العمر: لم يعد العقار الاستثمار المفضل لدى الكويتيين

تأسست عام 2003 تحت اسم شركة التعمير الخليجي العقارية برأسمال 15 مليون دينار، وفي 2007 تغير اسمها إلى شركة مينا العقارية. تقوم فلسفة الشركة ورؤيتها على الجمع بين أمرين: التطوير العقاري باستراتيجية وخطة مختلفة بعض الشيء عما هو موجود في السوق، فلديها عدد من الشركات الزميلة التي تعمل في دول مجلس التعاون والشرق الأوسط وشمال أفريقيا وتوفر الفرص والمشاريع لها ولعملائها في الكويت. أما الأمر الآخر فيتمثل في الهيكلة المالية، وذلك بتوفير التمويل المناسب لتطوير الأصول العقارية مما يزيد من عوائدها، ثم تسويقها إلى مستثمرين آخرين، مما يعطي قيمة للأصل العقاري، ومردودا أفضل للمستثمرين.

 

 

ـــ يعتبر بيت التمويل الخليجي المؤسس الرئيسي للشركة، إضافة إلى مجموعة الشايع وشركة صناعة الأنابيب وبيت الأوراق المالية. كذلك هناك عدد من المؤسسين الذين لديهم حصص مؤثرة في الشركة ولكن ليس لهم تمثيل في مجلس الإدارة.

 

ــ من الشركات الزميلة لـ «مينا العقارية» الشركة الخليجية للتعمير العقاري في المنطقة الشرقية في المملكة العربية السعودية، وهي شركة قائمة منذ 3 سنوات، ونتائجها جيدة جداً وفي تطور عاماً بعد عام، حيث وزعت أرباحاً نقدية بلغت 7.5%عن عام 2007. هناك أيضاً شركة المشاريع العقارية «كابيتال» في البحرين، وأسست أيضاً قبل 3 سنوات، وقد نمت أرباحها 20% في 2007 عما كانت عليه في 2006، ووزعت أسهم منحة بواقع 5%. أما في سلطنة عمان فلدينا شركة زميلة هي شركة عمان للتعمير، وحققت في عامها الأول 2007 نتائج جيدة. هناك أيضاً الشركة الخليجية المغاربية وهي شركة كويتية تهتم بأسواق شمال أفريقيا، كتونس والمغرب والجزائر وليبيا وموريتانيا، وأداؤها جيد ولله الحمد، فقد وزعت 7.5% نقداً عن عام 2007.

هذه هي قائمة شركاتنا الزميلة، وتملك شركة مينا العقارية حصة تبلغ 10% في كل منها، ونتطلع لدخول أسواق أخرى تدريجياً، وبالطريقة نفسها عن طريق توسيع منظومة شركاتنا الزميلة.

 

 

ــ هناك مشروع العرين في مملكة البحرين الذي بلغت كلفته 80 مليون دينار كويتي، وهو عبارة عن منطقة تجارية على مساحة 104.6 الاف متر مربع، قمنا بتقسيم الأرض الى أقسام متكاملة، ثم بعنا جزءاً منها الى شركة رأسمال القابضة، وجزءاً آخر لشركة المشاريع العقارية «كابيتال»، واحتفظنا بالجزء المتبقي. أما في السعودية، فاشترينا أرضاً في منطقة الاحساء مع شركاء استراتيجيين بكلفة بلغت 500 مليون ريال، وتخارج شركاؤنا من الأرض محققين عوائد أكبر من التي وعدناهم بها نتيجة لارتفاع قيمة الأرض. هذه الأرض يتم تطويرها حالياً من قبل شركة مزايا القابضة التي دخلت معنا كشريك في المشروع لبناء فلل سكنية. ونتوقع أن يكلف المشروع حوالي 3 مليارات ريال سعودي.

 

ومن مشاريعنا أيضاً في السعودية مشروع مركز تسوق في منطقة الخبر، وهو مشروع متعدد الأغراض، سكني وتجاري واستثماري، وما زلنا حالياً في مرحلة التصميم، ومن المتوقع أن تصل كلفة المشروع الى 50 مليون دينار تقريباً.

