الرئيس التنفيذي لشركة مزايا قطر : تسليم مشروع السدرة نهاية 2013 بتكلفة 800 مليون ريال

تأسست شركة مزايا قطر للتطوير العقاري في العام 2008، لتستهل أعمالها في العام 2009 الذي شهد أسوأ أزمة عقارية تمر بها المنطقة بل والعالم أجمع، وظن كثير من الخبراء وقتها أن الشركة ولدت لتموت في مهدها! إلا أن أداء الشركة أدهش المتابعين للسوق العقاري في قطر، فقد حافظت الشركة على تماسكها في ظل سوق يشهد كل يوم إفلاس شركة عقارية حديثة، وتتعثر فيه شركات أخرى عريقة.

ومن اللافت للنظر أن "مزايا قطر" بدلاً من تنكفئ على نفسها في ظل هذه الظروف الصعبة، إذ بها تقتنص فرصة ركود السوق العقاري وتبني أصولها بتأنٍ لتشكل بها ركيزة للانطلاق في السوق بعد أن تعافى وبدأ يسترد أنفاسه، وانطلقت مسيرة الشركة في البناء والتطوير لتعلن في جمعيتها العمومية لعام 2012 أنها ستوزع أرباحاً على المساهمين، في خطوة لم يتوقعها الكثيرون.

ولكل ماسبق، كان لابد لـ "الراية الاقتصادية" أن تلتقي مع السيد سراج صالح البكر الرئيس التنفيذي للشركة، الذي يمتلك سجلاً حافلاً من التميز في مجال الأعمال المصرفية، والتمويل، والعقار على مدار 37 عاماً، حيث سبق له العمل مديراً عاماً للعديد من شركات العقار والاستثمار الكويتية، وله العديد من الإنجازات في الأعمال المصرفية والتمويل كما يمتلك مهارة خاصة في قيادة وإدارة مجالس الإدارات والطواقم التنفيذية، وإطلاق الاكتتابات الناجحة.

شغل سراج البكر منصب رئيس مجلس إدارة شركة دبي الأولى للتطوير العقاري في الكويت منذ عام 2008. ويُعتبر من الضيوف الدائمين في جلسات الحوار حول القضايا المصرفية والمالية والعقارية في دول مجلس التعاون الخليجي ومنطقة الشرق الأوسط، وتم اختياره في قائمة أريبيان بزنس لأقوى 500 شخصية عربية خلال العامين الماضيين على التوالي، كما تم اختياره في قائمة أريبيان بزنس لأقوى 50 شخصية في قطر للعام 2012.

وقد منحت مزايا قطرللتطوير العقاري تحت قيادته جائزة " أفضل رؤية في قطاع العقار" لعام 2010 وجائزة "أفضل استراتيجية استثمار عقاري" لعام 2011 خلال أمسيات توزيع جوائز "أريبيان بزنس" للإنجازات. وحصل على جائزة "قاعة الشهرة" لأكثر رئيس تنفيذي إثارة للإعجاب في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا للعام 2011.

ولم تقتصر خبرات البكر في القطاعين المالي والعقاري فقط، ولكن هواياته امتدت إلى كرة القدم لاعباً ومدرباً.

لقد تناول اللقاء مع السيد سراج البكر موقف المشروعات الحالية والمستقبلية للشركة، ومدى إمكانية زيادة رأس المال في ظل التوسع الحالي في مشاريعها ، كما طرحنا عليه تحفظ البعض من توزيع أرباح لا تتعدى 60 درهماً على السهم، بالإضافة لقضايا عديدة تطرقنا إليها.

فإلى نص الحديث:

* هناك من يتهم الشركة بالتعجل في قرار توزيع الأرباح هذا العام؟.
- في الواقع فإن أي إدارة لشركة ما، لا ترغب في توزيع أرباح، لأنها تريد الاحتفاظ بالأرباح لدعم المركز المالي للشركة ، لكن التوزيعات تعتبر حقاً للمساهمين، لأنهم قاموا بشراء الأسهم للحصول على عوائد وهذا مشروع تجاري بحت، فأي مساهم باختلاف نوع الاستثمار يريد دخلاً، وينبغي ألا يغيب هذا الهدف عن أي إدارة في الشركات، وبالنسبة لمزايا قطر فقد حققت عوائد في العام الماضي، ما شجع مجلس الإدارة على اتخاذ قراره بتوزيع أرباح.

