الرئيس التنفيذي لشركة "الأندلس العقارية" لـ"أرقام": سددنا جميع ديوننا بنهاية عام 2018.. والعوائد الإيجارية لمراكزنا التجارية لم تنخفض

قال الرئيس التنفيذي لشركة الأندلس العقارية هذال العتيبي، إن الشركة قامت بسداد جميع ديونها بنهاية العام 2018.

وأضاف في مقابلة مع "أرقام"، أن جميع الخيارات التمويلية متاحة أمام الشركة لدراسة هيكل التمويل الأمثل الذي يحقق أفضل الأرباح.

وأشار إلى أن العقارات الاستثمارية المملوكة للشركة تتداول بقيمة دفترية حول 500 مليون ريال، في حين أن القيمة العادلة لاستثمارات الشركة بلغت 2.35 مليار ريال بنهاية العام 2018.

وأكد العتيبي أن العوائد الإيجارية لمراكز الشركة التجارية لم تنخفض، مبينا أن الشركة ترغب في تقليل الاعتماد على متاجر التجزئة التقليدية حيث ترى أنها وصلت إلى مرحلة التشبع واستبدال ذلك بالنمط الجديد باستهداف جميع ما يخص قطاع الأزياء والإكسسوارات وتوفير مساحات مفتوحة للمطاعم والمقاهي والأندية الرياضية والألعاب الإلكترونية وصالات السينما.

وتحدث العتيبي عن النتائج المالية للشركة ومشاريعها المستقبلية وتجربتهم مع صندوق الأهلي ريت 1، وإلى تفاصيل الحوار:

*بداية نود منكم تقديم نبذة عن نشاطات الشركة الرئيسية؟ وكيف تعاملتم مع تباطؤ الحركة العقارية خلال الفترة الماضية؟

- الأندلس العقارية شركة استثمار وتطوير للعقارات المدرة للدخل، والتي تهدف منها إلى تحقيق دخل مستمر ونامٍ للمساهمين، نحن كشركة لا نقوم بشراء وتخطيط الأراضي وبيعها، ونرى أن أفضل العقارات المدرة للدخل هي في قطاع التجزئة والمتمثلة بالمراكز التجارية "المولات".

والتطور الطبيعي للمراكز التجارية أن تكون وجهة متكاملة تقدم المنتجات والخدمات التي تلبي احتياجات المتسوقين، فعلى سبيل المثال إذا كانت المنطقة العقارية المحيطة بالمركز التجاري تتطلب بناء فندق فسنقوم بذلك، حيث إن فندق "ستايبريدج سويتس" لمشروع الأندلس مول لم تكن عملية استحواذ على فندق قائم بل قامت الشركة بعملية إنشائه.

فنحن شركة مستثمرة للعقارات المدرة للدخل ونطور المشاريع التابعة لنا، كما أن لدينا مشاريع مع شركاء آخرين.

*ما هي نظرتكم للتحولات التي جرت لقطاع التجزئة العقاري "المراكز التجارية"؟ وكيف أثر تغير النمط الاستهلاكي للمتسوقين على العوائد الإيجارية للمتاجر؟

- قطاع التجزئة التقليدي يواجه تحديات وصعوبات، فبالسابق كانت متاجر التجزئة في المولات تشكل النسبة الأكبر مقابل نسبة ضئيلة للمطاعم والأنشطة الترفيهية، والمتسوقون اليوم لديهم احتياجات مختلفة عن الماضي ويجب أن تكون لدينا القدرة العالية على التأقلم مع هذه التحولات، فالسوق اليوم لديه اتجاه نحو الأنشطة الترفيهية وسيتم توفيرها بنسبة أكبر لتحقيق رغبة الزبائن في التسوق وقضاء وقت أطول.

ونعمل حالياً على التصاميم المبدئية لتطوير الأندلس مول والحياة مول لتتماشى مع التحولات الجديدة، حيث نرى أنه قد تمت إعادة هيكلة قطاع التجزئة العقاري، بدخول التجارة الإلكترونية للأسواق واعتماد المتسوقين على شراء حاجاتهم عبر منصات التسوق الإلكترونية وبنسبة كبيرة.

العوائد الإيجارية لمراكزنا التجارية لم تنخفض، ولكن نريد تقليل الاعتماد على متاجر التجزئة التقليدية لأننا نرى أنها وصلت إلى مرحلة التشبع، واستبدال ذلك بالنمط الجديد باستهداف جميع ما يخص قطاع الأزياء والإكسسوارات وتوفير مساحات مفتوحة للمطاعم والمقاهي والأندية الرياضية والألعاب الإلكترونية وصالات السينما.