أما فيما يخص الشركات الزميلة، فلدى شركة عمان للتعمير مشاريع في صلالة ومسقط وصحار، عبارة عن تطوير أراضي ومن ثم بيعها. أما الشركة الخليجية المغاربية فقد بدأت في 3 مشاريع، أولها مشروع «ضاحية كازابلانكا» في سوريا، وهو مشروع غالبه سكني وأيضاً هناك بعض المحلات التجارية. يقع المشروع على الحدود السورية اللبنانية، ويمثل منتجعاً سياحياً بسبب وجود الجبال العالية في المنطقة والجو البارد. ويعتبر المشروع منتجعاً للراحة والهدوء وهو مشروع واعد، وتبلغ كلفة المشروع 60 مليون دولار وانطلقت أعمال التطوير فيه فعلياً. هناك مشروع آخر بدأت فيه الشركة في الجماهيرية الليبية، عبارة عن مجموعة أبراج سكنية في منطقة جنزور في العاصمة طرابلس، تصل تكلفته الى 45 مليون دولار تقريباً. أما المشروع الثالث فهو مشروع «دريم لاند» في المغرب بكلفة تصل الى 80 مليون دولار، ويتكون من مجموعة من الفلل السكنية.

 

ــ بالنسبة لدبي فهي سوق واعدة من جميع النواحي، وعليها اقبال كبير من المستثمرين، ونحن نحاول دائماً الدخول الى أسواق جديدة لم يدخل فيها المستثمرون بقوة، وهذا مصدر قوتنا، فنحن نجلب لعملائنا فرصاً استثمارية لا تستطيع الشركات الأخرى توفيرها.

 

 

 

ــ نحن نعمل على استكمال منظومة شركاتنا في بقية دول مجلس التعاون التي ليس لنا تواجد فيها حالياً، وبالتحديد نركز على أسواق أبو ظبي وقطر. كذلك نسعى لتوسيع نشاط الشركة الخليجية المغاربية في منطقة شمال أفريقيا، وسنبدأ في الجزائر كاحدى الدول الواعدة في مجال العقار السكني، وتونس حيث أننا نقوم بدراسة مشروع هناك.

 

نحاول أيضاً أن نجد فرصاً في بعض المناطق الواعدة في مجال الاستثمار العقاري، ومن أجل هذا الهدف نبحث منذ فترة عن فرص في بلغاريا، وكذلك في بعض دول الشرق الأوسط التي نلمس فيها تطوراً عقارياً ملحوظاً كمصر وتركيا.

 

- لا توجد فرص حقيقية للاستثمار داخل الكويت، فالشركات الكويتية تلجأ الى الأسواق الخارجية في ظل عدم توفر فرص داخل السوق الكويتي، فمن الصعب جداً في الكويت الحصول على مشروع الا عن طريق الاستثمار من خلال أراضي الدولة، وهذا مرهون بقانون BOT الذي صدر منذ فترة ليست بالبعيدة. وللأسف فان هذا القانون لم تتم مراجعته بشكل كاف قبل اصداره، ولم يؤخذ بآراء الجهات التي تتأثر فيه بصورة مباشرة كالشركات في القطاع الخاص، ولكنه خرج بصورة سريعة، وكردة فعل لمشاكل معينة. وللأسف فان هذا القانون المعيب قتل روح المبادرة، فلم يعط صاحب المبادرة حقوقاً أو مميزات فأنا كصاحب فكرة قد أقوم بدراسات تكلفني الملايين وأقدمه للجهة الحكومية المختصة، ومن ثم يتقدم أحد المستثمرين ويفوز بتنفيذ المشروع. وهذا أمر غير منطقي.باعتقادي أن القانون لم ولن يكون له أي أثر ايجابي في المستقبل، بل هو مجرد تجاذب سياسي أدى الى ظهور قانون لم ولن يؤدي الى أي نتائج.

 

 

 

- هناك ندرة في الأراضي فلا أراضي جديدة يتم تطويرها، والأراضي المتداولة في السوق هي نفسها. وهذه الندرة بالتأكيد تتسبب في ارتفاع السعر نتيجة للطلب الكبير عليها. وللأسف فاننا نرى عزوفاً من قبل المستثمرين عن الاستثمار في العقار، بعد أن كان المواطنون الكويتيون من أصحاب السيولة يفضلون تشغيل أموالهم في العقار لأنه أسهل وأضمن لهم من أسواق أخرى كالبورصة أو ودائع البنوك. وسبب هذا العزوف هو انخفاض العائد على العقار، فمثلاً العائد على العقار الاستثماري انخفض من 13% الى 8% وأقل. هذه الأوضاع تتطلب تدخلاً من الحكومة بتحرير أراض جديدة، واعطاء دور أكبر للشركات العقارية في القطاع الخاص لتطوير الأراضي.

