العمر: التحدي الأكبر في قانون الشركات.. قدرة «التجارة» على تطبيقه!

توقع رئيس مجلس إدارة شركة مينا العقارية الدكتور فؤاد العمر أن تعود الشركة إلى الربحية مع نهاية السنة المالية الحالية، مبيناً أن الشركة لن تحتاج هذا العام إلى تجنيب مخصصات كبيرة، وأنها تعمل حالياً على إعادة هيكلة بعض الأصول والتخارج من أصول لا تقدم قيمة مضافة للشركة.

وأوضح في حوار خاص مع القبس أن «مينا العقارية» استطاعت خلال العام الماضي خفض %20 من ديونها، مشيراً إلى أن التزامات الشركة لا تتعدى %30 من قيمة أصولها.

ولفت إلى أن هناك ارتفاعاً مبالغاً فيه في أسعار العقار السكني والاستثماري، في حين أن العقار التجاري لا يزال يعاني، متوقعاً أن يكون هناك تصحيح خلال سنة إلى سنتين بالانخفاض بالنسبة إلى «السكني»، و«الاستثماري»، وتصحيح آخر بالارتفاع بالنسبة إلى الأبراج التجارية خلال سنة من الآن.

وفي حين أكد العمر أن ارتفاعات البورصة خلال النصف الأول امتصت سيولة من سوق العقار، أوضح أن ذلك لم يكن له أثر في قيمة التداولات العقارية، إذ إن الارتفاع في أسعار العقارات السكنية والاستثمارية عوض الانخفاض في عدد التداولات الناجم عن تسرب سيولة إلى البورصة. وعزا التذبذب في أداء البورصة إلى التداولات المضاربية على اسهم صغيرة ورخيصة خلال الفترة الماضية، بعضها لشركات أوضاعها ضبابية، معبراً عن تفاؤله بتحسن الجانب الاستثماري في البورصة مع الوقت، بعد فك شركات لشرباكة مديونياتها مع بنوك وشركات أخرى، لا سيما مع التعاون الذي اتضح أخيراً في تسوية بنوك لمديونياتها تجاه شركات، مما يعطي المستثمر فرصة أفضل لتقييم الشركات وأدائها، إضافة إلى إقبال أكبر للمستثمرين على الدخول في مشاريع واقتناص فرص داخل الكويت وخارجها خلال الآونة الأخيرة.

وانتقد العمر خطة التنمية بتركيزها على الأعمال الإنشائية التي لا توفر فرص عمل جديدة، ولا تولد قطاعات إنتاجية جديدة، كما أكد أن إنشاء هيئة لتشجيع الاستثمار الأجنبي لا يكفي لجذب المستثمرين الأجانب، في ظل البيئة الاستثمارية غير المشجعة في الكويت. وفي ما يلي تفاصيل الحوار:


* بداية حدثنا عن أوضاع شركة مينا العقارية بعد مرور 5 سنوات تقريباً على الأزمة؟
- جنبنا خلال العامين الماضيين مخصصات مناسبة، مقابل كل الأصول التي تملكها الشركة، وبالتالي نتوقع ألا نحتاج إلى مخصصات كبيرة هذا العام، كما أن لدينا بعض المشاريع التي نعمل عليها، إضافة إلى إعادة هيكلة بعض الأصول.

نرجو أن تكون السنة المالية الجديدة للشركة التي بدأت في الأول من أبريل 2013، هي سنة عودة الشركة إلى الربحية. لدينا مشروع في تركيا، انتهينا من تنفيذه وسلمنا الفلل لملاكها، ونحن بصدد دراسة مشروع آخر في تركيا مشابه للمشروع الذي تم الانتهاء منه، ومناسب للمستثمرين الكويتيين والخليجيين، وهو عبارة عن فلل سياحية للاصطياف، في منطقة خارج اسطنبول، حيث الهدوء والريف التركي. كذلك لدينا أصول في البحرين نحاول إعادة هيكلتها، واحدة من الأراضي التي نملكها هناك ننوي إقامة مشروع تجاري عليها، ونتوقع، إذا ما انتهينا من تنفيذ المشروع خلال سنة ونصف السنة من الآن، تحقيق عوائد جيدة، لا سيما، وأن المشروع يقع في منطقة مرغوبة، هي منطقة الرفاع وعلى شارع رئيسي هو شارع الاستقلال.

