ترى أسعار الأراضي في هذه الفترة؟
- نأسف أن سعر الأرض في أي مشروع عقاري بات يمثل %70 من إجمالي قيمة المشروع وهو ما يجعل المشروع غير مجز لأي مستثمر سواء فرد أو شركة، حيث بات المستثمر العقاري مكبلا، ولا يقدم على تطوير أي مشروع بسهولة مثلما كان الوضع في السابق، ما لم يكن المستثمر فردا ويمتلك الأرض منذ فترة طويلة وتكون قيمتها الدفترية أقل بكثير من قيمتها السوقية، وبالتالي أي عائد يعتبر إضافة بالنسبة له.

أما الشركات فإن شراءها للأراضي في ظل تلك الارتفاعات قد يشكل لها مخاطرة كبيرة، خصوصا أنها تدرس المشروع وتنظر إلى المردود المالي وانعكاساته المستقبلية على ميزانية الشركة. ان ندرة الأراضي في السوق المحلي وارتفاع أسعارها هي أهم ما تعانيه الشركات، لذا نطالب الحكومة بضرورة توفير الأراضي للمستثمرين حتى تستمر عجلة التنمية في البلاد، لاسيما في ظل ندرة الفرص المتاحة في السوق.

ونظرا لمنع الشركات من التعامل مع قطاع العقار السكني وما يشهده العقار التجاري من استمرار لأزمة المساحات الشاغرة المعروضة مقابل ضعف الطلب، بات العقار الاستثماري هو الفرصة الوحيدة المتاحة أمام الشركات، أفرادا وشركات، وهو ما أدى إلى تضخم أسعاره بشكل ملحوظ، متوقعا أن يعاني القطاع الاستثماري أيضا من أزمة معروض خلال السنوات المقبلة، نظرا لكثرة الرخص التي تم منحها خلال الفترة الماضية، في ظل عدم زيادة الطلب على التأجير.


فرص عقارية

* هل تلاحظ فرصا جديدة للشركات العقارية في البلاد؟
- الفرص باتت شحيحة جدا أمام الشركات العقارية في ظل هذه المعطيات، لذلك لا بد على الحكومة أن تتحرك في اتجاه توفير بدائل. لذا أدعو الحكومة إلى أن تغتنم فرص شراء المباني التجارية المشيدة في السوق المحلي، لاسيما ذات الجودة العالية منها، خصوصا أن عددا كبيرا منها يعرض في السوق بأسعار أقل من تكلفته، خصوصا إذا أقدمت الحكومة على تطوير مثيلاتها، بالإضافة إلى أنها بذلك تستفيد من عامل الوقت كونها مباني جاهزة لا تحتاج إلى سنوات لتطويرها، وذلك مقارنة بالمباني الحكومية التي تأخذ وقتا طويلا ما بين طرح مناقصاتها وترسيتها وتنفيذها، ولا ننسى أن الحكومة بالفعل لديها حاجة ماسة لهذه المباني بسبب تهالك عدد من مبانيها الحالية.

تلك الدعوة التي أوجهها للحكومة تصب فقط في مصلحة البلاد وتفيد القطاعين العام والخاص، وأنا أوجهها في وقت لا تمتلك فيه شركة انجازات أي برج للبيع ولا توجد مصلحة للشركة بقدر ما هي نظرة للمصلحة العامة لتحريك الاقتصاد، حيث سيساهم هذا التوجه في تقليص الميزانيات المرصودة للمباني الحكومية.

وأدعو المسؤولين الى ألا يخافوا من الملامة السياسية التي تشير إلى تنفيع البعض، ولكن في الوقت نفسه فليحرصوا على عدم المحاباة لأفراد أو شركات بعينها دون غيرهم. ونطالب المحفظة المليارية إلى الاستفادة من رأسمالها ومضاعفة أعداد صفقاتها من خلال الاستفادة من حجم الأبراج المعروضة للبيع.

وأناشد الجهات الحكومية بضرورة أن يتم منح القطاع الخاص الفرصة للمساهمة في البنية التحتية للمدن الإسكانية وذلك من خلال ضوابط عادلة للجميع بما فيها تحديد هامش ربح مع تجنب الروتين الحكومي القاتل لكون القطاع الخاص قادرا على تلك المهمة، خصوصا أنه أثبت نجاحه في تنفيذ عدد من المشاريع المماثلة في الكويت والسعودية والبحرين ودبي.

* ماذا تحتاج برأيك العاصمة من ناحية التطوير العقاري والخدمات؟
- تفتقر العاصمة للعديد من الخدمات فهناك مناشدات كثيرة بالاهتمام بها، لا سيما في ما يتعلق بتوفير مواقف عمومية للسيارات، بالإضافة إلى إعادة تنظيم بعض الطرق، خصوصا أن هناك عددا من الشوارع التي خطط لتوسعتها منذ سنوات طويلة ولم تنفذ، وهناك العديد من المواقع لتنفيذ مواقف للسيارات لم تقم الدولة بتنفيذها، وما يسير الاستياء أنه عندما يتقدم مستثمر لتنفيذ مواقف سيارات أو إعادة تنظيم منطقة يحارب. هناك نماذج تعيق القطاع الخاص وتمنعه من تبني أي مشروع أو المساهمة بتطوير أي مرفق مشترك مع الدولة.


قانون الـB.O.T

* كيف تقيّم قانون الـB.O.T الحالي؟
- قانون الـ «بي أو تي» ولد ميتا، بدليل أنه لا توجد رغبة من قبل القطاع الخاص للتعامل به، نظرا لكثرة القيود التي يحتويها، إلى جانب نظرة الحكومة بأن المستثمر يستفيد من دون إفادة البلاد.

