الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري: استكمال المشروع الوطني لقاعدة البيانات العقارية العام القادم

كان صدور القانون رقم (27) بشأن تنظيم القطاع العقاري، والمرسوم رقم (69) لسنة 2017 بتنظيم مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) عام 2017 بمثابة نقلة نوعية وانطلاقة جديدة للقطاع العقاري بالمملكة، حيث إن وجود المؤسسة، واستنادها إلى قانون متطور، مثّل ميزة حيوية داعمة للقطاع العقاري في البحرين. 
 

ومنذ انطلاقتها في مارس 2018، حملت المؤسسة على عاتقها الكثير من المسؤوليات والمهام لإعادة ترتيب البيت العقاري في المملكة، وإعداد خطة وطنية شاملة واستراتيجية عامة للقطاع، بما يضمن توفير الحماية وضمان الحقوق لجميع المتعاملين في هذا القطاع الحيوي المهم للاقتصاد الوطني، وتعزيز الممارسات العقارية، والارتقاء بثقة المستثمر في السوق العقاري البحريني.
 

وشهد القطاع خلال فترة وجيزة سلسلة مترابطة ومحكمة من التطورات والتطويرات والبرامج والاستراتيجيات، مثل تقنين مهنة التثمين، وإعداد قاعدة بيانات عقارية وطنية، واعتماد العديد من اللوائح المنظمة للمتعاملين في القطاع.
 

إعادة تنظيم القطاع
 

إلى جانب جهود الشيخ سلمان بن عبدالله بن حمد آل خليفة، رئيس جهاز المساحة والتسجيل العقاري، رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري في هذا الجانب، كانت بصمات الشيخ محمد بن خليفة آل خليفة، الرئيس التنفيذي للمؤسسة واضحة وجلية دوما في تلك البرامج والخطط التطويرية الطموحة. 
 

اليوم.. ومع مرور اقل من ثلاثة أعوام على انطلاق هذا الصرح العقاري المهم، كانت لنا وقفة تقييمية صريحة مع الشيخ محمد بن خليفة آل خليفة، لنستوضح أهم ما حققته «ريرا» حتى الآن، وأبرز أهدافها للمرحلة القادمة، واهم التحديات التي تواجهها في هذه المرحلة والمراحل المقبلة.
 

يقول الرئيس التنفيذي لـ«ريرا»: 
 

أتى إنشاء مؤسسة التنظيم العقاري نتيجة وثمرة للمشروع الحضاري والتنموي الذي يقوده جلالة الملك المفدى، ليترجم وينفذ رؤى جلالته من قبل الحكومة الموقرة اليوم برئاسة صاحب السمو الملكي ولي العهد نائب القائد الأعلى رئيس الوزراء، لتعمل المؤسسة على تنظيم القطاع العقاري وسلامة الاستثمار فيه، وضمان حقوق جميع الأطراف المتعاملة والمتعاقدة في مشاريع التطوير العقاري، وبالفعل تم إنجاز هذا المشروع وهو إنشاء المؤسسة المرتكز عملها على قانون تم وضعه على أحدث الممارسات العالمية في هذا المجال، وذلك بهدف تنظيم عمل المهن العقارية ورفع وعي وكفاءة العاملين فيها، وإيجاد بيئة عقارية سليمة وضامنة ومحفزة للاستثمار.
 

وخلال مرحلة عمل المؤسسة الذي يمتد فترة ثلاث سنوات وهي تعتبر فترة قصيرة نسبيا، ركزنا في عملنا على إنجاز الأولويات التي من شأنها الإسهام في تنظيم عمل القطاع، من حيث الأنظمة الإدارية والمالية والتقنية للمؤسسة، والمبنية على أحدث الأساليب والبرامج الإدارية المتطورة، وتنظيم عمل المهن العقارية، فتم الانتهاء من وضع جميع اللوائح المنظمة لتلك المهن، كالتطوير العقاري، الوساطة العقارية وإدارة الممتلكات العقارية، ومدراء اتحادات الملاك، ومهنة التثمين العقاري التي تعتبر اليوم مهنة جديدة تستند على اشتراطات علمية متطورة، وغيرها من الأمور التنظيمية، ونعكف اليوم على وضع وتنفيذ خطة وطنية للقطاع العقاري، ليؤدي دوره المناط به والمؤمل عليه ليكون أحد أهم القطاعات الاقتصادية غير النفطية في الاقتصاد البحريني.
 