* هل أنت سعيد بمستوى الأرباح التي تم توزيعها والتي بلغت 60 درهماً؟.
-غير راضٍ كمستوى وحجم أرباح، ولكن تعلم أن أي شركة جديدة في السوق تأخذ وقتاً يتراوح ما بين عامين الى ثلاثة أعوام حتى تنتظم أعمالها وتبدأ في تحقيق أرباح، وبالنسبة لمزايا قطر فإن أرباحنا تأتي من عوائد المشاريع التي ننفذها، لأننا نتاجر بعقارات بيع وشراء وغيرها من الأنشطة المرتبطة، فمثلاً هناك فندق ما معروض للبيع فاشتريه ثم أعرضه لشركة أخرى تديره وتعطيني أرباحاً من عائد الإدارة، وهكذا مع مشاريع أخرى، لأصل في النهاية الى تأسيس شركة عقارية قابضة من دون أن أقوم بتطوير عقاري لمبانٍ بعينها، وهناك بعض شركات التطوير العقاري تبني وتبيع مباشرة ولكن في الأسواق الكبرى مثل مصر والمغرب وغيرها، ونحن في مزايا نجمع بين نظامين بحيث نبني ثم نتحول الى أصل مدر للدخل ، فالأرض بطبيعتها أصل غير مدر للدخل إلا إذا كان زرعاً ، وأعتقد أن الأرباح التي تم توزيعها مرضية جدا، ولا تنسى أننا بدأنا نشاطنا في ظروف صعبة في عام 2008 ، وفي 2009 انخفض السوق العقاري ونحن نستهل أعمالنا، والحمد لله أننا لم نقم بأي مشاريع استثمارية في ذلك الحين، لأنه لو استثمرنا في 2008 لكان وضعنا أصبح صعبا وأرض دبي التي قامت الشركة بشرائها مثال لذلك، والحمد لله أخذنا هذه الأرض بسعر خاص، أقل من سعر السوق وقتها كون مزايا تعمل هناك، ومنذ ذلك الوقت أخذنا بسياسة التحوط ، فكلما زالت المخاطر زادت توقعات العوائد، والعكس صحيح.. فاكتفينا بمعدل مخاطرة أقل وإيجار لمدة عشر وعشرين سنة، وحاليا تشغل الشركة مجمع "تالا ريزدنس" السكني التابع لمركز قطر الوطني للمؤتمرات، ومع نهاية العام الحالي سيتم الانتهاء من تنفيذ مشروع السدرة السكني الذي سيتحول إلى أصل مدر للدخل.

زيادة الأرباح

* إذن هل نتوقع أن تزيد أرباح مزايا قطر مع تشغيل مشروع "تالا" العام المقبل؟.
- نتوقع أن تزيد الأرباح لكن لا أستطيع تحديدها حالياً، فمشروع السدرة السكني تصل تكلفته الى 800 مليون ريال، وهذا تطوير بحت لنحو 143 ألف متر مربع، وسوف نأخذ إيجارا كل ستة أشهر من هذا المشروع الضخم ، و"تالا" نأخذ منه إيجارا سنويا وتم تحصيل أول إيجار من هذا المشروع ، وفي كل يوم نكسب خبرات جديدة تزيدنا قوة في سوق العقارات، وتوزيع أرباح العام الحالي يضعنا أمام مشكلة وهي أنه لا يمكن في العام القادم أن تتوقف عن توزيع أرباح - إلا في حالات خارجة عن إرادتنا لا سمح الله - وطموحنا أن نستمر في توزيع الأرباح مع تشغيل المشاريع الحالية والأخرى التي ما زالت حاليا قيد التنفيذ، ونحن نسير باستراتيجية متدرجة حيث هناك مشاريع تحت التصميم وأخرى يجري تنفيذها وأخرى تم تشغيلها بالفعل.