كما أننا نحرص على موازنة الأنشطة لدى مراكزنا التجارية وهذا يخفف من مخاطر الارتباط على أي نشاط والتي ينبغي أن لا تتجاوز نسبتها أكثر من 10% وهذا الأمر ينطبق كذلك على المستأجرين.

إن بعض الأشخاص يقيسون حجم التسوق للأفراد أو الأسر ذهنياً عبر ربطها بعدد وحجم المشتريات التي يحملونها عند مغادرتهم المركز التجاري، وهذا الأمر غير دقيق، فهناك زبائن يقضون أوقاتاً أطول بداخل المركز التجاري ويستمتعون بمختلف أنشطته الترفيهية، وبذلك يقدمون قيمة أكبر بكثير.

وهذا أساس ما عملنا عليه في مراكزنا التجارية، حققنا الارتباط المتكرر من خلال توفير المطاعم والمقاهي وصالات السينما والترفيه من خلال إقامة الفعاليات والاحتفالات التي تباع فيها التذاكر، وهذه المعايير هي التي ستطور عليها جميع المولات للأندلس العقارية لضمان الارتباط المتكرر والعالي من خلال خلق أنشطة غير تقليدية.

أما على صعيد التسوق والاستهلاك فإن الشريحة المستهدفة من السكان تزداد في المملكة واحتياجاتهم تنمو بثبات، ولدى الحكومة توجه لتطوير قطاع الترفيه وهو توجه استراتيجي فأشهر وجهات التسوق الإقليمية والعالمية تعتمد على السياحة.

وبحسب استراتيجية الشركة فإن أي مشروع مستقبلي نعمله أو نستحوذ عليه سيتماشى مع تلك التوجهات الجديدة وسيواكب تطورات السوق والمجتمع السعودي.

*كم عدد المشاريع التي تمتلكها شركة الأندلس العقارية؟

- محفظتنا العقارية تمتلك أصولاً عالية الجودة وفي مواقع متميزة وتسجل معدلات إشغال ممتازة وعوائد مالية تحقق النمو، وهي المتمثلة في المراكز التجارية "الأندلس مول" و"الحياة مول" و"دارين مول" ومراكز تسوق الأحياء "الصحافة سنتر" و"اليرموك سنتر" و"تلال سنتر" و"المروة [AA2] سنتر" ، إضافة إلى قطاع الضيافة بفندق "ستايبريدج سويتس".

وهناك مشاريع تحت الإنشاء والتنفيذ وهي مشاريع واعدة من خلال الشراكة مع مجموعة الدكتور سليمان الحبيب الطبية لإنشاء وتطوير مستشفى غرب جدة (حيث يعد الأول من نوعه في القطاع الغربي بالمملكة العربية السعودية) وهو جزء من مشروع الأندلس سكوير والذي يحقق مزيجا متعددا للنشاطات الفندقية والسكنية والمكتبية والتجارية وأخيراً الصحية والمقام في مركز مدينة جدة

يعمل الشريك المطور حالياً على مرحلة أعمال الحفر الأساسية وعمل الاختبارات للبنية وتهيئة الموقع للأعمال الإنشائية، ومن المتوقع أن يفتتح المستشفى خلال الربع الثاني من العام 2022.

وهناك أيضا مشروع "مول الجوهرة" هو مشروع ضخم تمتلك الأندلس العقارية منه 25%، ويقع  بجوار مدينة الملك عبد الله الرياضية "ملعب الجوهرة".

*كم يبلغ حجم مخزون الشركة من الأراضي؟

- لا يوجد لدينا مخزون أراضٍ بالمعنى المتعارف عليه، فالأراضي التي لدينا إما مستخدمة أو يجري إعادة استخدامها، فنحن لسنا مطوراً عقارياً تقليدياً، لدينا أرض في حي الصواري بجدة والتي كان سيبنى عليها مشروع "بانورما مول" لشركة صروح المراكز والتي نمتلك منها 25%، وتم الإعلان مؤخراً أن الشركاء في "صروح المراكز" قد كلفوا مجلس المديرين بتحديد أفضل استخدام للأرض، وقد أوقفنا المشروع بسبب تباطؤ النمو الاقتصادي باتجاه الموقع.

كما نمتلك أرضاً صغيرة بمساحة 10 آلاف متر مربع تقريبا وموقعها بجانب الأندلس مول وأفرغت بعض الأراضي لشركة مستشفى غرب جدة وبقيت هذه الأرض تستخدم كمواقف لزوار الأندلس مول، وندرس حالياً كيفية إنشاء نشاط تكاملي لها مع الأندلس مول لتقوية المركز التنافسي للمول لجذب مزيد من المتسوقين.

