رئيس "الراجحي المالية" لـ"أرقام": الأصول العقارية لـ "الراجحي ريت" ذات جودة عالية وقادرة على توليد دخل مستدام للمستثمرين

قال غوراف شاه، الرئيس التنفيذي لشركة "الراجحي المالية"، إن طرح "صندوق الراجحي ريت" يأتي  نتاج خبرة وتجربة متراكمة للشركة في سوق العقارات السعودية، إذ تعد من أوائل الشركات التي قدمت صندوقا عقاريا مدرا للدخل بالمملكة.

وأضاف غوراف في حوار مع "أرقام"، أن عوائد الصندوق مقارنة مع المخاطر تعتبر جيدة، مشيرا الى أنه لا يجب النظر لارتفاع العوائد فقط، وإنما يجب الأخذ بعين الاعتبار المخاطر المصاحبة لذلك.

وأوضح أن المحفظة العقارية للصندوق تضم أصولا عالية الجودة، لديها القدرة على توليد دخل مستدام على المديين المتوسط والبعيد.

وقال إن العقود الإيجارية لـ "الراجحي ريت" طويلة بمتوسط 7.2 سنة، بينما هناك بعض الصناديق عقودها التأجيرية ذات مدد قصيرة، مما يعرضها لمخاطر تغير العوائد الايجارية، كما أن المستأجرين لدى الصندوق  يعتبرون من أقوى الشركات في القطاعات التي تعمل بها وبالتالي لهم القدرة بما يكفي على مواجهة التقلبات الاقتصادية في السوق ، بما ينعكس على حصتهم السوقية بالزيادة، إضافة إلى أن التنوع الذي يقدمه الصندوق بالقطاعات العقارية المختلفة يساعد على الحد من أضرار  التقلبات الاقتصادية المفاجئة.

وحول الخطط المستقبلية لشركة "الراجحي المالية" كشف غوراف عن اعتزام الشركة إطلاق صندوق عقاري متداول للاستثمار في أصول بمكة المكرمة والمدينة المنورة.

وإلى نص الحوار:

*هل تعتقد أن توقيت طرح الصندوق للاكتتاب العام مناسب في ظل الوضع الحالي للسوق العقاري والسوق ككل؟ وما الفرص التي سيقدمها "الراجحي ريت" للمستثمرين؟

- كما نعلم فإن المملكة تمر بتغيرات اقتصادية كبيرة، وتمثل تلك التغيرات دائما تحديات وفرصا، وبغض النظر عن توقيت الطرح، فإننا نعتقد أنه ينبغي أن يكون صندوق الريت المنظم جيدا مكونا أساسيا من المحفظة المتنوعة للمستثمرين.

وطرحنا لصندوق عقاري متداول، هو نتاج خبرة وتجربة متراكمة في سوق العقارات بالسعودية، حيث كانت شركة "الراجحي المالية" من أوائل الشركات التي قدمت صندوقا عقاريا مدرا للدخل في المملكة، ولكننا لم نكن أول من قدم الصناديق العقارية المتداولة، وذلك نظرا لأننا استغرقنا الوقت اللازم لبناء محفظة تحقق أهدافنا من العوائد والمخاطر للصندوق بما يتوافق مع أفضل الممارسات لدينا.

ونود أن يقوم المستثمرون بتقييم العائد على الاستثمار العقاري استنادا إلى خصائصه ومزاياه، حيث نقدم محفظة متنوعة من الأصول عالية الجودة التي من شأنها أن تولد دخلا منتظما للمستثمرين.

وغالبية عقود الإيجار لدينا مع أطراف ذات سمعة طيبة توفر رؤية مستقبلية كبيرة تضمن تدفقا مستمرا للدخل، وهو ما يعززه بشكل أكبر متوسط مدة الإيجار بالمحفظة والتي تبلغ 7.2 سنة.

ويتوقع أن يقدم الصندوق عائدا صافيا يبلغ 6.16% في 2018، على أن يرتفع بشكل متزايد إلى 6.5% بحلول 2020، استنادا إلى العقود القائمة حاليا.

وبالنظر إلى تقلبات الأسواق والتوقعات التضخمية، فإننا نعتقد أن "الراجحي ريت" يوفر فرصة جيدة للمستثمرين الباحثين عن الدخل والراغبين بامتلاك حصة استثمارية  في قطاع  العقارات.

* تقريبا نصف أصول صندوق الراجحي ريت بقطاع التجزئة؟ لماذا التركيز على هذا القطاع؟

- صندوق الراجحي ريت يعد واحدا من أكثر الصنادق العقارية تنوعا من الأصول العقارية، وتتوزع أصول الصندوق على قطاعات التجزئة والتعليم والمكاتب والخدمات اللوجستية.

وفي رأينا، يجب على المستثمر أن ينظر إلى عوامل متعددة مثل نوع عقد الإيجار، وجودة المستأجر، ومدة الإيجار، مع تقييم نوعية الأصول، تقع أصول الصندوق في مناطق مميزة ومؤجرة لبعض من أشهر أسماء التجزئة في المملكة مع عقود إيجار طويلة الأمد.

ونعتقد أن المستأجرين لدينا في وضع أفضل لمواجهة أي تحديات محتملة، ويستحوذون على حصة معتبرة من قطاع التجزئة.

وعلى مستوى واسع، نعتقد أن قطاع التجزئة سيستمر بالاستفادة من التغيرات في المجتمع السعودي، حيث تمثل الزيادة في أعداد السعوديين، إلى جانب النمو السكاني لفئة الشباب المحرك الرئيسي للاستهلاك.