وتتطلع الشركة حالياً إلى الأسواق الواعدة مثل السوق السعودي، حيث ندرس مشروعاً هناك، لكن لم نصل إلى قناعة بعد بمدى جدواه، علماً بأن لدينا شركة زميلة في السعودية نمتلك فيها %10، تعمل على البحث عن فرص استثمارية لنا في المملكة.


ديون وتخارجات

* وماذا عن حجم مديونية الشركة مقارنة بأصولها؟
- حجم الديون لا يتجاوز %30 من قيمة أصول الشركة. خفضنا الديون بنسبة %20 خلال السنة المالية الماضية، تماشياً مع خطة مجلس إدارة الشركة، بتخفيض المرابحات ذات النسب العالية، ونحاول خلال السنة المالية الحالية تخفيض المديونية بشكل أكبر.

* ماذا عن التخارجات التي أتمتها الشركة؟ وهل هناك نية لتخارجات أخرى خلال المرحلة المقبلة؟
- تخارجنا من بعض الأصول، مثل أرض مدينة الطاقة في قطر، بسبب الحاجة إلى السيولة لتطوير مشاريع للشركة في أماكن أخرى، وهذه التخارجات جزء من توجه مجلس الإدارة للنظر في بعض الأصول ومحاولة التخارج منها، إذا كان ليس لها قيمة مضافة تقدمها للشركة، أو لصعوبة الحصول على تمويل لتطوير المشروع نفسه.

لدينا عدة أصول ننوي التخارج منها، أسهم مدرجة، وأراض معظمها في البحرين، لكن لدينا حدوداً معينة بالنسبة للأسعار التي يتم التخارج عندها، فإذا وصلت أسعار تلك الأصول إلى الأسعار المستهدفة من قبلنا سنتخارج منها.


أسعار مبالغ فيها

* ما تقييمك لسوق العقار المحلي بقطاعاته المختلفة؟
- بالنسبة لسوق العقار السكني، فإن الأسعار في تنام، بسبب قلة المعروض وليس لتكاثر الطلب، حيث انه من الطبيعي أن تزداد الأسعار في ظل استمرار الشح في المواقع والقسائم، في حين أن الحل لذلك يكمن في إفراج الدولة عن قسائم سكنية جديدة. أعتقد أن أسعار العقارات السكنية وصلت إلى مستويات مبالغ فيها، وسيكون هناك تصحيح للاسعار يعتمد على عوامل عديدة.

الأمر نفسه ينطبق على سوق العقار الاستثماري، فهناك ارتفاع مبالغ فيه أيضاً في أسعار العمارات، والسبب قلة المعروض مقابل كثرة الطلب، فالكثير من المستثمرين يرون في العقار الاستثماري ملاذاً آمناً من تقلبات الاستثمار في الأسهم والاستثمارات الخارجية.

أما بالنسبة لأسعار العقار التجاري، فأتوقع أن تتعرض لتصحيح بالارتفاع بعكس «السكني» و»الاستثماري»، لا سيما مع ارتفاع حجم الأعمال والمشاريع في الخطة التنموية، وعودة الناس إلى التفاؤل بالاستثمار، وهو ما من شأنه أن يشجع الطلب على الأبراج التجارية.

في اعتقادي أن التصحيح بالانخفاض لأسعار العقار السكني والاستثماري يعتمد على عوامل مختلفة، لكنه سيكون خلال سنة إلى سنتين، أما التصحيح للارتفاع بالنسبة للعقار التجاري فأتوقع أن يكون خلال سنة من الآن.

