جدل بين الخبراء بعد قرار بروة زيادة إيجاراتها

أثار قرار شركة بروة العقارية زيادة أسعار ايجار وحداتها السكنية في مجمعي السيلية ومسيمير بنسبة 10% ، حالة من الجدل بين الخبراء والمهتمين بالشأن العقاري.

فالبعض يرى ان اتجاه بروة بزيادة ايجاراتها قد يساهم في رفع اسعار الايجار السكني في السوق العقاري بشكل عام، نظرا لان بروة تملك نصفها الحكومة ومنحتها الاراضي مجانا في السابق لبناء مشاريعها، فإذا كانت بروة قدر رفعت ايجاراتها وهي على هذا النحو من الدعم والقوة، فما بالك بالشركات العقارية الاخرى وصغار الملاك الذين يبحثون عن تعظيم ارباحهم في استثماراتهم العقارية، بحسب هؤلاء الخبراء.

أما الجانب الآخر من الخبراء فيؤكدون ان قيام بروة برفع ايجاراتها انما هي محاولة للتواكب مع السوق العقاري الذي يشهد ارتفاعا تدريجيا منذ منتصف العام نتيجة ارتفاع نسبي في الطلب على السكن المتوسط، كما ان بروة لها مساهمون يضغطون على ادارتها لتعظيم الارباح وتحقيق عوائد تجارية مقبولة، لاسيما بعد الازمة التي ثارت في الجمعية العمومية الاخيرة حول زيادة العائد على السهم.

"الراية الاقتصادية" استطلعت رؤى وأفكار كلا الفريقين، في محاولة لاستشراف سوق الايجارات السكنية خلال الفترة القادمة، إضافة الى تسليط الضوء على الارتفاعات المتتالية في أسعار الأراضي وما قد ينجم عنها من ازمة في القطاع العقاري الشهور القادمة.

في البداية، يقول المهندس خالد بن ارحمه الكواري رئيس مجلس إدارة مجموعة الديار العقارية، إن السوق العقاري منتعش حاليا ويشهد طلبا على الايجارات السكنية وهو ما يدفع الايجارات الى الارتفاع التدريجي.

وأكد أن الأراضي خارج الدوحة أصبحت الوجهة المفضلة للمستثمرين والشركات العقارية، بعد الارتفاع الكبير في أسعار الاراضي داخل الدوحة، حتى ان بعض المناطق خارج الدوحة لم تسلم من ارتفاع اسعار الاراضي مثل منطقة أم صلال التي وصل فيها سعر القدم الى أكثر من 200 ريال بعد ان كان سعره منذ ستة شهور فقط نحو 180 ريالا .

وأوضح الكواري أن هناك عوامل ساهمت في ارتفاع اسعار الايجارات والأراضي منها زيادة الرواتب العام الماضي، وارتفاع مستوى المعيشة بشكل عام، لذا فإن قرار بروة بزيادة ايجارات وحداتها السكنية يأتي في إطار تغطية تكاليف التشغيل ومواكبة السوق العقاري ، وزيادة 10 % على الايجارات امر طبيعي.


بروة

ويشير السيد فيصل مشعل الدوسري الخبير العقاري والمثمن المعتمد، الى أن أسعار العقارات المشابهة للوحدات السكنية بمشاريع بروة كانت مرتفعة جداً، ولكن مشروع بروة الاسكاني أتاح هذه الوحدات للمستأجرين بأسعار أقل من سعر السوق السائدة، فلا ضرر من هذه الزيادة على سوق العقارات لأنها تعتبر طبيعية.

وأضاف أن الوضع الحالي في سوق إيجارات المساكن يتميز بالاستقرار، موضحا أنه من المنتظر أن يستمرّ الاستقرار في سوق إيجارات المساكن خلال العامين المقبلين بالنظر إلى أن ارتفاع عرض المساكن في مقابل الطلب بصورة كبيرة.. ولا نتوقع زيادة كبيرة أو طفرة في الأسعار خلال الفترة المقبلة إنما زيادة معقولة سنوية بناء على العقود المبرمة وباتفاق الطرفين، ونعتقد أن وفرة العرض والفرص الجيدة بسوق الإيجارات سيحدّ من أي زيادات طارئة أو كبيرة كما سيعزز استمرار الاستقرار كما نشاهده حاليًا. حيث أسهمت الظروف الاقتصادية الجيدة والتحسن المستمر لمستوى المعيشة إلى ارتفاع الطلب في قطاع الإسكان، وتم التخلص من قائمة الانتظار للحصول على القروض السكنية من خلال ضخ رأس المال. ومن المتوقع أن يؤدي ارتفاع أعداد الوافدين الأجانب بسبب مشاريع البنية التحتية والاستعدادات لاستضافة بطولة كأس العالم لكرة القدم في عام 2022 إلى ارتفاع الطلب على الإيجارات السكنية خلال السنوات القادمة.

ونفى الدوسري أي تأثير سلبي للارتفاع الحالي في أسعار الأراضي على الإيجارات سواء السكنية أو المكتبية، لأن المعروض منها حاليًا أكبر من الطلب، لكن المخاوف الحقيقية هي إذا استمرت هذه الارتفاعات في الأراضي على مدار الشهور القادمة ما يدفع المطورين إلى تحميل أسعار الأرض على أسعار إيجار الوحدات السكنية والمكتبية.

وقال إن سوق الإيجارات مرتبط بالقدرة الشرائية للمستأجرين، فكل مستأجر يتعاقد على مسكن يتلاءم مع ظروف دخله، والسوق حاليًا تتوافر به جميع احتياجات مختلف شرائح المستأجرين ولفترة كبيرة قادمة، نظرًا لتعدّد وتنوّع المعروض من المشاريع السكنية، لذا فلا أعتقد حدوث ارتفاع كبير في أسعار الإيجارات خلال الفترة القادمة.


تحذير

وقال السيد محمد نظمي مدير التسويق بمجموعة المنصور العقارية، ان السوق العقاري يشهد استقرارا حاليا بعد الارتفاع الكبير الذي ضرب اسعار الاراضي خلال الشهور الماضية، ليس في داخل الدوحة فقط ولكن الارتفاع وصل الى الاراضي الموجودة في أطرافها فمثلا القدم "الفوت" في منطقتي معيزر والسيلية تراوح بين 350 و400 ريال للقدم .

وأضاف ان سوق الايجار السكني خاصة لمتوسطي الدخل يعاني من قلة المعروض رغم الوحدات السكنية التي تم ضخها في السوق من شركات كبرى مثل بروة وإزدان وغيرهما، الأمر الذي تسبب في ارتفاع نسبي للايجارات.

وحذر نظمي من تواصل موجة ارتفاع الأراضي على المدى البعيد، فإذا استمر هذا المعدل فإن القطاع العقاري سوف يصاب بأزمة جديدة تعيده الى اجواء عام 2009 التي عانى منها السوق.

وقال انه مهما تزايدت اعداد الوافدين فإن ذلك لا يبرره هذا الارتفاع غير المبرر لأسعار الاراضي التي قد توقف عجلة نمو القطاع وبالتالي تصيبه بالركود.


ارتفاع

وكانت "أستيكو للخدمات العقارية" قد اشارت في أحدث تقرير فصلي لها حول أداء العقارات في قطر، أن أسعار الإيجارات فيها ارتفعت بنسبة 15 في المائة في الربع الثالث من 2013 مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي مشيرة إلى أن نمو الطلب على الوحدات السكنية من قبل الوافدين وقلة المعروض منها قد أسهم في ذلك الارتفاع.

وأظهر تقرير أستيكو حول أداء العقارات في قطر خلال الربع الثالث من 2013 أن ايجار الشقة المكونة من غرفتين في مشروع لؤلؤة قطر ارتفع بمعدل 9 في المائة خلال الربع الثالث مقارنة بالربع الثاني من العام وبنسبة 16 في المائة عن الفترة ذاتها من 2012. ويبلغ متوسط سعر ايجار المتر المربع للشقة المكونة من غرفتين حاليا 14 ألف ريال قطري فيما يبلغ سعره في منطقة “وست بي” 12 ألف ريال في الشهر وهو ما يمثل نموا بنسبة 6 في المائة عن أسعار الفترة نفسها من العام الماضي.

وقال جد وولف، المدير التنفيذي لشركة أستيكو في قطر: “الزيادة في أسعار الإيجارات تركزت بشكل ملحوظ في منطقة لؤلؤة قطر حيث تستمر حالة النقص في عدد الوحدات السكنية المطروحة لحين اكتمال عدد من الأبراج الجديدة التي يجري تشييدها في الوقت الحاضر”.

وقال التقرير إن ايجارات الفلل ذات الجودة العالية شهدت ارتفاعا في معظم المناطق المحيطة بمدينة الدوحة، مشيرا إلى أن منطقة “وست بي لاغون” تتصدر المناطق الأغلى سعرا حيث يبلغ ايجار المتر المربع للفيلا المكونة من أربع غرف فيها حاليا 27 ألف ريال قطري في الشهر بزيادة 16 في المائة عن الفترة ذاتها من العام الماضي. وشهدت كل من منطقتى عين خالد والوعب ارتفاعا في سعر الإيجارات بنسبة 18 و15 في المائة على التوالي في الربع الثاني مقارنة بالفترة نفسها من 2012.

وقال وولف إن تدفق المزيد من الوافدين إلى قطر قد أسهم في زيادة الطلب كذلك على الشقق المفروشة ما نتج عنه ارتفاع في حجم الاشغال لمدد طويلة.

ولفت تقرير أستيكو إلى أن ارتفاع الإيجارات في مناطق التملك الحر قد أدى إلى زيادة في أعداد الوافدين الراغبين في شراء العقارات وبالتالي فتح شهية المستثمرين. وارتفعت أسعار بيع العقارات وإعادة البيع في مشروع “بورتو أرابيا-بيرل” بنسبة 7 و9 في المائة على التوالي في حين ارتفعت بنسبة 6 و3 في المائة على التوالي في مشروع “فيفا-بحرية-بيرل”.

وأضاف إن عمليات البيع تراجعت في الربع الثالث مقارنة بالفترة ذاتها من 2012 وفقا لبيانات وزارة العدل القطرية، غير أن قيمة عمليات البيع ارتفعت ما يعد مؤشرا على ارتفاع قيمة العقارات.

وبيّن التقرير أن سوق العقارات التجارية شهد توقيع عدد من العقود الخاصة بالمباني المكتبية في مشروع “بي وست” خلال الربع الثالث من العام مع زيادة الطلب على المساحات الصغيرة، مشيرا إلى أن ذلك سيقود إلى تراجع المساحات المكتبية ذات الجودة العالية في المنطقة وبالتالي احتمال ارتفاع أسعار الإيجارات بالنسبة للمساحات الأخرى المتوفرة، وقد بلغ سعر المتر المربع للمساحات المكتبية في منطقة الخليج الغربي 185 ريالا قطريا في الربع الثالث من العام بزيادة 9 % عن الربع الثاني ولكن ذلك يقل بنسبة 5 % عن الربع الثاني من 2012.