عبدالعزيز السمحان.. لـ:الاقتصادية": «أرامكو» تحتجز 70 مليون متر مربع من الأراضي بقيمة 15 مليارا في الشرقية

قدر عبد العزيز إبراهيم السمحان رئيس مجلس إدارة مجموعة السمحان للتنمية والتطوير مساحة محجوزات أرامكو السعودية في المنطقة الشرقية بأكثر من 70 مليون متر مربع، وتبلغ قيمة هذه المحجوزات نحو 15 مليار ريال.

وطالب السمحان الجهات ذات الاختصاص بالتدخل السريع والاجتماع مع إدارة شركة أرامكو السعودية للخروج بحلول جذرية لهذه المساهمات المتعثرة، التي تعود في الأصل إلى أكثر من 60 ألف مواطن سعودي أسهموا في شراء هذه المخططات بهدف البحث عن سكن مناسب لهم ولأسرهم التي يعولونها, مضيفا أنه في حال مماطلة أرامكو في عدم إيجاد الحلول، فإن ذلك يؤثر وبشكل كبير في سمعة السوق العقارية السعودية المستهدفة من الشركات العالمية والعربية, خاصة بعد الأزمة العربية التي تشهدها المنطقة, كما أن تلك المماطلة كفيلة بأن تجبر العقاريين السعوديين على اختيار وجهة أخرى دوليا غير السوق المحلية.

وبين السمحان أن التأخير في حل المساهمات المتعثرة يجعل الشركات العالمية تفكر كثيرا قبل الدخول للاستثمار في السوق السعودية, وذلك خوفا من عدم حماية تجارتهم, إضافة إلى عدم وجود أنظمة واضحة أو مرجع للمستثمرين في حال حدوث مثل هذه المشكلات، ومنها مشكلة محجوزات أرامكو، التي جميعها تم شراؤها وتداولها بصكوك شرعية وبموافقة الجهات الرسمية كوزارة التجارة والعدل والأمانة.

وأوضح أن الفرص الاستثمارية الواعدة، التي توجد في المنطقة الشرقية لا تزال الأكبر والأكثر جذبا للمستثمرين، حيث إنها تعكس مجريات العملية التنموية في المنطقة، وتقدم نموذجا متطورا للأنشطة العقارية على مستوى المملكة، مشيرا إلى أن المساهمات التي تم طرحها في الفترة الأخيرة في المنطقة تعكس جانبا من حركة التطور والنمو، الذي تشهده المنطقة ويؤكد قدرتها الفاعلة والمؤثرة في المشهد التنموي في المملكة.. وإليكم الحوار:


* ما رؤيتكم لواقع الاستثمار العقاري في المنطقة الشرقية خاصة والمملكة عامة في ظل التطورات التنموية الكبيرة التي نشهدها؟
- بكل تأكيد نعيش مرحلة تنموية غير مسبوقة تطورت فيها مقومات الاقتصاد الوطني في جميع القطاعات، والعقار من القطاعات الحيوية التي تؤثر وتتأثر بحركة جميع القطاعات، لذلك، فإن مستوى الأداء في سوق العقار ارتفع بموجب ارتفاع الأداء في الاقتصاد الوطني، ومنذ عدة سنوات، ويسهم القطاع العقاري بدور رئيسي ومحوري في حركة الاقتصاد حتى إنه يحتل المرتبة الثانية بعد النفط من جانب الدخل والعوائد، وهو وضع ظل يحافظ عليه طوال السنوات الماضية، ويثبت ذلك المشروعات العملاقة، من حيث الكيف والكم، في جميع المناطق، ولا يزال المستقبل مفتوحا لمزيد من الإسهامات وتطوير البنية التحتية للمملكة، وإننا متفائلون بمزيد من التوسع والمساهمة الفاعلية في تلبية التطلعات والاحتياجات التنموية، فالاستثمار العقاري أكثر أنواع الاستثمار أمانا واستقرارا، وهو كفيل بأن يطور ذاته تلقائيا باستجابته الذكية لمطلوبات التنمية الشاملة.