*بكم تقدر القيمة السوقية لأصول الأندلس العقارية؟

- أود توضيح أن الشركات المدرجة بالسوق المالية لا يحق لها وفق المعايير المحاسبية الدولية تسجيل القيمة العادلة للعقارات في القوائم المالية، وإنما تظهر تلك القيم في إفصاحات القوائم المالية أو عند إفصاح الشركة في تقاريرها، وعقاراتنا الاستثمارية تتداول بقيمة دفترية 500 مليون ريال، بينما بلغت القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية للأندلس العقارية بنهاية 2018، 1.6 مليار ريال.

وتبلغ القيمة العادلة في عقارات الشركات الزميلة مبلغ 745 مليون ريال، ليصبح إجمالي القيمة العادلة لاستثمارات  المجموعة 2.35 مليار ريال.

وقد تم تقييم العقارات عن طريق مقيمين خارجيين معتمدين من قبل الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين "تقييم"، كما أن آلية تقييم العقارات المطبقة في تقييم تلك العقارات الاستثمارية متوافقة مع مجلس معايير التقييم الدولية (IVSC) ومع توجهات "تقييم".

*مشروع مروة التجاري كان من المقرر أن يبدأ التشغيل في الربع الرابع 2018، ما أسباب عدم تشغيله حتى اليوم؟

- مشروع "مركز مروة التجاري" مكتمل إنشائياً 100% وتم إيصال جميع الخدمات له، وسنعلن قريباً عن آخر التطورات الجوهرية الخاصة بالمشروع،

*كم بلغت إيرادات ونسب الإشغال للمراكز التجارية والفندق بنهاية العام 2018 مقارنة بالعام السابق؟

- القطاع الذي ساهم بشكل كبير في زيادة الإيرادات ومجمل الربح هو قطاع الضيافة، والممثل بفندق "ستايبريدج سويتس"، حيث سجلت إيراداته بنهاية العام 2018، نحو 24.4 مليون ريال، مقارنة بـ 7.2 مليون ريال في العام السابق 2017، وبزيادة قرابة 238% والجدير بالذكر أنه بالعام 2017 بدأ الفندق العمل بحلول النصف الثاني من نفس العام، وكان تأثير الإيرادات من الربع الثالث 2017 محدودا، ولكن على الرغم من ذلك فإن إيرادات الفندق في العام 2018 حققت قفزة كبيرة، حتى مع تقدير إيرادات كامل العام 2017.

وسجل فندق "ستايبريدج سويتس" نسبة إشغال بلغت 62% خلال 2018، وهو معدل يتوافق مع متوسط نسبة إشغال الفنادق من نفس الفئة.

أما قطاع المراكز التجارية "المولات" فالمساهم الأكبر به هو "الأندلس مول"، والذي زادت إيراداته من 138 مليون ريال في 2017، إلى 140.3 مليون ريال في 2018، وذلك على الرغم من أن المراكز التجارية الأخرى عامة قد انخفضت، إلا أن مول الأندلس حقق زيادة في الإيرادات وتخفيض في تكلفة الإيرادات مقارنة بالعام الماضي، وذلك برغم منح الخصومات.

ونسبة الإشغال في المولات تختلف من مركز إلى آخر، وجميع مراكزنا التجارية نسبة الإشغال فيها ممتازة، يسجل الأندلس مول نسبة 95%، والحياة مول 98% ومراكز الأحياء ما بين 95% إلى 100%، إلا أنه في بعض الفترات تنتهي فترة بعض العقود مما يستدعي خروج بعض المستأجرين ودخول آخرين جدد وخلال هذه الفترة يمنح المستأجرون فترة سماح لإدخال وتنسيق منتجاتهم، وتتراوح فترة إشغال الوحدات من 15 يوما إلى شهرين كحد أقصى.

*هل أجريتم أي تعديلات على قيمة العقود الإيجارية للمراكز التجارية خلال العام 2018؟

- الشركة لم تقم بأي تعديلات على قيمة العقود، ولكن لدينا استراتيجية في منح خصومات لبعض المستأجرين وفق معايير محددة ومنها على سبيل المثال: التزام المستأجر بسداد كامل المبالغ وأن يكون لديه سجل ائتماني جيد وليس عليه متأخرات، والتزامه ببذل العمل اللازم مع فريق عمله وتدريبهم لرفع مبيعات متجره وتحديث مخزونه وطريقة عرض المنتجات.

فنحن نعلم أن بعض الأنشطة تواجه تحديات بسبب الأوضاع الاقتصادية ولذلك نعمل على تحفيزهم على الاستمرارية والنمو بمنح الخصم النقدي على السداد، فعلى سبيل المثال إذا كان عقد المستأجر بقيمة 100 ألف ريال، وتم سداد القيمة الإيجارية كاملة تمنحه الشركة خصماً بنسبة 20% لهذا العام.