 

- للقانون أثر ايجابي وحيد مقابل مجموعة من السلبيات، فهو يحد من المضاربة الحاصلة على بعض القسائم نتيجة سهولة تمويلها في السابق، فنجد أن لا طلب عليها حالياً مما ساهم في خفض أسعارها. لكن القانون في الوقت نفسه يجعل المواطن ينظر الى العقار الذي انخفض سعره، دون أن يستطيع شراءه لأنه لا تتوفر لديه السيولة ولا يستطيع رهن الأرض. كما أن القانون ضد الاتجاه العام في كل الدول والذي يعتمد على الشركات في تطوير الأراضي، فاعطاء القطاع الخاص دوراً أكبر في تطوير الأراضي السكنية يخفض التكلفة على المواطن، فالقطاع الخاص يريد أن يبيع في النهاية. القانون عملياً لا يحل مشكلة الاسكان، لأنه لا ينظر الى المشكلة كلها، ولكن الى جزئية معينة.

 

- على الدولة توفير الأراضي، واعطاء القطاع الخاص دوره في تطويرها. كما أقترح بأن تخفض الحكومة من مساحات البناء، فبدلاً من أن يكون المنزل 300 متر مربع فما فوق، يمكن أن تخفض المساحة الى 150 و 200 متر مربع. وهذا النهج نجده في المملكة العربية السعودية والبحرين، فهذه البيوت أفضل من أن يستأجر المواطن شقة لسنوات انتظاراً لـ «بيت الأحلام» الذي ستوفره له الحكومة بعد عمر طويل. بعد ذلك يستطيع المواطن أن يرتب أوضاعه ويستفيد من رهن البيت الذي يسكنه ليقتني «بيت الأحلام» في نهاية المطاف. توفير الأراضي للشركات لتطوير مساكن ذات مساحات صغيرة سيساهم في حل مشكلة الاسكان، على أن يكون دور الحكومة في توفير وتطوير المساكن ذات المساحات الكبيرة، فالمستفيدون من الوضع الحالي في سوق العقار السكني لا يتعدون 10% من المواطنين، وأما 90% مدينون طوال أعمارهم اذا أقدموا على الشراء، أو يعيشون في شقق مساحتها صغيرة دون أن يتملكوها، منتظرين بيت الحكومة بعد 20 سنة. وهذا الوضع الخاطئ يستوجب من الحكومة توفير الأراضي وفتح المجال للشركات لتطويرها وخفض مساحات البناء، وأؤكد هنا أن في الكويت أراض تكفي جميع الشركات العقارية.

 

 

ــ بالنسبة لسوق دبي فهو سوق كبير جداً، ساعده على ذلك رؤية واستراتيجية الإمارة التي تعتمد على الـ «ماستر بلاننغ»، بحيث تقسم أرضا كبيرة إلى مشاريع متنوعة، ثم تقدمها للقطاع الخاص على أن يلتزم بالشروط الموضوعة. وهذا النموذج جيد وجذب الكثير من الشركات للاستثمار فيه. لدينا أيضاً النموذج البحريني الذي يشجع المبادرات، وحتى يتفادوا تعدد الجهات التي تمنح أراضي الدولة، أنشأت الحكومة شركة أسمتها شركة ممتلكات البحرين، تملك كل المشاريع التي تخص الدولة، أي أنها تقوم بإدارة أملاك دولة وتتفاوض مع الشركات التي تريد استغلال هذه الأراضي ولكن بطريقة تجارية بحتة، ورأسمالها مملوك بالكامل للحكومة، وهذه الطريقة أثبتت نجاحها أيضاً. أما النموذج القطري فقسم قطر إلى3 مناطق رئيسية، وجعل لكل منطقة مؤسسة، هي ملك للدولة، تتعامل مع المستثمرين. كل النماذج هذه ناجحة ومتقدمة على الكويت. وأعتقد أنه من الصعب أن تكون هناك مشاريع ناجحة في الكويت إذا استمررنا بالنظام الحالي في منح الأراضي وسلسلة الموافقات المطلوبة لمنح الأرض، من موافقة المجلس البلدي إلى موافقة مجلس الوزراء ثم أملاك الدولة، وغيرها. هذا لا يصلح. الطريقة الوحيدة الناجحة تتمثل في تأسيس شركة تكون مملوكة للدولة وبالإمكان طرح بعض أسهمها للاكتتاب العام للمواطنين، تقوم بإدارة الأراضي والمناطق الجديدة، على أن يكون ذلك تحت إشراف عالمي معروف، وعن طريق هذه الشركة يتم منح الأراضي وتوزيع المشاريع وفق آلية محددة، وإعطاء الموافقات والتراخيص اللازمة.