* كيف تقيم أوضاع الشركات العقارية الكويتية، ومدى تأثرها بالأوضاع السياسية داخلياً وإقليمياً؟
- تتباين الشركات العقارية الكويتية في طبيعة أصولها، فالشركات العقارية المرتبطة بالسوق المحلي وتملك أصولاً عقارية استثمارية جيدة، ولا تعاني من مديونيات مرتفعة، لا شك أن أوضاعها المالية سليمة وتحقق عوائد جيدة لمساهميها، في ظل ارتفاع أسعار وإيجارات العقارات الاستثمارية.

أما بالنسبة للشركات المرتبطة بسوق العقار المحلي، لكن عبر امتلاكها لأبراج تجارية، فإن معاناتها ستستمر هذا العام، لأن الطلب على الأبراج التجارية والتأجير فيها لا يزال متدنياً.

وفيما يتعلق بالشركات العقارية الكويتية التي معظم أصولها خارج الكويت، فإن أوضاعها ترتبط بأوضاع الدول التي تنشط فيها تلك الشركات، فمثلاً بالنسبة لـ«مينا» لدينا أصول ونتعامل في دول مستقرة نسبياً، وليس فيها تقلبات سياسية حادة حالياً، مثل السعودية وتركيا وعمان والبحرين، وبالتالي فإنه لا يوجد تأثير سلبي كبير على وضعنا وعلى أوضاع شركات عقارية كويتية مشابهة من الأحداث السياسية التي تسود بعض دول المنطقة، في حين أن شركات أخرى لديها اصول في دول تعاني اضطرابات، لا سيما في سوريا ومصر، ستعاني لناحية ضعف أو توقف إيرادات مشاريع قائمة هناك، أو تعطيل إكمال مشاريع قيد التنفيذ، أو تخريب أصل أو مشروع لها نتيجة الظروف الأمنية غير المستتبة هناك.


بورصة وعقار

* هل أثرت ارتفاعات البورصة خلال النصف الأول من العام الحالي في تداولات العقار، وبشكل خاص العقار الاستثماري؟
- هناك علاقة عكسية معروفة بين بورصة الأسهم والعقار، فعندما يكون هناك تداول كثيف في البورصة وارتفاع في أسعار الأسهم، يحوّل الكثير من المستثمرين جزءاً من أموالهم إلى البورصة، والعكس صحيح، حيث يزداد الإقبال على العقار عندما ينخفض أداء البورصة.

مع ذلك، فإننا لم نر انخفاضاً في قيمة تداولات العقار الاستثماري خلال النصف الأول، ذلك ان انخفاض عدد التداولات العقارية، في ظل تحول جزء من السيولة نحو البورصة، عوضها في المقابل الزيادة المستمرة في أسعار العقارات، مما جعل تأثير ارتفاع البورصة على قيمة التداولات العقارية غير واضح.

* ما تقييمك لأداء سوق الكويت للأوراق المالية؟
- أداء السوق حالياً متذبذب، ذلك أن معظم التداولات في السوق خلال الفترة الماضية من العام الحالي كانت مضاربية تركزت على الأسهم الصغيرة منخفضة القيمة، وهو ما يعبر عنه التفاوت في أداء المؤشر السعري ومؤشر كويت 15، حتى ان بعض تلك الأسهم التي شهدت تداولات كثيفة وارتفاعات كبيرة هي لشركات يتسم وضعها بالضبابية وغير معروفة الاتجاه.

