قال هاني فادن، الرئيس التنفيذي لشركة مجموعة النفيعي للاستثمار، إن "صندوق النفيعي أم القرى ريت" يتميز بتقديمه أعلى عائد بين عوائد الصناديق العقارية المتداولة التي تستهدف مكة المكرمة عند الطرح، وذلك مع خفض للرسوم الإدارية لأدنى مستوياتها مقارنة ببقية الصناديق المتداولة في مكة.
وأضاف في حوار مع "أرقام" أن جميع العقارات لدى الصندوق لا يتجاوز عمرها السنة الواحدة، مما يخفض من أعباء الصيانة والتشغيل، ويزيد من هامش ربح المستأجر ويضمن استمراريته، وذلك ضمن قطاعات مختلفة تتنوع بين قطاع الضيافة والتجزئة والمكاتب الادارية.
وأكد على أن الصندوق يستهدف التوسع خارج مدينة مكة المكرمة، حيث يعتمد الصندوق على استراتيجية مبنية على عمليات الاستحواذ المستقبلية بقيمة تمثل 25% من إجمالي أصوله، خارج مدينة مكة المكرمة بعوائد تأجيرية أعلى من العوائد السائدة في مكة.
وإلى نص الحوار:
* ما الفرص التي يقدمها صندوق النفيعي – أم القرى ريت للمستثمرين تميزه عن بقية الصناديق المدرجة في السوق؟
- قدمت شركة مجموعة النفيعي للاستثمار عددا من الفرص والميزات التي ميزت صندوق النفيعي أم القرى ريت عن الصناديق العقارية المدرجة في السوق والتي تستثمر في مدينة مكة المكرمة. ولعل من أهمها العائد المستهدف للصندوق، حيث إنه يستهدف تحقيق عائد مبدئي يعادل 5.53% سنوياً وهو العائد الأعلى بين عوائد الصناديق العقارية المتداولة التي تستثمر في مدينة مكة المكرمة عند الطرح، إضافة إلى أن لدينا خططا توسعية لزيادة العوائد من خلال استثمار 25% من إجمالي أصول الصندوق خارج مدينة مكة المكرمة.
إن الصندوق يمتلك محفظة عقارية من أصول ذات نوعية وجودة عالية وحديثة البناء لا يتجاوز عمر جميع العقارات السنة الواحدة وتتنوع القطاعات بين قطاع الضيافة ومنافذ التجزئة والمكاتب الإدارية، ما يحد من مخاطر تركز الاستثمارات في قطاع واحد.
* يستثمر الصندوق في مكة المكرمة وحدها دون بقية مدن المملكة؟ ألا يرفع هذا من مخاطر الصندوق؟ وهل يستهدف الصندوق التوسع في مناطق أخرى وقطاعات أخرى؟
نظرتنا للاستثمار في مكة المكرمة على المدى المتوسط إلى الطويل نظرة إيجابية للغاية وتماشيا مع رؤية المملكة 2030 التي تجعل من مدينة مكة المكرمة والسياحة الدينية ركيزة أساسية في الرؤية حيث تهدف إلى اجتذاب 30 مليون معتمرٍ سنوياً بحلول عام 2030، ومع استمرار الحكومة السعودية على تطوير وإنشاء مشاريع ضخمة أخرى تخص البنية التحتية، لتشمل توسعة مطار الملك عبد العزيز بمدينة جدة، وإنشاء قطار الحرمين والذي يربط مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، وكذلك تطوير قطار المشاعر المقدسة، إضافة إلى مشروع مترو مكة المكرمة، حيث ستسهم هذه المشاريع العملاقة في زيادة الطلب على خدمات الضيافة والقطاع التجاري في مدينة مكة المكرمة بشكل كبير، والذي من المتوقع أن يساهم في ارتفاع نسبة العرض بـ 20 بالمائة خلال السنوات الثلاث المقبلة حسب تقديراتنا.
أما بالنسبة للشق الثاني من السؤال، نعم نستهدف التوسع خارج مدينة مكة المكرمة حيث اعتمدنا استراتيجية توسعية مبنية على عمليات الاستحواذ المستقبلية بقيمة 25% من إجمالي أصول الصندوق خارج مدينة مكة المكرمة بأصول عقارية ذات عوائد تأجيرية أعلى من العوائد التأجيرية السائدة في مدينة مكة المكرمة وفي قطاعات أكثر تنوعاً.