 

ــ هناك شركات عقارية تمتلك أصولأ في الكويت ومعظم عملها فيها، لكن في المقابل هناك مجموعة كبيرة من الشركات لا يتجاوز عملها في الكويت 30% فيما 70% من مشاريعها خارج الكويت. وما يقلق بشكل أكبر هو اتجاه الشركات للاستثمار في الخارج. ولا يخفى عليك الاتجاه الحالي للمجموعات الاستثمارية الكويتية والشركات العقارية بتأسيس شركات في دول الخليج بسبب قلة المنافذ العقارية والاستثمارية في الكويت.

 

 

سألنا العمر عن توقعاته بشأن الوضع الاقتصادي مع قدوم مجلس أمة جديد، وتشكيل حكومة جديدة فأجاب: من المفترض أن نكون متفائلين، فالفترة الحالية تمثل فترة ذهبية للاقتصاد الكويتي، من خلال زيادة الموارد المالية للدولة نتيجة لارتفاع أسعار النفط، وكذلك توفر الموارد البشرية المؤهلة تعليمياً، إضافة إلى تميز الكويت بقطاع خاص هو الأنشط في المنطقة إن لم يكن في الشرق الأوسط من ناحية حجم الأموال وطبيعة الشركات.

لكن الواقع الحالي لا يعطينا الثقة بالحكومة ومجلس الأمة، وقدرتهما على إدارة الوضع بشكل سليم، والسبب يعود إلى عدم وجود رؤية أو اختلاف الرؤى بينهما. ففي الفترة الماضية لم يعط كل من الحكومة والمجلس حيزاً واسعاً من اهتماماتهما للتنمية الاقتصادية، ويبدو أن التخمة المالية التي يعيشها البلد أنستهم التحديات المقبلة لكي نستطيع تحقيق رغبة سمو الأمير في تحويل الكويت إلى مركز مالي وتجاري. واضاف: لا أعتقد ان أي تطوراً سيحدث في العلاقة بين السلطتين في الفترة المقبلة، والدلائل ما نراه من شد وجذب بينهما منذ إعلان الحكومة الجديدة. مجلس الأمة للأسف أهمل الجانب التشريعي، فقانون الشركات الحالي هو نفسه منذ 46 سنة، بينما في البحرين تغير قانون الشركات منذ الستينات حتى الآن 6 مرات، ألم تطرأ أي أمور خلال 46 عاماً الماضية تستدعي تغيير القانون؟ القانون فيه الكثير من الثغرات تحتاج إلى تعديل. فأين المجلس من هذه القوانين؟ أتمنى أن يركز المجلس الحالي خلال سنته الأولى على إصدار حزمة القوانين الاقتصادية، ويؤجل الدور الرقابي للسنة الثانية، وأعتقد أنه بذلك يؤدي للكويت حسنة كبيرة سيظل يتذكرها المواطنون كثيراً.

 

 

 

< مركز تسوق في السعودية بـ 50 مليون دينار

< مشروع ضاحية كازابلانكا في سوريا بـ 60 مليون دولار

< أبراج سكنية في طرابلس الليبية بـ 45 مليون دولار

< «دريم لاند» في المغرب بـ 80 مليون دولار

< مشروع العرين في البحرين بكلفة 80 مليون دينار

يقول العمر: لتأسيس شركة استثمارية أو صندوق نحتاج هنا في الكويت إلى أخذ موافقة وزارة التجارة والبنك المركزي، في حين أن هذا الأمر منوط في الدول الأخرى بهيئة سوق المال التي تضع من الشروط ما يحمي المستثمرين، كذلك الأمر بالنسبة لرخص شركات التداول، نجد أنها محدودة في الكويت، في حين أن شركات التداول زادت في السعودية مثلاً من 5 شركات قبل إنشاء هيئة سوق المال إلى 100 شركة في الوقت الحالي، وهذا الوضع يتيح للمستثمرين المقارنة بين مجموعة أكبر من الشركات واختيار الأفضل بينها أمر سلبي آخر يتمثل في قلة أدوات التداول في السوق الكويتي، نظراً لأن لجنة السوق تهتم بإدارة السوق أكثر من الاهتمام بإدخال أدوات تداول جديدة.