* ولكن ألا ترون أن ارتفاع أسعار العقار في الفترة الماضية يؤثر سلبا في دور القطاع وتأخر النشاط فيه باعتبار أن ذلك غير مبرر سوقيا؟
- ذلك كان في الفترة الماضية، وتحديداً منذ عام 2005 حتى عام 2009 شهد شيئا من الهدوء المنطقي حتى هذا اليوم، ولكنه بدأ يشهد حاليا تراجعا، ولعل السبب الرئيسي هو السلوكيات السلبية لصغار العقاريين وسعيهم لتحقيق أرباح غير واقعية لأراضيهم، سواء من خلال المضاربات أو استغلال غياب الأنظمة التي تنظم أعمال السوق، وفي الواقع هناك تراجع في الفترة الحالية، خاصة في أراضي المنح والمخططات الواقعة في أطراف المدن، وأما الأراضي التي ضمن المناطق السكنية الداخلية فلم نشاهد هناك تغيرا ملحوظا، فهي كما هي محافظة على أسعارها, بل إن البعض من المواقع يشهد ارتفاعا ملحوظا يراوح من 5 إلى 10 في المائة، وأوعز هدوء السوق للحملة الكبيرة غير المسبوقة ضد العقاريين والمنظمة بأن العقاريين هم المتسببون في رفع هذه الأسعار، وتأليب الرأي العام ضدنا بشكل غير مقبول بمثل ما حصل من نظام السعودة, حيث أصبح التاجر هو المسؤول عن توظيف المواطن، وأصبحت الجهات المعنية ليس لها علاقة بذلك، وهنا نفس القضية، فالمشكلة ليست فقط من العقاري، إنما مستوى الدخل للمواطن الذي ظل عقودا طويلة بدون زيادات ملحوظة ومناسبة تتوافق مع الغلاء العام لجميع السلع, فصندوق التنمية العقاري كان يمنح المواطن قرضا بقيمة 300 ألف ريال لمدة ثلاثة عقود, ولم يتحرك هذا الرقم طوال الفترة الماضية رغم كل التغيرات التي حدثت على الساحة العالمية من ارتفاع في النفط والاقتصاد بصفة عامة والعقار والمواد الغذائية, وأخيرا تم رفعه إلى 500 ألف ريال، وفي الحقيقة المبلغ غير كاف لتوفير منزل مناسب للمواطن السعودي فنحن أقل دول مجلس التعاون كدخل للمواطن، وأقل الأسعار لجميع ما تحمله كلمة العقارات فيجب على المواطن ألا ينصاع خلف ما يثار ويقال بأن العقاريين السبب الرئيسي في رفع الأسعار.

* وما حجم تأثير محجوزات أرامكو في حركة النشاط العقاري بالمنطقة الشرقية؟
- محجوزات أرامكو أصبحت عائقا كبيرا للتنمية العقارية على مستوى المملكة، ولكن يتطلب أمر معالجتها توازنا بين حقوق الشركة والمواطنين، فكلا الطرفين يمتلكان الوثائق التي تثبت حقوقهما في الأراضي محل الخلاف، ولأن أرامكو تؤكد أن تلك الأراضي مواقع إنتاج فمن الطبيعي أن تكون الأولوية لها، ولكن لا بد من أن يكون هناك تعويض مجز، سواء سبقت المواطنين في تسلم الصكوك أو بعدهم، لأن جميع الصكوك صادرة من وزارة العدل، ما يدعم موثوقيتها وأحقية الملاك فيها، حيث تم منح هذه الأراضي لملاك سابقين، ولم تتفوه أرامكو بأي كلمة حتى انتقلت ملكية هذه الأراضي لنا وبموجب شيكات من حر مالنا فخرجت أرامكو بقوة لتوقف هذه الأراضي بحكم ما تملكه من سلطة مع الأسف أضرت كثيرا من المواطنين، ولذلك لا بد من أن تجلس جميع الأطراف للتفاوض حول مخرج من حالة الجمود الحالية وكسرها بحلول منطقية وواقعية تحافظ على حقوقهم، ولا تعطل مسيرة التنمية وحركة النشاط العقاري في المنطقة الشرقية، كما أنه من الضروري أن تحدد الشركة خريطة واضحة لمواقع إنتاجها وتتوافر فيها جميع المعلومات الأساسية حتى يعرف الجميع حاضرا ومستقبلا أين الحدود المسموح بالعمل العقاري فيها حتى لا تصبح هذه المحجوزات فخا يقع فيه من يحصلون على أراض بصكوك رسمية، ويفاجؤون بعد ذلك بتبعيتها لأرامكو ويتجمد حقهم في الانتفاع بها بالرغم أن جميع الجهات المعنية قد قامت بمخاطبتها بذلك منذ سنين، وما زالت إلا أنها لم ترد بشيء على تلك الخطابات, لذلك لا بد من عقد اجتماع عاجل مع أرامكو والجهات ذات الاختصاص لحل هذه الأزمة التي تسببت في رفع الأسعار بنسبة تجاوزت 40 في المائة, كما أن هناك حلولا كثيرة ترضي جميع الأطراف منها تثمين هذه المخططات، وتعويض الملاك أو إيجاد مخططات بديلة بنفس مزايا هذه المخططات.