*  هل تتوقع زيادة في قيمة سهم الشركة؟.
- لست ناشطاً في سوق الأسهم القطرية ولا أفهم عوامل ارتفاعها أو انخفاضها، فحركة الأسهم يحكمها سوق لا يعتمد فقط على معدل الأرباح التي تحققها الشركات ، وهناك مرات ترى فيها قيمة السهم جيدة ولكنك ترى عزوفاً من المساهمين، ولهذا فنحن في مزايا قطر نعتز بمبدأ الشفافية في كل إجراءاتنا، بل كان البعض يلومونني على أنني أفصح أكثر من اللازم، وأذكرك بما حدث في الجمعية العمومية في العام الماضي عندما سأل أحد الحضور عن مصير أرض دبي فتصديت للإجابة عن هذا السؤال بكل ما يتضمنه من معلومات لم تكن في مكونات السؤال، وأنا أرحب بالإجابة عن كل سؤال لأننا نعرف ماذا نفعل ولإزالة أي شك عند المهتمين بأداء الشركة، وهناك من سألني عن سياسة التحفظ التي تنتهجها الشركة، وأقول إن الشركة في أعوام 2009 و2010 و 2011 و 2012 ، كانت تستخدم معيار "AT COST" أي سعر التكلفة ، أي نحسب الأصول بقيمتها التاريخية، وبعدها تم تغيير المعيار المحاسبي الذي نتبعه بحيث يتم إجراء تعديلات في قيمة الأصول من كلفة إلى تقييم هذه الأصول كل فترة بحيث تعكس قيمتها السوقية وبالتالي نقدم للمساهمين القيمة الحقيقية للشركة.

رأس المال

* هل ممكن زيادة رأس مال الشركة وبالتالي زيادة المعروض من أسهمها في البورصة؟.
- زيادة رأس المال مسألة واردة، لأنها شركة فتية ولها طموح في أن تقارع الشركات الكبرى، إضافة إلى أن هناك فرصاً عقارية واستثمارية كبيرة في الدولة، ورأس المال الحالي لا يسعف الشركة في مواكبة حركة المشاريع الضخمة التي تتطلع الشركة للقيام بها، إلا إذا كنت سأكتفي بالمشاريع الحالية حتى تنتهي وأتوقف عن التوسع في مشاريع جديدة، وهذا بالمناسبة ليس خطأ فيمكن للشركة أن توقف تطوير مشاريع جديدة وتعتمد فقط على العائد التشغيلي للمشاريع الحالية والتي تستمر لعشرين عاماً قادمة وتحقق عائداً يصل إلى 30 % فهذا جيد جدا، لكن نحن نعمل في بلد كدولة قطر تتمتع بسوق متنامٍ ، يحقق قفزات اقتصادية ضخمة وأي شركة عقارية لابد أن تستغل هذا المناخ الجيد وتنمو وتحقق نتائج مرضية لمساهميها ، لذا فإن زيادة رأس المال وارد جدا ، وأعتقد أنه سيتم طرح الاكتتاب، لكن إذا تم اكتتاب جديد فأعتقد أنه سيكون من نفس المؤسسين وسوف يحتفظ كل مؤسس بنفس نسبته ومن الممكن أن يشتري حصص الآخرين.

* هل ما زالت كلفة المشاريع كما هي منذ أعلنتم عنها من قبل أم تأثرت بعوامل السوق وتم تغيير قيم هذه المشاريع حالياً؟
- نحن نقوم دائماً بدراسات الجدوى لمشاريعنا وحساب تكلفتها، فمشروع "تلا" تصل كلفته مع قيمة الأرض الى نحو 265 مليون ريال، ويحقق حالياً عائدا مجزيا ، أما مشروع "السدرة" فحتى الآن لم نحصل على أي عوائد لأنه قيد التنفيذ ولكننا نقيّم حجم الأعمال فيه ، كما أننا متحفظون جدا بحيث لم نأخذ أي مبالغ مقابل حجم الأعمال المنفذة ، ونفضل الانتهاء من تنفيذ المشروع حتى نحصل على كلفة المشروع، أما مشروع "مارينا مول" فقد تم الانتهاء من عمليات التصميم وتم طرح مناقصة وترسيتها على إحدى الشركات للقيام بأعمال البنية التحتية ، ونقوم حاليا بالإجراءات القانونية والإدارية وفور الحصول على الموافقات النهائية من لوسيل سيتم طرح المناقصة الكبرى والنهائية لتنفيذ مشروع "المول" الذي ستزيد تكلفته عن مليار ريال وسيكون الوحيد من نوعه في منطقة المارينا، ونتوقع الانتهاء من تنفيذ المشروع بنهاية 2015 .