 

 

 

عن وضع البورصة الكويتية الحالي، وما أبرز المشاكل في السوق ، يقول العمر ان سوق الكويت للأوراق المالية هو الأفضل من وجهة نظري بين أسواق مجلس التعاون، فعمق السوق، المتمثل في الشركات المدرجة فيه كبير، وكذلك حجم التعاملات والسيولة المتوفرة فيه. كما لا توجد هناك تذبدبات حادة في أسعار الأسهم، وذلك بفضل أن 80% من العمل فيه هو عمل مؤسسي يعتمد على تحليل أداء الشركات من شركات الاستثمار والمحافظ والصناديق، بعكس بعض الأسواق المجاورة التي يشكل فيها العمل الفردي القائم على الإشاعات، الحصة الأكبر في عملها.

 

ولكنه كأي سوق لا يخلو من بعض السلبيات، وعلى رأسها تأخر إنشاء هيئة سوق المال، فوجود مثل هذه الهيئة بات مطلباً ضرورياً، فمثلاً فيما يخص الإدراج نجد أن القانون يتيح للجنة السوق رفض إدراج أي شركة دون ذكر الأسباب، فيما أنه من المفروض أن تضطلع هيئة سوق المال بهذا الأمر، وتكون هناك شروط محددة للإدراج، وفي حال رفض الإدراج تكون هناك أسباب واضحة حتى يتسنى للشركة تعديلها ومن ثم تقديم طلب آخر للإدراج. الوضع الحالي يزيد من عدد الشركات التي تعمل خارج البورصة لرفض إدراجها، في حين أن الوضع الصحي أن تكون هذه الشركات مدرجة في السوق حتى تتم مراقبتها بشكل أفضل، وعدم جعل الأخطاء تتفاقم فيها دون مراقبة.

 

 

يقول د. فؤاد العمر: عندما بدأنا عرض الشركة على المكتتبين أو المساهمين في بداية التأسيس، كان لنا أهداف نريد تحقيقها. والحمد لله استطعنا تحقيق الهدفين الأساسيين بشكل أفضل من المتوقع، فأسسنا منظومة من الشركات في دول مختلفة، وحققنا عوائد هي أفضل مما وعدنا بها مساهمينا، فحققنا خلال 2007 نمواً في الأرباح بلغ 25% عما تحقق في 2006، ونسعى خلال السنوات القادمة لنحقق نتائج أفضل بكثير. الآن جاء موعد الهدف الثالث وهو الإدراج، الذي سعينا إليه منذ فترة طويلة، ولكن نتيجة لتعديل شروط الإدراج من قبل لجنة السوق تأخر ذلك. وسيتم إدراج الشركة في السوق الموازي في التاسع من يونيو الجاري بعد أن أخذنا موافقة لجنة السوق في أبريل الماضي.

 

ويضيف: الإدراج له فوائد كثيرة سواء للمساهمين، أو لإدارة الشركة. فهو يعظم قيمة السهم للمساهم، ويفتح المجال له للحصول على تمويلات لا يستطيع الحصول عليها في الوقت الحالي. كذلك فإنه يساعدنا على التعريف بالشركة بصورة أكبر، مما يزيد من فرص التعاون مع شركات أخرى في مشاريع جديدة، ويجلب مزيداً من العملاء لشركتنا. كذلك فإنه من الممكن أن نرفع رأسمالنا في المستقبل بشكل أسهل، وبقيمة تفوق القيمة الاسمية للسهم. كذلك فإن الإدراج سيساعد الجهاز التنفيذي في زيادة نشاطه بشكل أكبر، فمطلوب منا تحقيق أرباح ربع سنوية تماثل إن لم تتفوق على ما يحققه أقران الشركة من الشركات المدرجة