أعتقد أن الوضع سيتغير مع مرور الوقت، فالناس بدأت تعي أن هناك أسهماً جيدة للاستثمار وتعطي عوائد ممتازة، والنفسية الاستثمارية بدأت تتحسن، وهذا ما أراه من خلال أمرين:

أولا، إعادة هيكلة الكثير من الشركات، وتعاون البنوك مع الشركات لحلحلة مشاكل مديونياتها خلال الآونة الأخيرة، يفك التشابك الحاصل بين تلك الشركات وغيرها من شركات وبنوك والمطالبات العالقة بينها، ومتى ما انحلت العقد وخرجت شركات من شرباكة الديون والالتزامات والمطالبات مع غيرها، فإن الغموض حول مصير الكثير من تلك الشركات سيتقلص، ويكون المستثمر أكثر قدرة على تقييم الشركة وأدائها، وهو ما يعطي ثقة أكبر ليدخل النمط الاستثماري في السوق بشكل أكبر.

ثانيا، الإقبال وتغطية رأسمال أي مشروع أو تكلفة أي فرصة استثمارية بات أسهل بكثير حالياً، متى ما اقتنع المستثمرون بجدوى المشروع وبقدرة الجهة المتقدمة بهذا المشروع أو العارضة لتلك الفرصة على إدارة الاستثمار بشكل جيد، بعد أن كان الأمر صعباً خلال السنوات الماضية عقب الأزمة.


خطة التنمية

* ما رأيك بمستوى الإنجاز في مشاريع الخطة التنموية ومدى تحقيقها للأهداف المرجوة منها؟
- لا نعرف تفاصيل تنفيذ الخطة التنموية، ولكن من الواضح أن هناك حجم عمل كبيرا على الأرض حالياً من الناحية الإنشائية، وإن كان هناك تأخير في التنفيذ. نحن بحاجة إلى مشاريع تخلق فرصاً وظيفية وتولّد قطاعات إنتاجية جديدة، في حين أن قطاع المقاولات المرتبط بالمشاريع الإنشائية ليس قطاعاً إنتاجياً ولا يخلق فرصاً وظيفية جديدة أمام المواطنين، كما أنه ليس قطاعاً مستداماً كما هو قطاع صناعة البتروكيماويات على سبيل المثال.

أعتقد أننا نحتاج إلى التركيز على قطاعات من الممكن أن تتميز بها الكويت، ففكرة المركز التجاري والمالي دونها خرط القتاد، والله أعلم متى ستكون. كان من الممكن التركيز على قطاعات معينة ضمن المركز التجاري، كإنشاء مدينة اقتصادية مثلاً، تتركز فيها البنوك وشركات الاستثمار، وتكون مركزاً للخدمات المالية، مما يخلق قطاعاً إنتاجياً جديداً، لكن خطة التنمية لم تركز على ذلك، بل ركزت على مشاريع البنية التحتية والأعمال الإنشائية.


قانون الشركات

* ما وجهة نظرك بمسودة اللائحة التنفيذية لقانون الشركات، لا سيما في ظل الملاحظات الكثيرة التي أبدتها جهات متعددة عليها؟
- لا شك أن صدور قانون الشركات كان إنجازاً بعد سنوات طويلة من التعطيل، على الرغم من أن قطاعات واسعة لم تتم استشارتها حول القانون قبل إصداره. أما بخصوص اللائحة التنفيذية فأمر طيب أن تستمع وزارة التجارة لملاحظات الجهات المختلفة المعنية حول مسودة اللائحة، لتخرج بعد ذلك بلائحة تحقق المصلحة العامة المرجوة.

باعتقادي أن مسودة اللائحة، ورغم أن لي شخصياً أكثر من 50 ملاحظة عليها، لكن لا بأس من تطبيقها ثم التعديل عليها، خاصة أن تعديلها لا يحتاج إلى موافقة مجلس الأمة.

التحدي الأكبر - باعتقادي - ليس في اللائحة، وإنما في قدرة وزارة التجارة على تنفيذ القانون، وإنجاز المعاملات وفقه، خاصة أن الرسوم المفروضة على المعاملات وفق القانون عالية. لذا، فمن المفترض أن تكون الخدمة ومستوى الإنجاز أفضل وأسرع من السابق.

