رئيس أموال المالية لـ أرقام: الحد الأعلى لطرح المساهمات العقارية لا يمثل سقف التكلفة الاستثمارية للمشروع

محمود السيد رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة أموال المالية

أوضح محمود أحمد السيد، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة "أموال المالية"، أن الحد الأعلى لقيمة الطرح في المساهمات العقارية البالغ 100 مليون ريال ليس بالضرورة أن يمثل سقف التكلفة الاستثمارية للمشروع العقاري.

وذكر السيد في مقابلة مع "أرقام"، أن نظام المساهمات العقارية بدأ منذ إصدار المرسوم الملكي في يوليو 2023 واللائحة التنفيذية في يناير 2024، مشيراً إلى وجود خمس جهات معنية بهذا النظام: المطور العقاري المرخص له، مؤسسة السوق المالية، المساهمين، الهيئة العامة للعقار، وهيئة السوق المالية.

للاطلاع على المزيد من مقابلات أرقام الخاصة والحصرية

وأشار إلى الفروق الجوهرية بين الصناديق العقارية والمساهمات العقارية، معتبراً أن الخيار الأنسب للمطور العقاري يعتمد على حجم المشروع المستهدف.

وتطرق إلى الآلية المعتمدة لطرح المساهمات العقارية، والفرق بين الطرح العام والخاص، ومسؤولية مؤسسة السوق المالية.

وإلى تفاصيل اللقاء:

*متى بدأ العمل بنظام المساهمات العقارية؟

- صدر المرسوم الملكي بالموافقة على نظام المساهمات العقارية منذ عام تقريباً بتاريخ 16 يوليو 2023، وصدرت اللائحة التنفيذية للنظام من قِبل الهيئة العامة للعقار، كما صدرت تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية من هيئة السوق المالية بتاريخ 17 يناير 2024.

*من الأطراف المعنية بالمساهمة العقارية؟

- هنالك خمسة أطراف أو جهات معنية بالمساهمات العقارية في المملكة، منها ثلاثة أطراف مستفيدة من المساهمات العقارية هم المطور العقاري المرخص له ومؤسسة السوق المالية والمساهمون، بالإضافة إلى جهتين تنظيميتين هما الهيئة العامة للعقار وهيئة السوق المالية لتنظيم العلاقة بين الأطراف الثلاثة السابقة.

ويقع على عاتق المطور العقاري المرخص له تجهيز كل ما يلزم من متطلبات للحصول على الموافقة وإصدار الترخيص من الهيئة العامة للعقار.

في حين يكون دور مؤسسة السوق المالية طرح شهادات المساهمة العقارية والتسويق لها بهدف جمع الأموال من المساهمين وفق التعليمات الصادرة من هيئة السوق المالية لطرح شهادات المساهمات العقارية.

* ما الآلية التي يتم من خلالها طرح المساهمات العقارية؟

- تبدأ عملية المساهمات العقارية من قبل المطور العقاري المرخص له الذي يتقدم بطلب ترخيص المساهمة العقارية للهيئة العامة للعقار، وذلك للحصول على الموافقة المشروطة على المساهمة.

وبعد الحصول على الموافقة المشروطة يقوم المطور العقاري المرخص له بتعيين مؤسسة السوق المالية لتقديم طلب لهيئة السوق المالية للموافقة على طرح شهادات المساهمة العقارية.

بعد الحصول على موافقة هيئة السوق المالية على الطرح يقوم المطور العقاري المرخص له بتقديم موافقة هيئة السوق المالية للهيئة العامة للعقار للحصول على الترخيص النهائي للمساهمة العقارية. ويجب على مؤسسة السوق المالية التأكد من الحصول على الموافقة النهائية من الهيئة العامة للعقار قبل البدء بإجراءات طرح شهادات المساهمة العقارية على المساهمين المستهدفين.

وبعد اكتمال الطرح بنجاح، تقوم مؤسسة السوق المالية بحفظ سجل المساهمين وتحويل الأموال المجمعة من الطرح إلى حساب الضمان وتزويد المطور العقاري المرخص له بسجل المساهمين النهائي.

*ما أنواع الطرح للمساهمات العقارية، هل هو نوع واحد أو أكثر؟

- هنالك نوعان من الطرح، الطرح العام والطرح الخاص، فالطرح العام يكون على مختلف فئات المستثمرين دون قيود محددة بخصوص فئات المستثمرين المطروح عليهم وقيمة استثمارهم.

في حين أن الطرح الخاص يتم من خلال قيود مفروضة على فئات المستثمرين المستهدفين، فهو مخصص فقط لفئات العملاء المؤهلين أو المؤسسيين أو عملاء التجزئة بحسب تعريفهم في لوائح الهيئة.

كما أن هنالك قيوداً على عدد المطروح عليهم بحيث لا يتجاوز عددهم 100 كما أن الحد الأعلى لقيمة استثمار عملاء التجزئة يجب ألا يتجاوز 200,000 ريال.

*هل تنتهي مسؤولية مؤسسة السوق المالية باكتمال الطرح وتحويل الأموال لحساب الضمان وتزويد المطور العقاري المرخص له بسجل المساهمين النهائي؟

- بالتأكيد لا. فمسؤوليات والتزامات مؤسسة السوق المالية تتعدى دورها في إدارة الطرح لشهادات المساهمة العقارية، فلديها مسؤوليات تمتد إلى انتهاء المساهمة العقارية وتصفيتها وتوزيع الأموال على المساهمين مع أرباحها، وذلك ضمن الالتزامات المستمرة لمؤسسة السوق المالية.

