دبي: شركات التطوير تعتمد على «التمويل الذاتي» لتطوير مشاريعها العقارية

اعتمدت شركات التطوير العقاري في دبي حلولاً مبتكرة لتمويل العمليات الإنشائية لمشروعاتها العقارية من خلال الجمع بين التمويلات الذاتية، والشراكات الاستراتيجية مع المقاولين، وذلك لتجنب الفوائد والرهن القصري للأراضي والأصول في حال الاقتراض، بحسب رؤساء تنفيذيين بشركات عقارية كبرى.

وأكد خالد بن كلبان، رئيس مجلس إدارة شركة الاتحاد العقارية لـ “الاتحاد” أن الحلول التمويلية المتبعة لتنفيذ المشروعات العقارية شهدت تغييرا جذرياً خلال العامين الماضيين، وتحديداً منذ بداية الانتعاشة العقارية في الإمارة مطلع العام 2012.

وقال ابن كلبان إن القروض البنكية كانت الوسيلة السائدة لتمويل المشروعات العقارية في دبي قبل خمس سنوات إلى أن بدأت الأزمة المالية العالمية التي دفعت البنوك المحلية والعالمية للتشدد في إجراءات الاقتراض حتى الآن.

حلول مبتكرة

وأشار ابن كلبان إلى أن شركات العقارات التي بدأت في التعافي من تداعيات الأزمة واستأنفت طرح المشاريع العقارية لجأت إلى حلول تمويلية مبتكرة من خلال التمويلات الذاتية والشراكات الاستراتيجية مع المقاول المنفذ الذي يقوم من جانبه بتمويل المشروع على أن يتم سداد هذه المبالغ من حصيلة بيع المشروعات.

وقال إن شركة الاتحاد العقارية تنتهج آلية تمويل في جميع المشروعات التي تنفذها تعتمد على قيام الشركة بسداد 20% لصالح حساب الضمان العقاري من مواردها الذاتية، بالتزامن مع طرح المشروع للبيع واستخدام الحصيلة الأولية للبيع كمقدم للمقاول المنفذ.

وبناء على الشراكات الاستراتيجية مع المقاول المنفذ يقوم الأخير من جانبه بتمويل العمليات الإنشائية للمشروع إلى حين الاستكمال على أن يحصل على باقي مستحقاته من حصيلة بيع والتسليم بعد نحو 6 أشهر من إنجاز العمليات الإنشائية.

ولفت إلى أن آلية التمويل التي تعتمدها شركة الاتحاد العقارية في تنفيذ مشروعاتها التطويرية جنبت الشركة مخاطر الاقتراض والفوائد البنكية التي تصل إلى نحو 5% بالإضافة إلى إجراءات الاقتراض التي تتضمن رهنا للأراضي والأصول.

وذكر ابن كلبان أن انتعاش السوق العقاري، وزيادة الطلب الحقيقي، وارتفاع أسعار البيع والإيجارات، أدت بدورها إلى قيام الشركات العقارية بطرح المشاريع الجديدة بعد فترة من التوقف.

وأضاف أن المشروعات العقارية الجديدة تتميز بأنها تتلاقى مع الطلب الحقيقي في السوق العقارية، وهو الأمر الذي يقلل من مخاطر التمويل ويحسن من مستوى تدفق الإيرادات.

وقال إن معظم عمليات البيع تعتمد في الوقت الراهن على المستخدم النهائي للعقار، وهو الأمر الذي يمثل قاعدة راسخة للنمو المستدام على حد قوله.

وأعلنت شركة الاتحاد العقارية في إطار خطتها الخمسية عن إطلاق 6 مشاريع جديدة في قطاعي الإسكان والتجزئة، باستثمارات تصل إلى 1,8 مليار درهم.

وتستحوذ العقارات السكنية على نحو 87% من إجمالي قيمة الاستثمارات الجديدة بواقع 1,5 مليار درهم، تتوزع على المرحلة الأولى والثانية من توسعة مشروع «جرين كوميونيتي» في مدينة «موتورز سيتي»، وإطلاق المرحلة الثالثة من توسعة «جرين كوميونيتي» في «مجمع دبي للاستثمار»، الذي يضم نحو 185 وحدة سكنية بتكلفة استثمارية 500 مليون درهم.

بينما تبلغ تكلفة مشاريع التجزئة الجديدة نحو 500 مليون درهم من الاستثمارات الجديدة منها توسعات «مردف أب تاون» والتي تضيف نحو 200 ألف قدم مربعة للمركز التجاري بتكلفة استثمارية تصل إلى 80 مليون درهم، وإعادة تأهيل أوتو مول بتكلفة استثمارية تبلغ نحو 180 مليون درهم مشروع التجزئة في مدينة موتورز سيتي، إضافة إلى مشروع «ذا لينك» الذي يتضمن مجموعة من المحال التجارية وتبلغ التكلفة الاستثمارية للمشروعين نحو 220 مليون درهم.

