محللون: التحديثات الجديدة للائحة الصناديق العقارية المتداولة تعطي الحماية للمستثمرين وتزيد من ثقتهم

اتفق محللون وخبراء عقاريون على أن التحديثات الجديدة للائحة الصناديق العقارية المتداولة تحقق مستوى متميزا من الإفصاح والشفافية للقطاع وتعطي الحماية لعموم المستثمرين.

وأوضحوا لـ "أرقام" أن التحديثات الجديدة للائحة ستشجع على عمليات الاستثمار وستحسن كثيرًا من رأي المتعاملين السابق وتزيد من ثقة المستثمرين حول صناديق الريت، كما وستؤثر إيجابًا على طرح منتجات أفضل بالمستقبل.

في الشأن ذاته أوضح حسان الشعيبي، مدير إدارة إصدار المنتجات الاستثمارية، بهيئة السوق المالية لـ "أرقام"، أن الهيئة تعمل باستمرار على مراجعة التعليمات المتعلقة بلوائح وأنظمة السوق المالية والأخذ بالاعتبار ملاحظات وآراء عموم المستثمرين من مدراء الصناديق الاستثمارية والمهتمين من الخبراء.

وذكر الشعيبي أن التعليمات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة المحدثة تعتبر نافذة من تاريخ اعتمادها إلا أن بعض الأحكام سيفرض تطبيقها على مدراء الصناديق الاستثمارية العقارية مع بداية العام القادم وتتمثل في إلزام مدراء الصناديق بوضع سياسات وإجراءات لرصد المخاطر، وتقويم المخاطر بشكل سنوي على الأقل ونشرها للعموم وإصدار البيان الربع سنوي. كما أن القيد الخاص بوجوب توثيق عقود الإيجار الخاصة بالصندوق المتداول بالإضافة إلى تطبيق المعايير الإضافية الخاصة باستقلالية أعضاء مجلس إدارة الصندوق سيتم تطبيقها مطلع العام ما بعد القادم .

وأكد عبدالرحمن المشعل مدير وحدة إصدار الصناديق العامة أن الهيئة اعتمدت خلال فترة تطوير التعليمات على أربعة ركائز أساسية، أولًا: الأخذ بالاعتبار الممارسات العالمية المتبعة للعملية الاستثمارية بالقطاع، وثانيًا: الاستئناس بالملاحظات الواردة في مرئيات العموم على التعليمات. وثالثاً: عقد ورش عمل مع المشاركين بالسوق المالية متمثلة في مدراء الصناديق، المطورين العقاريين والمستشارين القانونيين ورابعًا: تحقيق التكامل بعمليات التنسيق مع الجهات ذات العلاقة كوزارة الإسكان والهيئة العامة للعقار والهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين.

وأوضح المشعل لـ "أرقام"، أن التعليمات الجديدة اشتملت على معايير إضافية تتعلق بحوكمة هذا النوع من المنتجات الاستثمارية، على سبيل المثال لا الحصر رفع المعايير الخاصة باستقلالية أعضاء مجلس إدارة الصندوق وحجب التصويت عمن يمتلك 5% وأكثر لقرارات الاستحواذ وقرارات أخرى جوهرية تتعلق بأعمال الصندوق. كما أقرت فترة حظر على التداول لمدة عام على أي مستثمر امتلك وحدات بالصندوق خلال فترة تأسيس إلى جانب مراعاة جوانب تقييم الأصول العقارية، حيث ألزمت التعليمات المحدثة مدراء الصناديق بإضافة تقييم الإيجارات السوقية لتقارير التقييم المقدمة من المقيمين المعتمدين، ونشرها للعموم.

وفي المقابل، اعتبر مدير المصرفية الاستثمارية في السعودي الفرنسي كابيتال وسام الفريحي، إن لائحة الصناديق العقارية المتداولة بالماضي كانت تفتقر إلى المصطلحات والتعليمات ويمكن وصف القيود فيها بالمخففة نظرًا إلى أنها كانت تهدف بالبداية لاستقطاب وانطلاق منتج الصناديق العقارية للطرح والتداول بالسوق المالية.

وأشار الفريحي لـ "أرقام"، إن اللائحة الماضية اشترطت الحد الأدنى لحجم الصندوق عند 100 مليون ريال، أما اللائحة الجديدة فتم رفع الحد الأدنى إلى 500 مليون ريال، الأمر الذي سيقلل من تعرض الأصول العقارية للصندوق للمخاطر، خصوصًا إذا ما كانت تعتمد في إيراداتها على عوائد الإيجار من مستأجر واحد.

ولفت إلى أن اللائحة الجديدة قد عالجت معضلة التعرض لمستأجر واحد للأصول العقارية حيث وضعت اللائحة بشكلها الجديد اشتراط ألا تتجاوز العوائد من المستأجر الواحد نسبة 25% من إجمالي عوائد الصندوق، كما اعتمدت إفصاحات تغيرات كبار الملاك في الصناديق العقارية المتداولة والذين يمتلكون 5% وأكثر كما هو معمول به في الشركات المدرجة بالسوق السعودي.

إضافة إلى إلزام مدير الصندوق بالإفصاح كل ثلاثة أشهر عن بيان ربع سنوي (Fact Sheet) متضمن سعر الوحدة بنهاية الربع والدخل التأجيري المتوقع للصندوق، وتقييم العقارات كل ستة أشهر نظرًا لتعرضها للارتفاع أو الانخفاض في القيمة السوقية والمبني على العوائد التأجيرية والجودة والعمر الافتراضي لتلك الأصول.