على الجهات الحكومية تطبيق العقوبات على المخالف ومعاقبته ولكن لا بد من منح المستثمرين حقوقهم في تنفيذ المشروعات دون تقييد، كي لا يلجأ المستثمر إلى التغييرات في أوامر التنفيذ أو المخالفة، بحيث تكون هناك عدالة للجميع.

بعض المستثمرين يلجأون إلى المشاريع الحكومية على الرغم من أنها غير مجزية بالنسبة لهم، ولك بنية المخالفة فيما بعد. فلا بد على الجهات الحكومية أن تقوم بعمل تقييم موضوعي للمشاريع، وضبط الأسعار حتى لا يصل الأمر إلى عدم استطاعة المستثمر على التنفيذ.

لقد نفذت «إنجازات» مشاريع إسكانية وتجارية واستثمارية خارج الكويت بأعلى المواصفات، لكن يصعب تنفيذ مثل هذه المشاريع في السوق المحلي بسبب ارتفاع سعر الأرض الذي لا يعطي للمستثمر مجالا أن يصرف على المبنى الذي صممه، لذلك نرى تراجع الحركة العمرانية المتميزة والنموذجية في الكويت مقارنة مع مثيلاتها في دول الجوار والمنطقة.

* ماذا تقول عن المخالفات في قطاع العقار الاستثماري وعن تداولات القسائم الصناعية والمخازن؟
- نأسف للمستوى المتردي من المواصفات الذي باتت عليه البنايات الاستثمارية في السوق المحلي، والتي انتشرت بشكل ملحوظ في أغلب المناطق، على عكس النماذج الراقية من الخدمات التي تقدم في دول الجوار.

أما قطاعا الصناعي والمخازن فلم يحظيا بأدنى مستوى من الاهتمام من قبل الجهات الحكومية، حيث تعاني أغلب القسائم من صعوبة إيصال التيار الكهربائي، خاصة في منطقة الشويخ الصناعية وذلك لأي مشروع جديد يتم تنفيذه. من هنا، ندعو الدولة إلى ضرورة توفير الخدمات للقسائم الصناعية، حتى من خلال زيادة الرسوم، لا سيما أن السوق يعاني نقصا شديدا في هذا القطاع وهناك فرص وطلب كبير على تأجير المخازن والقسائم، حيث يتراوح عائد الاستثمار في هذين القطاعين ما بين 9 و%10 وذلك كي تسير عجلة المشاريع.


ديون ومشاريع

* هل عملت شركة انجازات على تخفيض مديونيتها كما فعلت الكثير من الشركات العقارية المدرجة؟
- استطاعت «انجازات» خلال الفترة الأخيرة تخفيض مديونياتها بنسبة بلغت %40، وذلك مقارنة بالالتزامات التي كانت عليها، وذلك من خلال تسويات تمت مع بعض البنوك وكذلك بيع عدة أصول تجارية وأراضي فضاء تجاري ومخازن في السوق المحلي.

* ماذا عن المشاريع الجديدة للشركة؟
- تنفذ الشركة الآن مشاريع في البحرين بكلفة 16 مليون دينار منها مجمع سكني مع إحدى الشركات الزميلة بكلفة 8 ملايين دينار، حيث تبلغ حصة الشركة من المشروع %50، فيما انتهت الشركة من تنفيذ مخازن بمساحة 16 ألف متر مربع في البحرين، بالإضافة إلى 10 آلاف متر مربع مخازن جديدة أيضا سيتم تنفيذها بكلفة إجمالية تقدر بنحو 8 ملايين دينار.

كما نفذت «انجازات» في السعودية مشروع سكني يضم 165 قطعة ارض، حيث تم التخارج من جزء منها والمتوقع التخارج من كامل المشروع قبل نهاية العام الحالي بعائد مجز يصل %100 مقارنة مع قيمة المشروع الدفترية عند الشراء قبل خمس سنوات، كما تدرس الشركة فكرة تطوير مشروع إسكاني مع جهة سعودية محلية، على مساحة تبلغ 11 ألف متر مربع في المنطقة الشرقية، حيث تبلغ نسبة أصول الشركة في السعودية بحدود %3.2 من إجمالي أصول الشركة.


عائد «الاستثماري» لا يتجاوز 6%

قال محمد الفرحان ان عائد البنايات الاستثمارية بات لا يتجاوز %5 إلى %6 في أحسن الأحوال، وذلك نظرا لتضخم الأسعار، خصوصاً في حال تضمين العائد لنسب الشواغر ومصروفات العقار تكاليف صيانته، معرباً عن أسفه أن نسبة قليلة جدا من الملاك يلتزمون بعمل الصيانة لعقاراتهم، حيث تلتزم الشركات فقط بذلك، خصوصا تلك التي تمتلك محافظ عقارية استثمارية، ولديها فرق خاصة للصيانة.


%28 من أصولنا في الإمارات

أفاد محمد الفرحان بأن للشركة تواجدا قويا في سوق الإمارات العقاري، حيث تقدر نسبة أصول الشركة بحدود %28 أي ما يعادل 35 مليون دينار، فيما تدار تلك الأصول من خلال مكتب خاص للشركة لمتابعة المشاريع، والتي تتمثل في مساكن للعمال، وكذلك تدرس الشركة فرصا عدة للاستثمار في دبي، لاسيما مع تميز العوائد التي تصل الى %10 كعائد صاف على الاستثمار.