* من واقع صعود وهبوط السوق العقارية، هل ترى أن هناك ظروفا سلبية تقود إلى انهيار على نحو ما حدث في سوق الأسهم من قبل؟
- الحديث عن انهيار في سوق العقار غير منطقي، فهذه السوق لديها مناعة ضد الانهيار بعد توفيق الله، وقياسها بسوق الأسهم غير واقعي، فظاهريا تتشابهان وجوهريا تختلفان، وحتى ولو قلنا إن سوق العقار الأمريكية على سبيل المثال سبقت أن انهارت بسبب أزمة الرهن العقاري، فالحال لدينا يختلف، لأن السوق الأمريكية معقدة وتتقاطع بصورة قوية مع البنوك ومؤسسات التمويل، التي عندما أعلنت إفلاسها صحبها انهيار السوق، ولذلك فليس لدينا نفس الظروف، وما لدينا في العقار حالات ركود مبررة في بعض الأحيان، وحالات أخرى لممارسات سلبية من صغار العقاريين في مضاربات ومغالاة محدودة قياسا بحجم السوق لا ترقى، لتكون مؤشرا لانهيار السوق، قد يحدث تراجع في الأسعار وليس بالضرورة تفسيره على أنه انهيار بقدر ما هو تصحيح لمسار السوق، ولذلك فلا مجال لانهيار أو مقارنة بمجريات الأحوال في الأسهم، فلكل سوق معطياتها التي تختلف عن الأخرى، كما أن السوق العقارية تتعامل في أصول وليست سيولة وخدمات ليست ذات الخدمات التي تقدمها سوق الأسهم، ولم يحدث أن انهار العقار لظروف من داخل النشاط، لأنه أحد أقوى القطاعات الاقتصادية وأكثرها مناعة ضد الصدمات.

* مع حركة المزادات الواسعة التي تشهدها السوق العقارية إلى أي مدى تعتقد أنها تميزت بالشفافية؟
- من حيث المبدأ، الشفافية مطلوبة في جميع أنشطة القطاع العقاري وغيره من القطاعات، والمزادات الأخيرة كانت متميزة فيما طرحته من خدمات تواكب تطور المرحلة، فالمزادات من الأدوات والوسائل المهمة في أنشطة السوق، فهي تعمل على تنظيم عملية بيع الأراضي، وفق نظام واضح وشفاف يمكن الجميع من معرفة ما يحدث في المخططات والأراضي التي يتم تطويرها من قبل المكتب أو الشركة العقارية القائمة على تطوير الأراضي، وهي أسلوب تقليدي خضع لكثير من التطورات خلال الـ30 عاما الماضية بداية من كونها إعلانات من لوحات توضع على الأراضي المراد بيعها، ومن خلال تداول الأخبار بين المكاتب العقارية عن تحديد موعد المزاد، وصولا إلى المرحلة الحالية التي تستخدم فيها التقنية الحديثة وتكشف كامل الحقائق والمعلومات الضرورية حول المخططات المطروحة، وهي كفيلة بتوفير الشفافية في البيع حتى لا يتمكن المطورون من شراء الأراضي المميزة أو التي يتوقع أن تحقق أرباحا من خلال إعادة بيعها، كما أنها تطرح فرصا جيدة للمستهلك النهائي لشراء أراض بسعر جيد قبل أن يشهد المخطط أي عمليات مضاربات من مختلف العقاريين، ولذلك فالشفافية مبدأ ينبغي أن يطبق في المزادات دون مزايدات عليه حتى تتوازن عمليات التداول، ونحصل على سوق عقارية متوازنة وواقعية, فالمنطقة الشرقية شهدت خلال ثلاثة أشهر إقامة سبعة مزادات عقارية تم بيعهن بالكامل بقيمة تجاوزت ثلاثة مليارات, كما تم إبرام ثلاثة تحالفات نتج عنها شراء مخططين بقيمة إجمالية تجاوزت 2.3 مليار ريال, كل ذلك يدل على قوة سوق العقار في الشرقية، وأن هناك أموالا كبيرة رصدت للاستثمار العقاري وبغض النظر عن الاستثمار الأخرى.