*  هل تحدد عدد الوحدات التجارية التي سيحتضنها مارينا مول، ومتى تتم عمليات التسويق؟
- يصعب حالياً تحديد عدد الوحدات التجارية في المول لأن المساحات يتم تحديدها وفقا لاحتياجات المستأجرين والأنشطة والخدمات التي سيقدمها المول، حيث يتكون من أربعة طوابق، وسيخصص الطابق الأخير للمطاعم والسينمات ووسائل الترفيه العائلي، أما بالنسبة للتسويق فسوف يتم البدء فيه منذ العام الأول من تنفيذ المشروع ، وهناك علامات تجارية عالمية ترغب في التواجد بالمول، وبالتأكيد نحن لا ندعي خبرتنا في هذا المجال ولكن هناك بيوت خبرة متخصصة في مجال إدارة وتأجير وتسويق المجمعات التجارية وهي من ستتولى إدارة مارينا مول.

* على ذكر مارينا مول، هل تعتقد أن قطر في حاجة لإنشاء مولات تجارية جديدة رغم العدد الكبير للمولات الحالية؟.
- قطر تتوسع اليوم بسرعة كبيرة وكل هذه المولات سوف تستوعب الكثيرين من أفراد المجتمع، ولو حسبنا معدل الفرد في قطر من المساحات التجارية مقارنة بدول العالم والمنطقة ستجدها نسبة قليلة، وأتذكر في الكويت أنه تم إنشاء المارينا مول، رغم المولات التي كانت تعمل وقتها ، ثم افتتاح مول ضخم آخر واستغرب الناس من سيرتاد كل هذه المولات؟ ثم تم تشغيل عدة مولات ضخمة بعدها وكنا نتعجب كيف ستعمل كل هذه المولات في وقت واحد ، واكتشفنا أن كل المولات مزدحمة ، ذلك لأن المول ليس فقط لعرض منتجات للبيع ولكنه أصبح يقدم خدمات متنوعة منها التسوق والترفيه وغيرها، وعندما يتم بناء أكثر من مول في مدينة واحدة فهذا يساعد على عدم الازدحام وتقديم خدمات ذات جودة أفضل للزبائن، كما أن تعدد المولات يعمل على ازدهار المجمعات التجارية وفي النهاية يحقق انتعاشاً للاقتصاد الوطني .

مشروع "سفن زون"

*  في أي محطة يقف حالياً مشروع "سفن زون" والذي أعلنت عنه الشركة سابقاً؟.
- بدأنا في عمليات التصميم في هذا المشروع الحيوي وحالياً نقوم بإجراءات الحصول على الترخيص من البلدية المعنية واعتماد المشروع من التخطيط العمراني، وتبلغ مساحة المشروع 30 ألف متر مربع وتصل كلفته الى 500 مليون ريال، ويقع مقابل دوحة فيستيفال، وهي منطقة واعدة، حيث تتميز أرض المشروع التي تملكها الشركة بالكامل بميزة تنافسية وموقع مثالي للمشروع الذي سيكون خاصاً بأنشطة سوق البناء بكل فئاته ويغذي صناعة العقار بكل ما تحتاج إليه تحت سقف واحد ، وهو مشروع يعتبر الأول من نوعه في قطر ويتكون من سبعة مبانٍ متصلة فيما بينها، وتتميز أرض المشروع بأنها تستوعب أنشطة تجارية متعددة مثل فندق أو مشروع سكني أو محطة بترول، لكن أرتاينا إقامة سوق متطورة لمواد البناء ، وهناك قاعدة إنك إذا كان لديك فكرة لمشروع ما ولا تستطيع تنفيذها في مكان معين، فإنه يمكنك البحث عن مكان آخر لتنفيذ فكرتك أو إقامة مشروعك، نحن في مزايا قطر نبحث عن الفكرة الجيدة والفرصة الاستثنائية وعندما نجدها نعمل على تنفيذها على أرض الواقع في المكان اللائق بها ونضع بدائل لهذا المكان ، المهم أن ننجح في تنفيذ مشروعنا، فمشروع "سفن زون" يمكن إقامته في المنطقة الصناعية بل ووجدنا أراضي هناك تصلح للمشروع.