وفيما يتعلق بالرخص، قامت المؤسسة خلال الفترة الماضية بإصدار حوالي 2009 رخص منها: 711 رخصة وسيط عقاري، 546 رخصة وكيل مبيعات، 255 مديرا عقاريا، 60 مدير اتحاد ملاك، 71 مثمنا عقاريا، 111 مطورا عقاريا، 28 مشروعا عقاريا، 38 رخصة بحث ميداني، و182 شهادة اتحاد ملاك. 
 

قاعدة البيانات
 

* من الخطط التي تعمل المؤسسة على تنفيذها هي إعداد قاعدة بيانات للقطاع العقاري في المملكة، ما الإضافة التي تقدمها قاعدة البيانات هذه؟ ومتى يتوقع أن تدشن رسميا؟

‭-‬ يعتبر المشروع الوطني لقاعدة البيانات العقارية عبارة عن بنك معلوماتي يحتوي على معلومات وبيانات شاملة ودقيقة وواقعية، لتزويد أصحاب القرار والمستثمرين ومزاولي المهن العقارية والمؤسسات المالية وجميع الأطراف ذات العلاقة بالمعلومات العقارية اللازمة والتي يحتاجون إليها لاتخاذ قرارات عقارية استثمارية دقيقة، ومن هذا المنطلق انبثقت مبادرة إنشاء قاعدة بيانات وطنية للمعلومات العقارية ليضم جميع المعلومات العقارية مما يعزز التعاون المشترك والتكامل البناء بين الجهات الحكومية ذات العلاقة.
 

وتعمل المؤسسة حاليا بالتعاون مع هيئة المعلومات والحكومة الإلكترونية على إنشاء قاعدة بيانات لتزويد أصحاب المصلحة الرئيسيين من القطاع الحكومي والخاص والمؤسسات المالية التي تقدم الخدمات المصرفية، بمعلومات دقيقة وصحيحة وذات صلة بالأداء العقاري في مملكة البحرين وآخر الاتجاهات في السوق العقاري، والتي من شأنها تسهيل اتخاذ قرارات أكثر دقة ومبنية على معلومات حقيقية وواقعية، الأمر الذي سيوفر الوقت والجهد والمال والجدوى على متخذ القرار في القطاع العقاري أيًّا كان.

ومن المؤمل أي يرى النور خلال العام القادم 2021.
 

وبالتالي تعتبر قاعدة البيانات العقارية غاية في الأهمية ليس لمؤسسة التنظيم العقاري فحسب، وإنما لجميع المتعاملين في القطاع لما توفره من بيانات شاملة ودقيقة ومنقحة حول مختلف الجوانب المتعلقة بالعقار مثل عدد الشقق المتوافرة والإيجارات وعدد الأراضي والبيوت وقيم التداول والرخص المصدرة والمشاريع قد الإنجاز وغيرها من البيانات المهمة التي تساعد المتعاملين في القطاع العقاري والمطورين والمستثمرين على امتلاك صورة واضحة ومتكاملة عن تفاصيل ومستقبل القطاع بالمملكة.
 

صحيح أن نسبة كبيرة من هذه البيانات قد تكون متوافرة حاليا، ولكنها موزعة بين عدة جهات، في حين أن قاعدة البيانات التي نعمل على استكمالها ستمثل منصة متكاملة في مكان واحد، تمر جميع المعلومات فيها بمراحل تنقيح وتدقيق عالية، مع التركيز هنا على أمر مهم هو ضمان استمرارية واستدامة المعلومات وتحديثها بشكل مستمر.
 

التفتيش
 

* منح القانون رقم (27) لسنة 2017، والقرار رقم (1) لسنة 2019 وغيرها للمؤسسة صلاحيات كبيرة خاصة فيما يتعلق بالتفتيش والتحقيق. ما أبرز الجوانب التي تركزون عليها في التفتيش؟ وما هي أبرز المخالفات التي يتم رصدها (نرجو تزويدنا بإحصائيات حول هذا الجانب) ؟

‭-‬ إن عملية التفتيش عملية واسعة ومتشعبة وتحتاج إلى متابعة حثيثة لرصد المخالفات، والتي تتمثل في مراقبة الجهات والأفراد لرصد المتجاوزين عن مواد القانون رقم (27) لسنة 2017 والإجراءات واللوائح المنظمة له، والتي غالباً ما تكون مخالفات تتعلق بممارسات المهنة دون ترخيص، أو من دون تطبيق اشتراطات الترخيص، سواء كان ترخيص ممارسة المهنة العقارية أو اشتراطات ترخيص المشروع العقاري، ومن خلال عملية الترخيص ورصد المخالفات العقارية يتضح الآتي بحسب الإحصائيات لسنة 2019-2020 حوالي 171 مخالفة.
 