* ما استراتيجية المجموعة في تنفيذ المساهمات وإطلاق مشروعات نوعية تواكب التطور العقاري؟
- لا شك أن لدينا سياسة تقوم على توفير كل مقومات الجودة الشاملة في المشروعات التي ننفذها، ورغم أن هناك بعض المعوقات، إلا أننا نواجهها بكل دراية وخبرات السنوات الماضية، وبفضل الله- عز وجل- تم القضاء على كثير من الشكوك حول المشروعات التي سبق تنفيذها, حيث تم طرح مساهمات جديدة ووفقت المجموعة فيها، ومن أمثلة المخططات التي نجحنا في تقديمها بكل مصداقية، على سبيل المثال لا الحصر: مساهمة استراحات السمحان (مخطط صيته)، مخطط حي السمحان برأس تنورة، مخطط أرض الجوهرة في الفيصلية، مساهمة العليا في الخبر، مساهمة شاطئ الغدير في سيهات، مخطط المروج (طريق القشلة)، أرض مخطط الجزيرة طريق الرياض، ومخطط السمحانية شمال الفاخرية. وتسعى المجموعة في تقديم مزيد من الخدمات المتميزة للجميع وللسوق العقارية بنفس السياسة المتبعة في تعاملاتها القائمة، كما أن هناك مشاريع قادمة بدراسة وافية تواكب التطور الهائل الذي تشهده المملكة بشكل عام والمنطقة الشرقية بصفة خاصة.

* من خلال المزادات التي شهدتها المنطقة الشرقية أخيرا, يبدو أنها تميزت بصورة واضحة عن غيرها من مزادات المناطق الأخرى.. ما السبب في نظرك؟
- المنطقة الشرقية جاذبة للاستثمار، وبها فرص واعدة وبكر، ولذلك فإن قابليتها للاستثمار في نمو وتطور، وتجذب المستثمرين من جميع مناطق المملكة، ولعلنا نلاحظ وجود عقاريين من خارج المنطقة في تلك المزادات، وبالنظر لوقائع المستقبل، فإن الشرقية مؤهلة لمزيد من التطور والنمو ولذلك فإن مزاداتها تكتسب زخما أكبر من غيرها بالنظر إلى المزايا النسبية التي تحيط بأراضيها ومخططاتها ومساهماتها وإمكانية صعود أسعارها مستقبلا بنسب مقدرة تحيطها الخدمات بما يجعلها أصولا ثابتة ونامية، فهناك في الواقع مزايا كثيرة للاستثمار في الشرقية تجعلها متقدمة على كثير من المناطق الأخرى، وستتطور جاذبيتها الاستثمارية على نحو أكبر في المستقبل فهي أرض الفرص الاستثمارية الواعدة التي تحتاج إلى من يقتنصها ويسهم في تطويرها وتوظيفها لخدمة الوطن والمواطنين وبالتأكيد المستثمرين وتضرب أروع أمثلة التنظيم والوضوح في المساهمات العقارية.

* ما تأثير معدل دخل المواطن السعودي في نشاط السوق العقارية؟
- بالطبع المواطن هو محل القدرة الشرائية والمستهدف بالخدمات العقارية باعتباره المستهلك النهائي، وكلما ارتفع دخله ارتفع قيمة وتميز الخدمات العقارية التي تقدم له، ومن المهم الإشارة إلى أن دخله يتناسب إلى حد ما مع أسعار الخدمات العقارية، حيث تشير الدراسات والإحصائيات إلى ارتفاع متوسط دخل الفرد السعودي السنوي إلى 86 ألف ريال في نهاية عام 2024، وإننا نشهد نموا سكانيا كبيرا يقابله نمو متزامن في الدخل الوطني والتنويع الاقتصادي، الذي يستوعب الاحتياجات المستقبلية، وذلك يعني نشاطا عقاريا على نطاق واسع يوفر خدمات أساسية للمواطنين، سواء في مجال السكن أو الأغراض التجارية والاستثمارية والخدمات المختلفة إلا أن مستوى الدخل لا يتناسب مع التطور والخيرات التي تعيشها المملكة في ظل قيادة خادم الحرمين الشريفين وحرصه وحبه لشعبه الذي يشهد له الجميع بذلك.