*انخفضت أرباح الشركة بنسبة 59% في العام 2018، وسجلت تراجعاً في الأرباح إلى 2.7 مليون خلال الربع الرابع، ما تعليقكم حول هذه النتائج؟

- الشركة تحقق إيرادات صحية ومجمل الربح في نمو، سبب التراجع في صافي الربح للشركة مقارنة بالعام السابق 2017، يعود إلى عدة أسباب منها بيع ما نسبته 31.27% في صندوق "الأهلي ريت 1" وارتفاع المصاريف الإدارية والعمومية نتيجة لإضافة رسوم إدارة الصندوق.

والشركة مساهمة بالصندوق والالتزام بالمصاريف الإدارية لمدير الصندوق "الأهلي كابيتال" هو التزام من قبل جميع ملاك الوحدات بالصندوق بحسب اللوائح التنظيمية المقرة من هيئة السوق المالية.

إضافة إلى وجود بنود غير متكررة، حيث تم تحقيق مكاسب رأسمالية بقيمة 23 مليون ريال من بيع أرض استثمارية لمشروع مستشفى غرب جدة في العام 2017، وكذلك تسجيل خسائر انخفاض قيمة الشهرة للاستثمار في شركة "هامات العقارية" إحدى الشركات الزميلة بقيمة 6 ملايين ريال، إضافة إلى ارتفاع مخصص الزكاة  في العام 2018، مقارنة بالعام السابق.

*هل يمكن توضيح المقصود ببيع 31% في صندوق الأهلي ريت1؟

- كما تعلمون الشركة بنهاية العام 2017 باعت الأصول العقارية "الأندلس مول" و"ستايبريدج سويتس" لصالح صندوق الأهلي ريت والذي يمتلك فيه جمهور المساهمين أو ملاك الوحدات نسبة 31.27%، وهذا يعني أن ملكية الشركة لهذين الأصلين المدرين للدخل قد انخفضت، فسابقاً كانت الشركة تحصل على 100% من دخلهما والآن نحصل على حصتنا في الصندوق وهي 68.73%، وهذا الأمر تسبب في تراجع أرباح الشركة خلال العام 2018.

*إذا كان "الأندلس مول" وفندق "استبريدج سويتس" يحققان إيرادات وربحية جيدة، فلماذا تم بيعهما لصندوق الأهلي ريت1؟ وهل تجربتكم مع الصندوق مجزية؟

- الأندلس العقارية هي المساهم الأكبر حصةً بالصندوق بنسبة ملكية 68.73%، وكانت هناك أهداف رئيسية لهذه الخطوة وأساسها هو حماية حقوق المساهمين وتعظيم ثروتهم، تم طرح الصندوق وقد حقق مكاسب تم توزيعها على المساهمين بواقع 2 ريال للعام 2017، وريال واحد عن العام 2018، وقامت الشركة بسداد جميع ديونها حيث تم دفع آخر قسط على الشركة في بداية شهر يناير 2019م  بقيمة قرابة 1.8 مليون ريال.

والأصول العقارية المباعة وتحديداً "الأندلس مول" قد تم بيعه وهو في قمة أدائه، وهذا حقق لنا وللمساهمين أرباحاً رأسمالية متميزة، كما أن اختيارنا للأهلي كابيتال يحقق مستوى حوكمة أفضل لهذه الأصول.

*هل هناك نية للحصول على التمويل لمشاريعكم بإصدار أدوات دين خلال الفترة المقبلة؟

- المطلعين على التطورات الاقتصادية بالمملكة يعلمون حجم المشاريع والفرص الكبيرة التي تعمل عليها الحكومة، ونحن اليوم نمتلك القدرة الفنية والخبرات المتراكمة ودرجة الائتمان الممتازة للحصول على القروض بأسعار مناسبة أو من مصادر الشركة الذاتية.

وجميع الخيارات التمويلية متاحة أمام الشركة وسندرس هيكل التمويل الأمثل الذي سيحقق لنا أفضل الأرباح لكل فرصة، وإصدار أدوات للدين هي مسألة غير مدروسة حالياً ولكنها خطوة ليست مستبعدة.

*ما الكلمة التي تود توجيهها لمساهمي الشركة؟

- أود أن أقول أن شركة الأندلس العقارية بنيت على أسس ثابتة، وتمتلك أصولاً هي الأفضل من حيث المواقع والتشغيل والصيانة وتتمتع بحوكمة عالية، وهذا سيساعدنا على الاستمرار والانطلاق في تحقيق المكاسب.

الشركة أعلنت مشاريعها المستقبلية وهي مشاريع ضخمة تحقق الاستمرارية والنمو وتعظيم أصول الشركة ومداخيلها، وهذا يبين التزام الشركة تجاه مساهميها في تنفيذ واستكمال الجدول الزمني لتلك المشاريع.