علاقة شراكة
 

* مع حداثة تجربة مؤسسة التنظيم العقاري في البحرين، كيف تقيمون تجاوب القطاع سواء من جانب المؤسسات أو الأفراد مع إجراءات ولوائح «ريرا»؟

‭-‬ على الرغم من بعض التحديات التي واجهتها المؤسسة، وبالرغم من عمرها القصير نسبياً، فإننا استطعنا أن نكوّن علاقة شراكة مع جميع المعنيين بهذا القطاع ومن بينهم مزاولي المهن ومطوري المشاريع العقارية، وهذا سهل علينا عملية الاستجابة من قبل العاملين والمعنيين في هذا القطاع، والتي نقدرها بأنها كانت استجابة كبيرة وإيجابية.

ومنذ البداية كانت جهودنا تنصب لتذليل العقبات التي يواجهها أصحاب التراخيص وتوفيق أوضاعهم مع المتطلبات الجديدة التي فرضها القانون، ومن جهة أخرى تسهيل إجراءاتهم قدر المستطاع وبما يضمن تنفيذ القانون، وتم طرح برامج توعوية لإعلام الجمهور الكريم بالإجراءات الجديدة بشكل عام، وكذلك إقامة دورات تدريبية مكثفة لمزاولي المهن العقارية من أجل تطوير قدراتهم المهنية والانتقال بها إلى مرحلة جيدة من امتزاج الخبرة العملية بالقواعد العلمية، ونعتقد أن الجميع كانوا إلى حد كبير جداً متعاونين مع الإجراءات وكان لديهم تجاوب كبير ورغبة في الالتزام بالأنظمة والقوانين، وكذلك الرغبة في تطوير الذات لمواكبةً التطورات الحاصلة في السوق العقاري بشكل عام، ولا يخلو ذلك من وجود بعض الحالات من عدم الاستجابة، ولله الحمد لم تشكل سوى حالات قليلة جدا وهذا أمر طبيعي ومتوقع.
 

تحديات
 

* ماذا عن التحديات التي تواجه جهود تحقيق أهداف مؤسسة التنظيم العقاري؟

‭-‬ في الحقيقة عندما توضع لأي مؤسسة أهداف وبرامج عمل، فمن الطبيعي جداً أن تواجه تحديات بعضها متوقع وبعضها طارئ، فالأمور المتوقعة يمكنك أن تضع لها خططا وبرامج مسبقة للتعامل معها، على سبيل المثال عدم استجابة البعض للعمل المؤسسي، أو مثلاً تحدي الوقت والموارد أو ما شابه ذلك، ولكن هناك تحديات تطرأ لأسباب خارجة عن إرادتك، ومنها كما يعلم الجميع الأوضاع الاقتصادية وهي أوضاع عالمية وأسبابها ليست بالضرورة محلية أو لها علاقة بالقطاع العقاري فقط ، أو مثلاً ما يمر به العالم اليوم من جائحة وباء كورونا المستجد، والذي ألقى بظلاله على جميع مناحي الحياة، ومنها بطبيعة الحال الوضع الاقتصادي والذي يعتبر القطاع العقاري أحد القطاعات المهمة فيه، ونأمل أن تزول هذه الجائحة ويزول معها ما لحق بالبشر والدول من تداعيات مزعجة.
 