ففي مرحلة الطرح تكون التزامات مؤسسة السوق المالية هي التأكد من تقديم معلومات كافية للمستثمرين في المساهمة العقارية، بحيث تكون الإعلانات متوافقة مع التعليمات.

وبعد اكتمال الطرح، تقوم مؤسسة السوق المالية بإعداد سجل المساهمين وحفظه وإشعار المساهمين بصدور شهادات المساهمة العقارية، بالإضافة إلى تنفيذ مناقلات ملكية شهادات المساهمة العقارية وتحديث سجل المساهمين بشكل فوري وإشعار المطور العقاري المرخص له، وهذه المسؤوليات مستمرة طوال عمر المساهمة العقارية.

وبانتهاء المساهمة العقارية تقوم مؤسسة السوق المالية بتوزيع الأموال على المساهمين مع الأرباح وإشعار هيئة السوق المالية خلال المدة المنصوص عليها في التعليمات. كما يجب عليها الاحتفاظ بالبيانات والسجلات لمدة 10 سنوات على الأقل. وكما يتضح، فإن دور مؤسسة السوق المالية والتزاماتها مستمرة حتى بعد انتهاء المساهمة العقارية.

*هل تم تنفيذ أي مساهمة عقارية بحسب النظام الجديد؟

- لم يتم إلى الآن تنفيذ أي طرح لشهادات المساهمات العقارية، حيث إن اللائحة التنفيذية وتعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية صدرت قبل 6 أشهر فقط، ولكن حسب علمي أنه قد تم صدور تراخيص مشروطة للعديد من المطورين العقاريين المرخص لهم ولكن لم يتم صدور أي موافقة من هيئة السوق المالية على أي طرح لشهادات المساهمة العقارية.

فقد تم التواصل معنا في شركة أموال المالية من قبل عدة مطورين عقاريين مرخصين للتعاقد معنا كمؤسسة سوق مالية لطرح شهادات المساهمة العقارية ومن ثم الحصول على الترخيص النهائي من الهيئة العامة للعقار وبعدها البدء بإجراءات الطرح واستكمال باقي المراحل.

*ما الفرق بين الصناديق العقارية والمساهمات العقارية وأيها أفضل للمطور العقاري المرخص؟

- هنالك فروقات جوهرية بين الصناديق العقارية والمساهمات العقارية. فالصناديق العقارية من المنتجات والحلول المالية المرخص لها منذ فترة طويلة ولها ممارسات معروفة ومستقرة منذ سنوات طويلة ولها إطار تنظيمي مختلف من خلال لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة من عام 2006، وآخر تعديل عليها كان في عام 2021.

بينما المساهمات العقارية بتنظيمها الجديد فهي حديثة وسيكون هنالك فترة تعلم لجميع أطراف المساهمة للوصول لمرحلة النضج المطلوبة في الممارسات. وأهم ما يميز الصناديق عن المساهمات هو عدم وجود سقف أعلى لحجم الصندوق، في حين أن الحد الأعلى لقيمة طرح شهادات المساهمة العقارية هو 100 مليون ريال.

أما بخصوص التكاليف، فإن تكاليف الصندوق العقاري تكون عادة أعلى من تكلفة طرح المساهمة العقارية، حيث إن أتعاب مدير الصندوق تتنوع بين رسوم إدارة واشتراك ورسوم إضافية للخدمات الأخرى، لأن دور مدير الصندوق أوسع من دور مؤسسة السوق المالية المعينة لطرح شهادات المساهمة العقارية.

وإجابة عن أي الخيارين هو الأفضل للمطور العقاري المرخص له، فإن ذلك مرتبط بالمشروع المستهدف، فالمشاريع الكبرى التي تتجاوز قيمة تطويرها السقف المحدد للمساهمات العقارية يناسبها الصناديق العقارية، في حين أن المشاريع العقارية الصغيرة والمتوسطة نسبياً قد يكون الأفضل لها المساهمات العقارية لاعتبارات التكاليف وطريقة إدارة المشروع.

*ذكرت أن هنالك حداً أعلى لقيمة الطرح للمساهمة العقارية هو 100 مليون ريال، فهل هذا يعني أن المساهمات العقارية غير مناسبة للمشاريع التي تكون تكلفتها أكثر من هذا المبلغ؟

- للتوضيح، الحد الأعلى المحدد في التعليمات هو لقيمة الطرح لشهادات المساهمة العقارية، وبالتالي فهو الجزء النقدي من تكلفة المشروع، وذلك لا يشمل المساهمات العينية التي قد تدخل ضمن تكلفة المشروع.

فعلى سبيل المثال، يمكن أن يتم عمل طرح شهادات مساهمة عقارية لمشروع تكلفته الاستثمارية 200 مليون ريال مثلاً إذا كان هنالك مساهمات عينية كأن يساهم أحد المستثمرين بأرض قيمتها 100 مليون وتحتاج استثماراً نقدياً لتطويرها بقيمة 100 مليون إضافية.

وعليه فإن قيمة 100 مليون ريال المحددة كحد أعلى لقيمة الطرح ليس بالضرورة أن تضع سقفاً للتكلفة الاستثمارية للمشروع وإنما لقيمة التطوير النقدية التي يحتاجها تطوير المشروع.