التقييم العقاري قد لا يكون عادلاً!

طلبت هيئة أسواق المال من الأشخاص المرخص لهم والشركات المدرجة في البورصة ضرورة القيام بالإفصاح عن تأثير الظروف الاستثنائية الخاصة بفيروس كورونا المستجد على أداء الشركة ومركزها المالي.

وأشارت الهيئة في تعميم صدر أمس الى أن طلبها يأتي نتيجة للتغيرات الاقتصادية الناتجة عن القرارات الاحترازية لمنع انتشار الفيروس، وأثرها على نتائج أعمال الشركات ومراكزها المالية، والتي قد تستوجب قيام العديد من تلك الشركات بإعادة تقييم أصولها المالية وغير المالية وفق هذه المستجدات، ومراعاة الأثر الناتج من الإجراءات التي اتخذتها للحد من الآثار المترتبة على تلك الظروف الاستثنائية.

وأضافت: يتوجب على الشركات المدرجة القيام بالإفصاح عن هذا النموذج في توقيت متزامن مع إفصاحها في البورصة عن أول نتائج مالية بعد تاريخ صدور هذا التعميم، مع ضرورة إرفاق نسخة من النموذج مع البيانات المالية التي يتم تقديمها للهيئة.

هذا ويتوجب على الأشخاص المرخص لهم غير المدرجين في البورصة إرفاق هذا النموذج مع أول بيانات مالية يتم تسليمها للهيئة بعد تاريخ صدور هذا التعميم.

على صعيد متصل، تسبب التعميم في ربكة في أوساط الشركات المدرجة والمرخص لها، ما بين شركات فسرت طلب الهيئة بضرورة اعداد تقييمات، وأخرى اعتبرته مجرد إفصاح عام عن أثر جوهري.

وأشار أصحاب التفسير الأول إلى أن طلب إعداد تقييمات للأصول، لا سيما العقارية في خضم عدم وضوح الرؤية الاقتصادية الحالية وتوقف السوق العقاري لأكثر من 3 أشهر، غير منطقي وغير مبرر، متسائلين: كيف يمكن تقييم عقار في ظل غياب كامل لآليات العرض والطلب، وترقب لإقرار قوانين منها قانون الايجارات سيكون له تأثير مباشر على التقييم؟ وقالوا إن إجراء التقييم في ظل ظروف عدم اليقين الحالية يشرع الأبواب أمام التلاعب في التقييم ودفن مخالفات وخسائر داخل تلك التقييمات، علماً أن تلك التقييمات تجري بشكل سنوي، وفقاً للملحق الأول من الكتاب الحادي عشر للائحة التنفيذية لقانون الهيئة، كما أن عملية التقييم نفسها تقتضي مصروفات إضافية على الشركات.

وذكروا أنه لا يمكن الاسترشاد بإفصاح البنوك عن تأثرها بقرار تأجيل أقساط القروض، باعتبار أن رصيد القروض معروف والفوائد المستحقة معروفة، ولا بتقييم الأسهم، اذ ان بورصة الكويت وبورصات العالم ظلت تعمل خلال الأزمة.

أما أصحاب التفسير الثاني، فاعتبروا طلب «الهيئة» يأتي في إطار طلباتها المعتادة عن توضيح الأثر بشكل عام، علما بان بعض الشركات قد تقتفي اثر البنوك التي قامت بتوزيع خسائر تأجيل الأقساط على عدة فترات على غرار ما قامت به البنوك، علماً أن الشركات ملزمة الإفصاح تباعاً عن أي أثر جوهري على ميزانياتها من دون ربطها.

واقترحت مصادر استثمارية أن تتم تعبئة بيانات النموذج الذي سيقدم مع البيانات المالية بالتنسيق مع مراقب الحسابات الخارجي.

يذكر أن البنوك مستثناة من هذا التعميم، حيث ان بنك الكويت المركزي هو المعني بالرقابة على المركز المالي للبنوك وأن البنوك مستثناة من تقديم نسخة من البيانات المالية إلى هيئة الأسواق، خصوصاً أن الهيئة طلبت في تعميمها ارفاق النموذج بالبيانات المالية.