* نظرا لوضع السوق الحالي، نسمع أن بعض المستأجرين في السوق قد أعادوا التفاوض بشأن عقود الإيجار وسعوا إلى الحصول على تخفيضات، هل تعتقد أن نفس الشيء ينطبق على صندوقكم؟ وكيف يمكن أن يؤثر ذلك على أصحاب الوحدات؟ وما خططكم في هذا الصدد؟

- هذا السؤال يسلط الضوء مرة أخرى على الحاجة إلى وجود محفظة متنوعة من الأصول في صناديق الاستثمار العقاري مع أطراف ذات جدارة ائتمانية  عالية كمستأجرين.

صناديق الاستثمار العقاري التي لديها عدد قليل من الأصول، ستكون دائما أكثر عرضة لهذه المخاطر التي تحدثتم عنها.

وكما أوضحت سابقا، لدينا أطراف قوية جدا كالمستأجرين الحاليين، وقد استندت هذه العلاقة على العقود القانونية والتفاهمات التجارية، وكانت تلك الأطراف مهنية ومنظمة للغاية في الوفاء بالتزاماتها المتعلقة بالدفع.

وحتى لو نشأت مثل تلك الحالات النادرة في المستقبل، فإن محفظتنا المتنوعة ستقلل من تأثير ذلك على مستوى أداء الصندوق.

* يعتقد  البعض أن طرح الصناديق العقارية المتداولة بمثابة استراتيجية للتخارج، وللتخلص من الأصول رديئة الأداء في ظل وضع السوق الحالي، فما رأيك في ذلك؟

- نظرتنا تستند إلى ما قمنا به من اتباع قواعد استثمارية تتضمن اجراءات التحقق الواجب اتباعها على كل الأصول والبائعين قبل الدخول في أي صفقة، ولدينا سجل حافل بالاستثمار في أصول ذات نوعية جيدة، وفي التعامل مع الأطراف ذات السمعة الطيبة.

وسنقوم باستخدام عائدات الاكتتاب العام للحصول على أصول جديدة لتوسيع محفظة الاستثمار.

وكما تملك "الراجحي المالية" نحو 10% من "صندوق الراجحي ريت" بعد الاكتتاب العام، وقد التزمنا بعدم بيع أي وحدة للسنتين التاليتين بعد الإدراج، ما يعكس ثقة مدير الصندوق بجودة المنتج حاليا ومستقبليا.

* قدّرتم عائدات الصندوق الصافي عند 6.16% في عام 2018، كيف يمكن مقارنة ذلك بالسوق، وما مدى جاذبية الاشتراك في صندوقكم بالنظر إلى الخيارات الأخرى المتاحة للمستثمرين؟

- يجب النظر للعوائد في سياق المخاطر المرتبطة بها، حيث توجد صناديق عقارية متداولة في السوق ذات عوائد مرتفعة مصحوبة بمخاطر عالية، مثل عقود إيجار قصيرة الأمد، ما يؤدي لتقلبات في قيمة الإيجار، وارتفاع تكلفة إدارة الممتلكات، أو التركيز على أصل وحيد أو قطاع محدد، أو غياب مستأجرين متميزين.

نحن نعتقد أن العائد مهم، ولكن في الوقت نفسه للحفاظ على العائد واستقرار التوزيعات فإننا نشجع المستثمرين على تقييم الجوانب المهمة الأخرى مثل جودة الأصول وتنوعها واستدامة الدخل على مدى فترات زمنية طويلة، والخبرة المهنية لمدير الصندوق الذي سيتخذ قرار الاستثمار. وننصح المستثمرين بالاطلاع على نشرة الإصدار للصندوق لمزيد من التفاصيل.

لدينا نتائج مرتفعة، على جميع هذه المعايير، والمستثمرون يمكنهم أن يطلعوا على محفظة تدار مهنيا من الأصول عالية الجودة التي لديها قدرة على توليد دخل مستدام على المديين المتوسط والبعيد.

* ما خططكم المستقبلية المتعلقة بشراء الأصول والتوزيع الجغرافي لها، والقطاعات العاملة بها؟

- سياستنا الأساسية دائما هي إنشاء صناديق متنوعة ومتوازنة من الأصول المدرة للدخل، والتي من شأنها أن تقدم دخلا ثابتا على المدى المتوسط إلى المدى الطويل، في الوقت الذي توفر أيضا إمكانية لزيادة رأس المال عن طريق الإدارة النشطة للصندوق.

سوف نستمر في استكشاف فرص الأصول ذات الجودة المرتفعة في قطاعات مختلفة مثل التعليم والرعاية الصحية والخدمات اللوجستية والمواد الغذائية والمشروبات، والعديد من القطاعات الأخرى، وسينصب تركيزنا على جودة الأصول مع ضمان مستأجرين ذوي جدارة ائتمانية جيدة، لتوليد دخل منتظم للمستثمرين لدينا.

نحن انتقائيون جدا في نهجنا، والاستحواذ لن يحدث إلا إذا كانت المخاطر والعوائد مناسبة لسياسة الصندوق، وتتماشى مع سياستنا الثابتة للاستثمار.

* هل هناك أي خطط للاستفادة من فرص النمو في أسواق مكة المكرمة والمدينة المنورة؟

- تتكون قاعدة مستثمري الصندوق من المستثمرين السعوديين وغير السعوديين، وبالتالي تحدد قواعد تملك العقار لغير السعوديين على قدرة الصندوق في الاستثمار في كل من مكة المكرمة والمدينة المنورة.

 وتوجد لدينا النية في إطلاق صندوق عقاري متداول للاستثمار في أصول بمكة المكرمة والمدينة المنورة، ولكن  توقيت الطرح يعتمد على  توفر الأصول المناسبة التي تلبي معايير الاستثمار لدينا.