* توقعتم أن يحقق الصندوق عائدا صافيا بـ 5.53 % في عام 2018؟ هل ترون أن العائد مجزٍ، مقارنة بباقي الصناديق المطروحة؟
- تمكنا من الاستحواذ على العقارات بعوائد صافية تبلغ 6.33% سنوياً على مجمل عقارات الصندوق ويعد هذا العائد مجزٍ للغاية مقارنة بالعوائد السائدة في مدينة مكة المكرمة وسعينا قدر الإمكان إلى تخفيض تكاليف ورسوم إدارة الصندوق حيث قمنا بتخفيض الرسوم الإدارية إلى 0.5% سنويا فقط ورسوم الاشتراك إلى 1% فقط وتعد هذه الرسوم الأقل على مستوى قطاع الصناديق العقارية المتداولة في مدينة مكة المكرمة.
وعند الحديث عن عقارات مكة المكرمة عموماً نجد أن لديها فرصا أكبر في نمو قيمتها على المدى البعيد مقارنة بالعقارات في باقي مدن المملكة نتيجة للطلب المتزايد واللامنتهي على مدينة مكة المكرمة وهذا سيكون له أثر إيجابي على أداء الصندوق حيث إننا نقوم بتقييم عقارات الصندوق كل ستة أشهر من قبل مثمنين اثنين معتمدين لدى الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، ما ينعكس إيجابا على أداء الصندوق.
* لماذا يستهدف الصندوق الاستحواذ على العقارات حديثة البناء والإنشاء دون غيرها؟
- استهدفنا العقارات حديثة البناء والإنشاء لانخفاض رسوم صيانتها وتشغيلها علما بأن جميع عقارات الصندوق يتحمل فيها المستأجر الصيانة والتشغيل للعقار وكون العقارات حديثة البناء من شأنه تخفيف أعباء الصيانة والتشغيل الملقاة على عاتق المستأجر والمشغل، ما يزيد هامش الربح لديه ويضمن استمراريته.
* قيمة الأصول العقارية كانت أقل من متوسط تقييم المقييمن العقاريين، فكيف تفسر ذلك؟
- كان متوسط تقييم المقييمن العقاريين للعقارات بمبلغ 704,683,161 ريال وتم الحصول على خصم من الملاك بنسبة 4.2 % لشراء العقارات بقيمة أقل من متوسط سعر التقييم بمبلغ 29,683,161 ريال لتصبح قيمة الاستحواذ على العقارات بإجمالي مبلغ 675,000,000 ريال. والهدف من ذلك زيادة العائد على العقار وزيادة التوزيعات النقدية على المشتركين في الصندوق والعمل على زيادته مستقبلاً فكلما زادت قيمة العقار انخفض العائد والعكس صحيح.
* جميع عقود التأجير لعقارات الصندوق طويلة الأجل ومع ذلك فإن المدة الإلزامية فقط ثلاث سنوات فكيف تبرر ذلك؟
- عند الاستحواذ على العقارات قمنا بإجراء تثمين للقيمة التأجيرية للعقارات، حيث قمنا بدراسة الدخل الفعلى للعقار وأسعار التأجير التي يحققها العقار عن طريق مثمنين اثنين معتمدين لدى الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين وعليه توصلنا للقيمة التأجيرية التي تم توقيع العقود مع المستأجرين عليها.
وأظهرت دراسات المقيمين بالإضافة لدراسة الجدوى الاقتصادية للصندوق بأن الأسعار التأجيرية على المدى المتوسط إلى الطويل في ازدياد فتم الاتفاق مع المستأجرين بأن تكون المدة الإلزامية ثلاث سنوات وبضمانات على القيمة التأجيرية على شكل سندات لأمر لتحقيق الاستقرار وثبات العوائد للمساهمين بالصندوق و بعد مرور الثلاث سنوات الأولى سيتم إعادة تقييم القيم التأجيرية للاستفادة من الزيادة المتوقعة في عوائد العقارات.