يبدو لي أن هناك حاجة إلى جلسات ودورات تدريبية للموظفين في «التجارة» للتعريف بالقانون وكيفية تطبيقه. هناك ما هو منطقي ومقبول ألا يستوعب كل الموظفين القانون، إلا بعد فترة مخاض بسيطة، لكن يجب أن تعمل الوزارة على تأهيل موظفيها بالشكل اللائق حتى لا تطول فترة المخاض تلك.

* وماذا عن إنشاء هيئة لتشجيع الاستثمار الأجنبي؟.. هل ترى ذلك مجدياً؟
- وجود قانون وهيئة لتشجيع الاستثمار الأجنبي لا يكفي، في ظل البيئة الطاردة للاستثمار لدينا في الكويت، فمنظومة الجهاز الإداري من خلال الروتين والإجراءات الطويلة والمعقدة في الحصول على التراخيص والعمالة، وتوزع الإجراءات بين أكثر من جهة كالتجارة والشؤون والبلدية والمطافي وغيرها..

مهما منحت المستثمر الأجنبي من حوافز في وجود مثل تلك الصعوبات وغياب البيئة الجاذبة للأعمال، فلن يقدم على الاستثمار لديك، طالما أن هناك دولاً أخرى توفر له البيئة الجاذبة، كما في بعض دول الخليج.

الحل الوحيد الذي أراه مشجعاً للمستثمر الأجنبي، أن يكون مقر هيئة تشجيع الاستثمار الأجنبي في مكان منعزل، على أن تتسلم هي جميع ما يخص أمور المستثمرين الأجانب من «الألف إلى الياء»، ليتم إنجاز جميع معاملاتهم من تراخيص وضرائب وكفالات وعمالة وغير ذلك في مكان واحد، ولدى جهة واحدة، مع تسهيل الإجراءات وتسريعها.


نسمع عن إحالات إلى النيابة من دون عقوبات تردع المتلاعبين!

أكد العمر أن هناك ممارسات غير صحية في البورصة ومضاربات مصطنعة لخداع آخرين وإدخالهم على السهم، ثم تصريفه عليهم، قائلاً إن إننا نسمع ونقرأ إحالات من هيئة اسواق المال إلى النيابة العامة بخصوص ممارسات مجرمة قانوناً في التداولات، لكن من دون أن نسمع نتائج هذه الإحالات.

ولفت إلى أن إعلان العقوبة هو نوع من الردع للآخرين، حتى يتنبه عموم المتداولين إلى الأخطاء التي يؤاخذون عليها ويبتعدون عنها، بعد أن يتم تجريم غيرهم على الإتيان بمثل تلك الأفعال.

وتابع العمر: لا أدري إن كانت نيابة أسواق المال تأخذ وقتاً طويلاً في تحقيقاتها، لكن أتمنى أن تكون هناك قرارات وعقوبات رادعة وسريعة للمتلاعبين في البورصة، بما من شأنه أن يعيد ثقة المستثمرين بالسوق، كما نرى ذلك في السعودية مثلاً، حيث نقرأ بصورة مستمرة عن غرامات وإيقاف شركات وحبس متداولين مخالفين، توقعها هيئة سوق المال هناك.


عن «مينا العقارية»

1 - عودة متوقعة إلى الربحية في نهاية السنة المالية الحالية

2 - تخفيض الديون %20 خلال العام الماضي

3 - إتمام تخارجات منها مدينة الطاقة في قطر

4 - تخارج متوقع من أسهم وأراض في البحرين

5 - مخصصات أقل هذا العام بعد تجنيب احتياطيات كبيرة

6 - مشروع في تركيا ودراسة مشاريع في البحرين والسعودية


لا دور واضحاً للمحفظة المليارية

قال فؤاد العمر إن سوقي العقار السكني والاستثماري نشطان من دون الحاجة إلى عوامل خارجية، موضحاً أنه لم ير للمحفظة المليارية أي تأثير واضح في ما يتعلق بحلحلة مشاكل الأبراج التجارية.