*  ماذا عن أرض دبي وهل ما زالت قيمتها أدنى عن وقت شرائها ؟.
- تتكون أرض دبي من أربع قطع ، ثلاث متشابهة في منطقة دبي السكنية، وهي مخصصة لذوي الدخل المتوسط ، وأنا متفائل بهذه الأراضي وسوف يكون عليها إقبال خلال الفترة القادمة، وقد زادت قيمة هذه الأراضي في العام الأخير، أما قطعة الأرض الرابعة فتقع في منطقة الواجهة البحرية، وقيمتها مازالت منخفضة.

السوق العقارية

* كيف ترى السوق العقارية في قطر؟.
- أتوقع انتعاش السوق العقارية في 2013 ، لأن السوق امتص المعروض من الوحدات السكنية والتجارية التي تم بناؤها منذ عام 2008 وحتى 2011 ، وبدأنا حاليا ارتفاعا نسبيا في الطلب على السكن ، يقابله ارتفاع تدريجي في أسعار الإيجارات السكنية، وسوف يحدث نوع من التغيير السكاني في قطر، وبعض المناطق ستشهد إقبالا عن غيرها نظرا لتنوع المنتج السكني من مجمعات سكنية مختلفة الخدمات، وخلال السنوات القادمة ستشهد السوق تنقلات نوعية طبقا لحجم العقارات والخدمات التي تقدمها.

* هل أنتم مستعدون للمشاريع العقارية المصاحبة لمونديال كأس العالم 2022 ، أم تكتفون فقط بالمشاريع الحالية؟.
- دورنا أن نوفر مشاريع تخدم وتوفر سكنا جيدا وملائما وتلبي رغبات السكان، وتم شراء فندق حاليا ويمكن أن يساعد في استضافة بعض جماهير المونديال، ولا أستطيع القول إننا سنعمل تحديدا في مشاريع المونديال ولكن عملنا كشركة تطوير عقاري في توفير سكن مناسب وربما يكون لنا دور في هذه المشاريع، ومشاريعنا الحالية تخدم هذا الهدف.

* هل توافق على شهادة "جي ساس" التي أصدرتها المنظمة الخليجية للبحث والتطوير من أجل اعتماد مواد البناء الصديقة للبيئة؟.
-هذه خطوة ممتازة، ونشد أزر القائمين عليها ونحن عضو مؤسس في مجلس قطر للأبنية الخضراء ، بل واعتمدنا أعلى معايير "جي ساس" في مشروع مارينا مول ، ويمكن أن نطبق معايير "جي ساس" و"لييد" في مشاريعنا.

وكانت شركة مزايا قطر للتطوير العقاري (شركة مساهمة قطرية) ، قد طرحت أسهمها للاكتتاب العام والمخصص لمواطني دولة قطر والمؤسسات القطرية والمملوكة بالكامل لمواطنين قطريين، مسجلة بذلك الاكتتاب العام الأول على مستوى دولة قطر خلال عام 2010، وذلك بعد صدور موافقة هيئة قطر للأسواق المالية بتاريخ 24 ديسمبر 2009.

وقد تأسست الشركة في 10 يناير 2008. وتعمل وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية وتختص في الاستثمار والتطوير العقاري، كإنشاء المجمعات السكنية والتجارية والصناعية، والدراسات والاستشارات العقارية، وأعمال المقاولات، وأعمال الصيانة، وأعمال الوساطة والوكالة بالعمولة والتمثيل التجاري والعقاري، المتعلقة بالأنشطة العقارية، وأعمال التسويق، وإدارة المباني والمنشآت، والتجارة في المعدات والأجهزة والمواد الميكانيكية والكهربائية والبناء، والاستيراد والتصدير الخاص بأغراض الشركة، واستثمار أموال الشركة كأحد أشكال إدارة السيولة الفعالة المتاحة للشركة، وفقاً لما يراه مجلس الإدارة مناسباً، وأي نشاطات أو أغراض أخرى تقررها الجمعية العامة للشركة لاحقاً وضمن ما تسمح به الأنظمة والقوانين القطرية السارية والمعمول بها.