عقود تشغيل

قال علي راشد لوتاه، رئيس مجلس إدارة شركة نخيل العقارية، إن جميع المشروعات التي أطلقتها الشركة خلال الأربع سنوات الماضية يتم تمويلها بالاعتماد على التمويل الذاتي وعقود التشغيل مع عدد من الشركاء الاستراتيجيين.

وأضاف أن نجاح الشركة في استعادة ثقة العملاء والسوق ساهم في تصاعد الإيرادات والأرباح الصافية على نحو مطرد خلال السنوات الماضية وهو الأمر الذي ساهم في تعزيز قدرة الشركة على تمويل مشروعاتها العقارية ذاتياً من دون اللجوء على الاقتراض من البنوك.

وذكر لوتاه أن مشروع توسعة “دراجون مارت” تم تمويله من دون تحميل الشركة لأية أعباء مالية من خلال إبرام عقد نظام التشغيل والإدارة والتحويل مع “نيو مول ليميتد” لتنتقل ملكيته بالكامل إلى نخيل عام 2020.

ومن المقرر افتتاح مشروع “دراجون مارت” الذي تصل تكلفته الاستثمارية إلى نحو مليار درهم سبتمبر المقبل، وتبلغ مساحة مشروع التوسعة 1,7 مليون قدم مربع ما يرفع مساحة السوق الصيني إلى 3,3 ملايين قدم مربع.

ونجحت الشركة في تأجير أكثر من 90% من المساحة التجارية الإجمالية لتوسعة “دراجون مارت” قبل افتتاحه فعلاً وهو ما يعكس الثقة بمشروعات الشركة، ويؤكد نجاح السوق الصيني في الحفاظ على موقعه كأكبر منصة للمنتجات الصينية خارج العالم.

وأوضح لوتاه أن البنوك العاملة في الدولة أجرت مراجعة شاملة لسياستها التمويلية منذ بداية الأزمة المالية العالمية، حيث اتجهت خلال ذروة الأزمة وتحديداً في العامين 2009 و2010 إلى تقليص عملياتها في مجال التمويل العقاري والتركيز على تمويلات الأفراد الأخرى.

وأضاف أنه مع بدء تعافي القطاع العقاري في الدولة، بدأت البنوك بالعودة تدريجياً إلى تقديم تسهيلات للقطاع، مع التمسك بالإجراءات الكفيلة بالحفاظ على أموال ومصالح المودعين.

روافد تمويلية

من جانبه، أكد زياد الشعار، المدير التنفيذي والعضو المنتدب لشركة “داماك العقارية” أن جميع المشاريع العقارية التي تم إطلاقها في الدولة من قبل شركة داماك يتم بناؤها على أراض مملوكة ومسجلة باسم شركة «داماك»، إضافة إلى وجود حساب ضمان لكل مشروع لإيداع أموال الحاجزين، والسحب منها حسب تقدم عمليات البناء، وذلك وفق لوائح مؤسسة التنظيم العقاري في دبي “ريرا”.

وأوضح أن عملية التمويل تتم من خلال رافدين أساسيين، أولهما الموارد الذاتية للشركة، التي تقوم من جانبها بشراء الأرض، وإعداد التصميمات، والشروع في الأعمال المبدئية للبناء والأساسات، لتفتح الشركة بعد ذلك باب الحجز في المشروع لتمثل أموال الحاجزين الرافد الثاني لتمويل المشروع.

وقال إن الشركات المطورة للمشروعات العقارية أصبحت أكثر الأطراف حرصاً على استكماله في أسرع وقت ممكن لتتمكن من استعادة أموالها المودعة في حساب الضمان العقاري والتي لا يمكن صرفها إلا بعد تسليم المشروع.

وطرحت «داماك» خلال الثلاثة أعوام الماضية أكثر من 12 مشروعاً عقارياً مستفيدة من استعادة القطاع عافيته، وقدرتها على التنفيذ وفقاً للجداول الزمنية المحددة، بحسب زياد الشعار المدير التنفيذي والعضو المنتدب للشركة.

وضمت قائمة المشاريع الجديدة «أبركريست»، و«ذا سيجنتشر»، وبرجي «ريسيدنس» و«أسكلوسيفا» في دبي والرياض، ومشروع «تاورز باي باراماونت» و«كابيتال باي» بالإضافة إلى مشروع «أكويا» الذي أطلقته الشركة باستثمارات تصل إلى نحو 9 مليارات درهم.