جائحة كورونا
 

* في ظل الأزمة الحالية، إلى أي مدى تأثر القطاع العقاري في البحرين بشكل خاص؟

‭-‬ كما ذكرنا سابقاً أن كون القطاع العقاري يعتبر أحد القطاعات الاقتصادية، فهو يتأثر بطبيعة الحال بما تتأثر به بقية القطاعات الاقتصادية الأخرى من عوامل، وكما هو معلوم أن هذه الأزمة ألقت بتأثيرها على الاقتصاد العالمي وليس الإقليمي أو المحلي فقط، إلا أننا نستطيع القول بأننا في البحرين نمتلك عوامل أسهمت في الحفاظ على القطاع العقاري وتماسكه وعدم انهياره، أهمها السياسة الحكيمة لسيدي حضرة صاحب الجلالة الملك المفدى، ونظرته الثاقبة لما يحدث والكيفية التي يتطلع إليها لمستقبل البحرين، والإدارة المميزة التي يدير بها صاحب السمو الملكي ولي العهد نائب القائد الأعلى رئيس الوزراء، للتعامل مع التحديات التي تواجه الاقتصاد البحريني بسياسات مرنة وديناميكية جعلت الاقتصاد البحريني قادرا على امتصاص الأزمات وبالتالي الحفاظ على الاقتصاد البحريني في جميع قطاعاته ومنها القطاع العقاري، والمبنية على تشريعات وإجراءات قانونية تنظم هذا القطاع وتحفظ أكبر قدر من حقوق جميع الأطراف وتوفر قدرا عاليا من الضمانة للمتعاملين، وبكل تأكيد فإن السياسات الحكومية المتزنة التي تسهم في تجنب النزول الحاد للأسعار، والتعاملات، والقدرة العالية على التماسك وسرعة التعافي، حيث يمتاز سوق البحرين العقاري بفضل ما ذكرناه بأنه من أكثر الأسواق استقرارا وأماناً في المنطقة، ويعتبر من الأسواق المفضلة لدى المستثمرين، وبإذن الله تعالى سترجع الأمور إلى التحسن وإلى وضعها الطبيعي، بعد زوال العوامل المؤثرة، ونحن متفائلون بأن ذلك سيتحقق لسبب وجود منظومة إجرائية قانونية واضحة ومتينة وبنية تحتية مهيأة، وخطط تنموية واعدة في مملكة البحرين، وهي عوامل مفضلة لدى أي مستثمر داخلي أو خارجي.
 

* ولكن رغم الجهود التي تبذلها المؤسسات الحكومية من اجل التكيف مع طبيعة الإجراءات الاحترازية، فإنه تصلنا الكثير من الشكاوى التي تتعلق بتعطل أو تأخر الكثير من المعاملات. بصراحة.. إلى أي مدى أثرت الظروف الحالية على برامج وعمل المؤسسة؟

‭-‬ نستطيع القول هنا إنه على الرغم من تنفيذ الإجراءات الاحترازية المتعلقة بجائحة كورونا والتي يعرفها الجميع، كمسألة التباعد الاجتماعي وتقليص عدد الموظفين وعدد الأفراد المتواجدين في موقع العمل، فإنه لم يحدث أن عطلت الخدمات والمعاملات أو تأخرت إلى أوقات تسيء وتعطل مصالح المتعاملين والمصلحة العامة، حيث وفرت المؤسسة جميع خدماتها إلكترونيًا للمرخصين والمراجعين وغيرهم من أصحاب المصلحة، والذي كان عوضاً عن الحاجة إلى الحضور الشخصي، بل حتى تقديم برامج التدريب المهني المستمر، تم تقديمها عن بعد عبر شبكة الانترنت، وأتت تقديم هذه الخدمات تماشيا مع توجيهات الحكومية الرامية إلى تحقيق أفضل الخدمات واتباع أفضل الوسائل التكنولوجية الحديثة، وتأكيد أهمية العمل الحكومي الجماعي. 
 

شهادات احترافية
 

* «استحداث الشهادات»، «وجوب الترخيص لمزاولي المهن العقارية»، «برنامج التطوير المهني المستمر» أبرز الإضافات التي أحدثتها «ريرا» في القطاع العقاري، ما الذي أضافته إلى القطاع؟ وما هي الأهداف التي تسعى المؤسسة إلى تحقيقها من خلال هذه البرامج؟

‭-‬ أن يحمل صاحب أي مهنة عقارية ترخيصا وشهادة معتمدة، فذلك يعطيه مصداقية أكبر وضمانة لحقوقه وتميزا ومهنية في عمله، كما يعطي المهنة وضعا تنظيميا وتخصصيا أفضل، وبكل تأكيد يعود ذلك بالنفع على صاحب المهنة وكذلك على عملية تنظيم القطاع، وليؤدي ذلك إلى خروج المتداخلين أو المتطفلين على هذه المهن، وبالتالي يُحفظ حق المرخصين الذين التزموا بالقانون واشتراطاته من امتلاك الشهادات التخصصية واجتياز الدورات التعليمية والتدريبية.

لذلك تطرح المؤسسة برامج للتطوير المهني لأصحاب المهن العقارية وآخرها وقد يكون أهمها مهنة التثمين العقاري التي أصبحت اليوم تخصصا ومهنة قائمة بذاتها، حيث قمنا باتخاذ إجراءات معتمدة على أفضل الممارسات والمعايير الدولية في القطاع العقاري، حيث أعلنت المؤسسة طرح معايير البحرين للتثمين العقاري (BVS) استنادا إلى معايير التقييم الدولية (IVS) والمعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS) باعتبارهما المكونين الرئيسيين لمعايير البحرين للتثمين.