وذكر أنه يجب على مدراء الصناديق العقارية التأكد والتدقيق من العقود التي يبرمها الصندوق مع الأطراف الأخرى من مستأجرين وغيرهم، واعتبر الفريحي أن جميع الإجراءات التي شملتها التعليمات الجديدة للصناديق العقارية المتداولة تعطي الحماية لعموم المستثمرين بالسوق وتمنح الطمأنينة للمتعاملين حيث إن تلك التحديثات ترفع من مستوى الإفصاح والشفافية.

من جانبه، قال المستشار المالي علي الزهراني، إن التعديلات الأخيرة تهدف إلى تحسين النواحي التنظيمية برفع جاذبية قطاع صناديق العقار المتداولة، وزيادة معايير الحوكمة بالإفصاح حول تداولات كبار الملاك والذين يمتلكون أكثر من 5% من وحدات الصندوق حيث يمنع عليهم بيع وحداتهم في السنة الأولى لبدء التداول ونجد أن بعض مدراء الصناديق قد فرض هذا الشرط على كبار الملاك المؤسسين بهدف زيادة جاذبية صناديقهم في فترة الاكتتاب.

ويرى أن رفع الحد الأدنى لرأس مال الصندوق عند التأسيس من 100 مليون إلى 500 مليون يهدف إلى تخفيف السيطرة على ملكية الوحدات من قبل المتداولين وبالتالي تجنب ممارسة الاحتكار والذي يُعد من الممارسات غير العادلة في سوق الأوراق المالية. وحالياً، معظم الصناديق المدرجة تزيد صافي قيمة أصولها على 500 مليون عدا صندوق واحد فقط. أي أن هذا التعديل كان في الأصل ممارسة قائمة بالسوق وبالتالي تم فرضه بهدف تنظيم طرح الصناديق الجديدة.

وقال إن من أهم التعديلات الإفصاح عن مستوى تغيير الإيجارات للأصول المملوكة للصندوق خلال فترة الاحتفاظ بها كأصل مدر للدخل وهنا يتبين مدى كفاءة مدير الصندوق على اختيار العقار الأفضل والمستأجر الأعلى ملاءة مالية لضمان تدفق نقدي من التشغيل Fund From Operation – FFO  وبالتالي التخفيف من آثار تراجع الإيجارات بفعل تأثيرات الدورة العقارية الهابطة التي يشهدها قطاع العقار المحلي حاليًا. 

وأوضح الزهراني لـ "أرقام"، إن التحدي الأكبر أمام مدراء الصناديق الحالية والمستقبلية هو الحفاظ على معدل عائد مرتفع وتقليل المخاطر إلى المستوى الجاذب للمستثمرين الباحثين عن القيمة "التوزيعات النقدية واستقرارها" في ظل دورة عقارية هابطة مستمرة.

ومن جهة أخرى، قدرتهم على رفع دخل الصندوق من خلال رفع رأس مال الصندوق وتحسين مستويات الدخل الحالية وجودة الأرباح بما يتوافق مع معدلات العائد المطلوب من المستثمرين الذين يتخوفون من عدم قدرة مدراء تلك الصناديق على الوفاء بالتوزيعات النقدية التي تم الإفصاح عنها في مرحلة الاكتتاب وتجاوز متوسط دخل العقارات المماثلة غير المدرجة ضمن أصول صناديق العقار المتداولة.

ويرى مصعب بن سعيدان نائب الرئيس للتسويق والأبحاث لدى مجموعة سلمان بن سعيدان للعقارات، أنه عند المقارنة بين الصناديق العقارية المتداولة بصناديق الاستثمار والمساهمات العقارية التقليدية، نجد الأولى تتميز بانخفاض التكلفة الاستثمارية وسهولة عمليات الدخول بالشراء والتخارج البيع الفوري.

اعتبر أن الصناديق العقارية المتداولة -بشكل عام- آمنة لوجود رقابة حكومية مباشرة عليها من هيئة السوق المالية وشركة تداول، بالإضافة إلى وجود التزامات وقيود صارمة على مدراء الصناديق وتابعيهم من حيث سياسة الاستثمار وتسجيل الصناديق وإلزامية توثيق عقود الإيجار والتوزيعات والقيود على الأصول والاقتراض وغيرها من القيود.

وأضاف بن سعيدان لـ "أرقام"، إن التعديلات التي طرأت على اللائحة تعد جوهرية وستحسن كثيرًا من رأي الناس السلبي حول صناديق الريت وستعكس ايجابًا على طرح منتجات أفضل كثيرًا من الموجود بالسوق حاليًا. ويأمل أن تطرح بالمستقبل صناديق عقارية متداولة متخصصة سكنية وتجارية وصناعية وتعطي عوائد أفضل وتمنح تنوعًا للسوق وتقلل من المخاطر في القطاع.

وبحسب المعلومات الواردة لـ "أرقام"، تم العمل على تعديل التعليمات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة وفقاً لأفضل الممارسات العالمية المتبعة، والاستئناس بالملاحظات الواردة في مرئيات العموم، والمناقشة مع المشاركين في السوق والتنسيق مع الجهات المعنية.

ويأتي أبرز ما تمت إضافته على التعليمات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة كالتالي: