رئيس مجلس الإدارة شركة المصالح العقارية: شركات عقارية لم تُفلس بفضل صبر البنوك عليها

وصف رئيس مجلس الإدارة العضو المنتدب في شركة المصالح العقارية نجيب الصالح التمويل الحاصل للمشروعات العقارية في الكويت بالتمويل الأعرج، باعتباره تمويلاً قصير الأجل لمشاريع طويلة الأجل، معتبراً أن هذا التمويل إضافة إلى طول إجراءات الحصول على التراخيص من أهم المشاكل التي تحد من جدوى الاستثمار العقاري في الكويت.

واعتبر الصالح في حوار خاص مع القبس أن الشركات العقارية التي أنشئت خلال السنوات الخمس الأخيرة هي الأكثر تعرضاً للتعثر، لأن تكلفة الأصول عليها كانت مرتفعة، وبالتالي فإنها ليست مقيمة بناءً على تكلفة تاريخية صحيحة، كما أن تلك الشركات دخلت في مشاريع على أساس بيعها في فترة التنفيذ، لكنها تورطت بهذه المشاريع قبل بيعها عند حدوث الأزمة، ولم تستطع أن تتخارج منها أو تحصل على تمويل لإكمال تنفيذها.

ويرى أن عدم حدوث حالات إفلاس لشركات عقارية يمكن أن يرجع إلى مراعاة البنوك الدائنة لظروف تلك الشركات وصبرها عليها، أملاً في تحسن أسعار الأصول خلال الفترة المقبلة. وأعرب الصالح عن أمله في أن يسهم إنشاء هيئة أسواق المال في تطوير أداء سوق الكويت للأوراق المالية ورفع مستوى الشفافية، قائلاً إنه ينتظر من الهيئة الكثير لتحقيق ما يصب في مصلحة السوق والمستثمرين فيه بعد أن يكتمل جهازها التنفيذي، الذي يعتقد ألا مشكلة في توفيره في ظل توافر الكفاءات في السوق المحلي. وفي ما يتعلق بخطة التنمية، قال إنه لا يمكن إقصاء البنوك عن لعب دورها في تمويل مشاريع الخطة، مع منحها ضمانات حكومية، معتبراً أن حديثاً عن توفير تمويل حكومي مدعوم لشركات ذات جدوى منخفضة ليس بالأمر المقنع. وأضاف الصالح إن شركة للمساكن منخفضة التكاليف، لن يكون بمقدورها حل مشكلة الإسكان، لكن ما يمكن أن تنجح فيه هو تحقيق أرباح للمكتتبين في أسهمها من المواطنين بعد إدراجها. وفي ما يلي تفاصيل الحوار:


*ما وضع سوق العقار المحلي حالياً؟
 القانونان 8 و9 لسنة 2008 بخصوص منع الشركات المساهمة من بيع وشراء ورهن وحوالة حق العقار السكني أخرجاه من حسبة الشركات العقارية، وهو ما حصر نشاط الشركات العقارية الذي تستطيع العمل فيه والحصول على تمويلات عليه، في قطاعي العقار الاستثماري والتجاري، اللذين بدورهما يعانيان عدم وجود تمويل طويل الأمد يتناسب مع جدوى المشاريع فيهما، فالمطور عادة ما يوفر %40 إلى %50 من التمويل المطلوب للمشروع من موارده الذاتية، فيما يلجأ إلى التمويل المصرفي لتلبية النسبة المتبقية، لكن مدة التمويل التي توفرها البنوك لهذه المشاريع لا تتعدى 5 سنوات، في حين أن أي بناية لا يمكن تسديد قيمتها خلال تلك المدة. هذا التمويل الأعرج يحد من جدوى الاستثمار العقاري في الكويت، ويجعل التعامل مع هذا السوق ليس سهلا، في حين أن المستفيد الأكبر من التمويل قصير الأجل للمشاريع العقارية هم المضاربون الذين لا تستمر ملكيتهم للعقار مدة طويلة حتى يتخارجوا منه.

المشكلة الأخرى في السوق تتمثل في صعوبة الحصول على تراخيص البناء والإجراءات الروتينية الطويلة للترخيص، والتي تجعل الكثير من المستثمرين يتحاشون نشاط التطوير العقاري، فالمستثمر الذي يضع دراسة لمشروع على أن يستغرق الحصول على الترخيص مدة 6 أشهر، سيصطدم بواقع أن الإجراءات قد تطول لعامين، مما «يلخبط» جدوى المشروع في ظل التغيرات التي تطرأ على ظروف السوق خلال تلك المدة.
وأستطيع أن أؤكد أن مالكي المجمعات التجارية الجديدة التي اكتمل بناؤها في الفترة الأخيرة، خططوا لبنائها منذ 10 سنوات على أقل تقدير، لكن التأخير الحاصل نتيجة إجراءات التراخيص وصعوبات التمويل هي التي أخرت افتتاحها، ليصطدم ملاكها اليوم بتغيير الأوضاع وتفوق العرض على الطلب بشكل كبير، حتى أصبحت مشكلة المكاتب التجارية، هي المشكلة الأساسية التي يعاني منها القطاع العقاري المحلي، فهناك أعداد مهولة من الأبراج المكتبية، التي تحتاج من 3 إلى 4 سنوات على الأقل لاستيعابها.

*وما تأثير ذلك على الشركات العاملة في القطاع؟
 أؤكد أن مشكلة بعض الشركات العقارية التي تعاني من صعوبات مالية حالياً في القطاع العقاري، ليس بالعقارات التي تملكها، ولكن في الفكر الذي انتهجته خلال 7 سنوات ماضية، فمع تعود الناس على تحقيق النتائج السريعة، أضحت تلك الشركات تنظر إلى العقار على أنه استثمار قصير إلى متوسط الأجل، وهو ما لا يتفق مع طبيعة الاستثمار العقاري، حتى رأينا شركات استثمار تتعامل في العقار، وتحقق أرباحاً كبيرة نتيجة المضاربات، وبالتالي فإن تلك الشركات سجلت الارتفاعات في الأسعار نتيجة تلك المضاربات كأرباح بعد إعادة تقييمها للعقارات التي تملكها. هذه الشركات، سواءً العقارية منها، أو الاستثمارية، نجد أنها من أكثر المتأثرين بالأزمة الحالية، لذلك فإن عليها الرجوع للأصل، وهو أن العقار ليس كالمتاجرة أو المضاربة في الأسهم، فهو استثمار طويل الأجل.


الاضطرابات السياسية

*ما مدى تأثر استثمارات الشركات العقارية الكويتية فيما حدث ويحدث من عدم استقرار سياسي في بعض الدول العربية؟ 
الوضع الاستثماري والعقاري في الكويت جعل الكثير من الشركات العقارية تضطر للخروج بحثاً عن فرص استثمارية خارج البلاد، فاستثمروا في بلدان مختلفة منها الدول العربية التي تعاني من اضطرابات سياسية في الوقت الحالي. بحسب رأيي إذا كانت المشاريع قائمة فتأثير الظروف السياسية سيقتصر على التدفق النقدي والإيرادات، التي ستضعف أو ربما تتوقف لفترة ثم ما تلبث أن تعود بعد زوال هذه الظروف التي لا أتوقع لها أمداً بعيداً.

أما إذا كان المشروع في مرحلة البناء فإن ذلك سيزيد من تكلفته، نتيجة التأخير، وبالتالي فإن ذلك قد يؤثر على جدوى المشروع.

*ما الشركات العقارية التي تعاني أكثر من غيرها من تبعات الأزمة بوجهة نظرك؟ وهل تتوقع إفلاساً لشركات عقارية خلال الفترة المقبلة؟
أعتقد أن الشركات التي تم تأسيسها خلال السنوات الخمس الماضية هي التي تعاني أكثر من غيرها، لأنها دخلت السوق في فترة طفرة، كانت فيها أسعارالأصول مرتفعة الكلفة، وبالتالي فإن أصولها ليست مقيمة بناءً على تكلفة تاريخية صحيحة، كما أن تلك الشركات دخلت في مشاريع على أساس بيعها في فترة التنفيذ، وبالتالي لا تحتاج إلى تمويل كبير، لكنها تورطت في هذه المشاريع قبل بيعها عند حدوث الأزمة، فلم تستطع أن تتخارج من تلك المشاريع، ولم تنجح في الحصول على تمويل يمكنها من إكمال تنفيذها.

معظم استثمارات تلك الشركات خارج الكويت، اقترضت لتنفيذها مبالغ كبيرة دون أن تملك الشحم الكافي الذي يحميها من الضربات، كتداعيات الأزمة المالية الأخيرة على سوق العقار. باعتقادي أن هناك شركات من المفترض أن تكون قد وصلت إلى مرحلة الإفلاس، لكنني لا أعرف سبباً لصمودها حتى الآن، ربما تكون البنوك الدائنة قد تفهمت أوضاع تلك الشركات وصبرت على أمل تحسن أسعار أصولها خلال الفترة المقبلة.


قوة «المصالح»

*ماذا عن أوضاع «المصالح»؟
 نسبة ديون «المصالح» إلى أصولها تبلغ %35 تقريباً، والتدفقات النقدية تغطي فاتورة فوائد الدين 3 مرات، كما أن أصولنا كلها مقيمة بالتكلفة التاريخية، وبأسعار تقل بكثير عن القيمة السوقية الحالية لها، فنحن لا نعيد تقييم عقاراتنا سنوياً، وأجدد عقار نملكه عمره 20 عاماً.

عندما كان المساهمون يحتجون علينا مطالبين بأن نحقق أرباحاً كالتي تحققها الشركات الأخرى، التي تعتمد على إعادة التقييم في تسجيل الأرباح، كنا نرد عليهم أننا نستطيع ذلك لكن ماذا سنفعل إذا انخفضت الأسعار نتيجة لتقلبات في وضع السوق، كما حصل في الأزمة المالية الأخيرة، حينها تنقلب الأرباح إلى خسائر. وهذا ما تعاني منه الكثير من الشركات التي كانت تحقق أرباحاً قياسية في سنوات ما قبل الأزمة نتيجة إعادة التقييم. «المصالح» خلال ارتفاع أسعار الأصول لم تسجل هذا الارتفاع ولم تعتبره ربحاً، كما أنه ورغم انخفاض الأسعار بعد الأزمة فإن القيمة الدفترية لأصول الشركة لا تزال أقل بكثير من القيمة السوقية الحالية.

*هل من استثمارات للشركة في الدول العربية التي تشهد أوضاعاً سياسية غير مستقرة حالياً؟ وما مدى تأثرها بالأحداث؟
 %2 من أصولنا في مصر، عبارة عن شركة لتخزين الأغذية والحبوب في الإسكندرية، وهذا النشاط لم يتضرر نتيجة الظروف الحالية التي تعيشها مصر. كذلك فإن حوالي %4 من أصولنا في المغرب هي عبارة عن فندقين: أحدهما تحت الإنجاز في طنجه، والآخر في فاس لم نشعر بتأثر كبير لنسبة الإشغال فيه في ظل التظاهرات التي تعيشها المملكة المغربية.

التأثر الملحوظ كان في إشغال فندق رامادا داون تاون في لبنان الذي تملكه شركة التعمير للاستثمار العقاري، التي تمتلك «المصالح» %51 من أسهمها، حيث أن انخفاضاً طرأ في نسبة الإشغال خلال شهري فبراير ومارس الماضيين، بسبب تخوف الناس من وقوع اضطرابات، مع فترة تشكيل الحكومة الجديدة والخلافات بين فريقي الموالاة والمعارضة حول المحكمة الدولية الخاصة بمحاكمة المسؤولين عن اغتيال رفيق الحريري، وبالتالي إحجامهم عن السفر للبنان.


هيئة الأسواق

*ما رأيك بهيئة أسواق المال؟
 نأمل أن نرى تطوراً قريباً في أداء سوق الكويت للأوراق المالية ومستوى الشفافية فيه، بعد أن دخلت اللائحة التنفيذية لهيئة أسواق المال حيز التنفيذ. إلى الآن لم نر تحسناً ملموساً، لكننا ننتظر من الهيئة الكثير بما يصب في مصلحة السوق والمستثمرين فيه.

أكثر ما شد انتباهي في قانون الهيئة ولائحتها التنفيذية، هو ما يتعلق بالاستحواذ على حصة الأغلبية في شركة ما، وهو أمر جيد معمول به في الكثير من البورصات. فمن يرد أن يتملك أكثر من %30 في شركة ما، فعليه أن يتقدم بعرض لشراء كامل أسهم الشركة المتبقية، مما يحمي حقوق الأقلية في الشركة المستهدفة بعملية الاستحواذ. إذا كان المتقدم بطلب الاستحواذ «قدها» يقدم عرضاً لشراء كامل أسهم الشركة، أما إذا لم يكن كذلك فليكتف بنسبة %30 فما دون. في الوضع الحالي هناك شركات يسيطر على إدارتها واتخاذ القرار فيها ويتحكم في توزيعاتها من يملك حصة %40 وربما أقل، دون دور لبقية المساهمين، أي أنني أستطيع أن أقول ان هذا الشخص أو تلك الجهة اشترى كامل أسهم الشركة بخصم، في حين أن هذا الأمر لن يكون وارداً بعد أن بدأ تطبيق قانون الهيئة ولائحتها.

ما تأملته من الهيئة، ولم أجده حتى الآن، هو أن تعدل قرار منع أعضاء مجالس الإدارات من بيع وشراء أسهم شركاتهم، ليكون المنع خلال فترات معينة من السنة المالية كفترة إعلانات الأرباح مثلاً، لا أن يكون كلياً. أنا مثلاً بودي أن أشتري سهم «المصالح» لقناعتي بأن يستحق أكثر من سعره السوقي الحالي، لكنني لا أستطيع.


تمويل التنمية

*برأيك، ما هي الطريقة المثلى لتمويل مشاريع التنمية؟
 لا أعتقد أن الشيخ أحمد الفهد يستطيع أن يخرج البنوك من لعب دور في تمويل مشاريع التنمية، لكن البنوك تحتاج إلى ضمانات من الحكومة مقابل هذا التمويل، سواءً كان هذا الضمان من البنك المركزي أو وزارة المالية أو غيرها من جهات الدولة.

أما ما يقال من أن تمويل مشروع مثل المساكن منخفضة التكاليف يحتاج إلى تمويل حكومي خارج النظام المصرفي، وبفائدة أقل، بحجة أنه مشروع ذو جدوى منخفضة، فهذا كلام غير مقنع، فالمشروع إما أن يكون مجدياً واما لا يكون. على الحكومة ومسؤولي التنمية فيها أن يبتعدوا عن الأمور «النص نص». هذا المشروع لن يحل مشكلة الإسكان، فحل مشكلة الإسكان من وجهة نظري، هو في تمويل من يريد شراء البيت، بدلاً من تمويل الشركات لتبني. إذا كان المواطن يريد أن يشتري منزلاً بـ 70 ألف دينار، فلتعطه الدولة %100 من قيمة الأرض كقرض إسكاني، وكلما زادت قيمة المنزل الذي ينوي المواطن شراءه قلت نسبة تغطية القرض لكامل مبلغ الشراء. في المقابل، فإن الشركات العقارية ستعمل على تصميم وبناء بيوت وفق الأسعار التي حددها المقترضون. هذا هو الحل للمشكلة الإسكانية، وقد سبق لنا في «المصالح» أن شاركنا في مشروع إسكان شعبي في المغرب، كما عرض علينا المشاركة في بناء منازل بأسعار 15 ألف دولار و20 ألفاً في دول أخرى. أما فيما يتعلق بشركة المساكن المنخفضة المدرجة ضمن خطة التنمية، فأعتقد أن هدفها هو تنفيع المواطنين من خلال اكتتابهم في الشركة، ومن ثم بيعهم لأسهمهم بعد ذلك عند إدراجها!

*لماذا تأخر إقرار طريقة تمويل التنمية؟
للأسف تعودنا على هذا الأمر. فمثلاً قانون الاستقرار المالي من الذي استفاد من ملياراته، وأين هو الآن؟ ولماذا خرجت قوانين الـ «بي أو تي» والمال العام نصف مطبوخة، وليست مدروسة بالشكل الصحيح؟ للأسف فإننا نعقد الاجتماعات والمناقشات لنقر قانوناً أو نبدأ مشروعاً، لنتنبه بعد البدء بتنفيذه الى أن المعلومات التي بنينا عليها قرارنا لم تكن كاملة، أو أننا لم نفكر في كل الجوانب المتعلقة بالمشروع أو القانون قبل إقراره. خطة التنمية شبه متوقفة لأن قياسها خاطئ، ويعتمد على ما صرف من الأموال المرصودة للخطة، لا على التنمية الفعلية التي حصلت بالفعل.


لا أعرف هدفاً واضحاً للمحفظة المليارية

حول رأيه في المحفظة العقارية المليارية التي أطلقتها الهيئة العامة للاستثمار، قال الصالح إنه لا يعرف الهدف من هذه المحفظة بالضبط، فإذا كان قصدها دعم العقار، فإن العقار في الكويت لا يحتاج إلى هذه المحفظة من وجهة نظري، ومن الأفضل تركه لعاملي العرض والطلب، أما إذا كان القصد من ورائها مساعدة ملاك عقار من الشركات العقارية المتعثرة بشراء أصول لها، فمن المفترض أن تشتري المحفظة أصول تلك الشركات بأسعار مقاربة لكلفة تلك الأصول على الشركة، لا بأسعار السوق الحالية التي تقل كثيراً عن تكلفة تلك المشاريع على ملاكها.

وأضاف الصالح أن مدة المحفظة المحددة بخمس سنوات تجعل دخولها في مشاريع عقارية جديدة، وإن كانت مجدية، لا تحقق الهدف المعلن لها في تحقيق عائد يصل إلى %7، نظراً للوقت والتكلفة اللذين يحتاجهما إنشاء المشروع، مما يستبعد دخول المحفظة في مشاريع جديدة.


مشاريع في طور التنفيذ.. وأخرى مستقبلية

حول المشاريع الحالية للشركة قال الصالح إنه جار إنجاز مشروع في لبنان عبارة عن مبنى يتكون من 22 دوراً سكنياً قرب منطقة الجميزة، بتكلفة تبلغ 40 مليون دولار تقريباً، متوقعاً أن يبدأ بيع وحدات المشروع في نهاية العام الحالي.

وأضاف: أما بالنسبة لدبي، فتم إنجاز %70 من مشروع برايم تاور، وهو عبارة عن برج يضم 36 دوراً للمكاتب في موقع ممتاز، وبتكلفة تصل إلى 45 مليون دينار، متوقعاً إنجاز المشروع كاملاً في نهاية العام.

أما في الكويت، فأوضح الصالح أن الشركة وصلت إلى الدور التاسع في مشروع البرجين المقامين في امتداد برج «المصالح»، من أصل 40 دوراً يتكون منهما المبنيان، موضحاً أن كلفة بناء البرجين تصل إلى 17 مليون دينار.

وأشار الصالح إلى حصول الشركة على ترخيص لإقامة مجمع التعمير في منطقة بنيد القار، موضحاً أن المشروع يضم 40 دوراً للتأجير، وشققاً للبيع، إلا أن كلفة المشروع المرتفعة التي تصل إلى 30 مليون دينار، تجعل الشركة تدرس تأسيس شركة خاصة بالمشروع، لتوفير رأس المال اللازم لتنفيذه.


الرئاسة التزام قانوني لا «كشخة»

أبدى نجيب الصالح تخوفه من أن يأتي قانون الشركات الجديد دون مستوى الآمال المعقودة عليه، قائلاً إن من الملاحظات على القانون الحالي عدم سماحه للشخص برئاسة مجلس الإدارة في أكثر من شركة. وأوضح الصالح أنه يجب النظر إلى الأمر على أنه التزام قانوني من قبل رئيس مجلس الإدارة كشخص مسؤول عن الشركة تجاه مساهميها، فالمسألة ليست «كشخة» كما يتخيلها البعض.


عن «المصالح»

1- نسبة الديون إلى الأصول %35
2- التدفقات النقدية تغطي فاتورة فوائد الدين 3 مرات
3- أصولنا كلها مقيمة بالتكلفة التاريخية
4- أجدد عقار نملكه عمره 20 عاماً
5- خلال ارتفاع أسعار الأصول لم نعتبره ربحاً
6- %2 من أصولنا في مصر و%4 في المغرب
7- تأثر ملحوظ في إشغال فندق رامادا داون تاون في لبنان