ليكون المثمن العقاري المرخص من قبل مؤسسة التنظيم العقاري في البحرين يمتلك المعلومة والكفاءة على أحدث الممارسات العالمية في هذا المجال، من خلال خضوع المثمن العقاري قبل حصوله على الترخيص لدورات تدريبية متقدمة، وذلك العمل يتم بالتنسيق والتعاون مع المعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS) ومعهد البحرين للدراسات المالية والمصرفية (BIBF).

وهذه الدورات مخصصة للمثمنين العقاريين والعاملين في المؤسسات العقارية، كذلك للمتخصصين في البنوك والمصارف المحلية ومؤسسات الخدمات المالية، ونسعى من خلال ذلك تجنب العمل القائم على التقديرات والأهواء الشخصية، وتستعيض عنها بمعايير تثمين واضحة وقائمة على أفضل الممارسات العالمية، وتقديم مثمن عقاري مدرب على أفضل الأساليب العلمية في هذا المجال.

هذا الأمر يسهم بكل تأكيد في توفير بيئة عقارية موثوقة ومستدامة في مملكة البحرين، بالإضافة إلى استحداث وظيفة التثمين باحترافية ومعايير عالمية في سوق العمل وخصوصا للمواطنين، سوف يُقدَم مثمن عقاري قادر على خوض غمار التثمين في جميع دول العالم.
 

إجراءات حفظت الحقوق
 

* طالما كان البيع على الخريطة من المشكلات المتكررة في القطاع. وهو من الجوانب التي ركزت مؤسسة التنظيم العقاري على تنظيمها منذ البداية. إلى أي مدى استطاعت المؤسسة التغلب على هذه الإشكاليات؟

‭-‬ منذ البداية، ركزت المؤسسة على توفير قدر أكبر من الضمان والحماية للمستثمرين والمشترين قائمة على تشريعات قانونية أوجدها قانون التنظيم العقاري رقم (27) لسنة 2017 وإجراءات ولوائح قانونية واضحة لتراخيص مشاريع البيع على الخريطة، حيث لا يجيز القانون اليوم طرح أي مشروع بيع على الخريطة من دون الحصول على ترخيص من مؤسسة التنظيم العقاري الذي يُمنح بناءً على اشتراطات واضحة وضامنة، بالإضافة إلى اشتراط توفير حساب ضمان خاص بالمشروع، وبيانات إفصاح المطورين بالمدفوعات على مراحل بالتوافق مع ما يعرف بتقرير الاستشاريين. وهنا تحث المؤسسة جميع المشترين على وضع الأموال في حساب الضمان مباشرة وليس في حساب المطور أو الوسيط العقاري، كما تقوم بمراقبة دورية لجميع المشاريع العقارية من أجل التأكد من ذلك. وتشدد المؤسسة على عدم التعامل أو الشراء من أي مشاريع بيع على الخريطة غير مرخصة والإبلاغ عنها حتى تستطيع المؤسسة بعمل اللازم، وذلك حماية لأموالهم، كما تسعى المؤسسة إلى توعية المطورين العقاريين بالتزاماتهم القانونية. وذلك يضمن استدامة المشروع وتجنب عملية التعثر، لا قدر الله.
 

كذلك تقوم المؤسسة بالتنسيق مع الإخوة القائمين على إقامة المعارض بالتأكد من أن جميع المشاريع العقارية المشاركة في مملكة البحرين مرخصة من قبل المؤسسة، أما المشاريع التي تكون خارج مملكة البحرين يرجى من المواطن والمشتري طلب الرخصة الصادرة للمشروع لتفادي حدوث حالات بيع وهمي للعقارات.

المشاريع المتعثرة
 

* المشاريع المتعثرة من الجوانب المؤرقة التي لا تزال تبحث عن حلول جذرية، في رأيكم.. إلى متى ستبقى هذه المشكلة قائمة؟

‭-‬ بالنسبة إلى المشاريع المتعثرة والتي يرجع إنشاؤها إلى قبل إصدار القانون رقم (27) لسنة 2017 بشأن تنظيم القطاع العقاري هناك لجنة مشكلة بمرسوم ملكي تحت اسم «لجنة تسوية مشاريع التطوير العقاري المتعثرة» وهي الجهة المعنية بالبت في هذا الموضوع، أما الآن، فمن بين المهام التي أصدر من أجلها هذا القانون وإنشاء مؤسسة التنظيم العقاري، هو تجنب حدوث مثل هذه الأمور، ولله الحمد حتى الآن جميع المشاريع العقارية التي رخصت بعد إصدار القانون وإنشاء المؤسسة تعمل بوتيرة نمو جيدة، وإن شاء الله لا نرى أي تعثر فيها لأي سبب.