رفض انسحاب «السورية» يحافظ على حقوق الأقلية

أشاد عددا من صغار المساهمين بقرار هيئة أسواق المال برفض الانسحاب الاختياري للشركة الكويتية السورية، باعتباره قراراً يحافظ على حقوق الأقلية في الشركة، ويمنع كبار المساهمين من التفرد بالقرار.

وكانت هيئة أسواق المال قد قررت أمس عدم الموافقة على طلب الشركة الكويتية السورية القابضة الانسحاب الاختياري من البورصة، والذي من شأنه الإضرار بحقوق الأقلية نتيجة لقرار الجمعية العامة العادية للشركة المؤرخ في 26 نوفمبر 2019 الخاص بالموافقة على الانسحاب الاختياري.

تقييم الأصول العقارية

وفقاً للملحق الأول من الكتاب 11 من اللائحة التنفيذية فإنه يتعين على الاشخاص المرخص لهم والشركات المدرجة في البورصة الالتزام بالاجراءات والضوابط التالية لتقييم الاصول العقارية المملوكة لهم او لشركاتهم التابعة:

1 - الاجراءات المطلوبة لتقييم العقارات المحلية المملوكة والمصنفة أصولا سواء ثابتة او غيرها من التصنيفات ببيان المركز المالي:

أ - ان يراعى ما تقضي به معايير المحاسبة الدولية، وذلك لدى الاعتراف اول مرة بالاصل ولدى اجراء التقييم فيما بعد بما فيها مقتضيات الافصاح المطلوب.

ب - أن يجري التقييم بصفة سنوية على الاقل.

ج - أن يجري التقييم من قبل جهتين على الاقل متخصصتين ومرخصتين لمزاولة مهنة التقييم العقاري، تكون احداهما احد البنوك الكويتية، على ان يؤخذ بالتقييم الاقل.

د - يتعين ان تكون هناك استقلالية بين الجهة الطالبة للتقييم والجهات التي تقوم بالتقييم والا تكون هنا شبهة تعارض مصالح بينهما.

وفي حال شبهة تعارض مصالح مع البنوك المحلية، يتعين على الجهة اخطار الهيئة فور تحقق شبهة تعارض المصالح، ليتسنى للهيئة مراجعة الحالة وتحديد الاجراء الامثل للجهة نحو تقييم الاصول العقارية المعنية في هذه الحالة، كما يستوجب على الجهة ان تقوم بإخطار هيئة اسواق المال بشكل فوري بانتفاء حالات تعارض المصالح مع البنوك المحلية التي تقدم خدمة التقييم العقاري.

هـ - أن يجري التقييم بتاريخ لا يزيد على شهر من تاريخ البيانات المالية.

2 - الاجراءات المطلوبة لتقييم العقارات الاجنبية المملوكة والمصنفة أصولا سواء ثابتة او غيرها من التصنيفات ببيان المركز المالي:

أ - أن يراعى ما تقضي به معايير المحاسبة الدولية وذلك لدى الاعتراف اول مرة بالاصل ولدى اجراء التقييم فيما بعد بما فيها مقتضيات الافصاح المطلوب.

ب - أن يجرى التقييم بصفة سنوية على الاقل.

ج - ان يجرى التقييم من قبل جهة واحدة على الاقل، متخصصة ومرخصة لمزاولة مهنة التقييم العقاري في البلد الواقع فيه العقار محل التقييم، ما لم تقرر الهيئة ضرورة توافر اكثر من تقييم وفي هذه الحالة يؤخذ بالتقييم الاقل.

د - يتعين ان تكون هناك استقلالية بين الجهة الطالبة للتقييم والجهات التي تقوم بالتقييم، والا تكون هناك شبهة تعارض مصالح بينهما.

هـ - ان يجرى التقييم بتاريخ لا يزيد على شهرين من تاريخ البيانات المالية.