هل يمكن أن يؤدي الاتجاه نحو العمل من المنزل إلى أزمة مالية؟

أصبحت العديد من المباني التجارية فارغة منذ ظهور فيروس "كوفيد-19"، فكان أرباب العمل في البداية يأملون في الانتظار حتى انتهاء الوباء، ولكن مع اعتماد العديد من الشركات نموذج العمل عن بُعد أو النظام الهجين، اضطرت العديد من الشركات الكبيرة والصغيرة في النهاية إلى تقليص حجم مكاتبها.

وحسب بيانات شركة العقارات "كوشمان أند ويكفيلد"، فمن الممكن أن يكون هناك مليار قدم مربعة من المساحات المكتبية غير المستخدمة بحلول بداية العقد الجديد.

ولا تقتصر أزمة العقارات التجارية على خسارة أصحاب تلك العقارات لعقود الإيجارات التي يتم إلغاؤها فحسب، بل يمكن للصناعة المصرفية أن تتلقى ضربة قوية لأن المباني تظل شاغرة وتفقد قيمتها.

ما أسفر حاليًا عن بدء شعور الأفراد بالقلق من أن التحول نحو العمل من المنزل قد يؤدي في النهاية إلى كارثة مالية.

القروض العقارية

ارتفعت معدلات الشواغر بصورة كبيرة وخاصة في المباني المتهالكة، وخاصة مع زيادة الفائدة الأمريكية لأنه يتم تمويل معظم المباني التجارية عن طريق قروض مدتها تتراوح من خمس إلى عشر سنوات.

وستتم إعادة تمويل العديد من هذه القروض قريبًا، إذ من المقرر أن يتم التفاوض على ديون عقارات تجارية أمريكية بقيمة تريليون دولار تقريبًا في العامين المقبلين، وهو ما يمثل خُمس إجمالي الديون المستحقة على المباني التجارية.

وبالفعل وردت مؤخرًا أنباء سيئة عن القروض في بنوك منها المصرف الأمريكي "نيويورك كومينيتي بنك"، والمؤسسة اليابانية التي تتعامل في قروض العقارات التجارية الأمريكية "أوزورا بنك"، والمصرف الألماني "دوتشيه بافاندبريف" الذي سعى لطمأنة المستثمرين بأنه في صحة مالية جيدة بعد تزايد المخاوف من تعرضه لسوق العقارات التجارية الأمريكية.

وفي الوقت نفسه تزداد حدة الأزمة العقارية في الصين، وبالتالي فإن بعض المستثمرين الصينيين الذين اشتروا عقارات حول العالم بحاجة إلى جمع الكاش، ما يعني أنهم قد يبدأوا في التخلص من الأصول الخارجية ما يدفع قيم العقارات للانخفاض.

وعلى الرغم من أن الاضطراب المتعلق بالعقارات التجارية يؤدي إلى موجة من القلق عبر البنوك الإقليمية وغيرها من المقرضين، ولكن هناك مجموعة سعيدة بذلك وهم المستثمرون الذين لديهم سيولة نقدية كبيرة ويستعدون لاقتناص العقارات المتعثرة، ومؤخرًا، تم بيع عدد من مباني المكاتب في المدن الكبرى بأقل من نصف أسعارها قبل الوباء.

حجم المشكلة

بلغت القيمة الإجمالية للعقارات التجارية -بما لا يشمل الأراضي الزراعية- 66 تريليون دولار في نهاية 2022، حسب بيانات الوكالة العقارية "سافيلز"، ومعظمها سكنية، وربعها فقط تجاري.

وللتوضيح، فإن العقارات التجارية لا تشمل المكاتب فقط، بل أيضًا مساحات البيع بالتجزئة والمخازن التي يزداد الطلب عليها كمراكز بيانات ونقاط توزيع، وبالتالي فإن قيمة المكاتب ربما تبلغ 4 تريليونات دولار أو حوالي 6% من القيمة الإجمالية للعقارات في الولايات المتحدة.

وعند النظر للفترة من 2007 و2009، فقدت العقارات السكنية في أمريكا ثلث قيمتها، في حال حدوث صدمة مماثلة اليوم قد تمحو 16 تريليون دولار من قيمة العقارات.

وفي حال فقد كل مبنى إداري في أمريكا قيمته بصورة أو أخرى، فإن الخسائر ستظل مجرد ربع هذا الحجم، إلى جانب أن المقرضين يتمتعون بحماية أفضل ضد خسائر العقارات التجارية مقارنة بالعقارات السكنية.

كما أن أغلب ديون العقارات التجارية عبارة عن قروض من بنوك وبشكل خاص من المصارف الأصغر حجمًا، لأن القواعد التنظيمية لا تشجع المؤسسات الكبيرة على الإقراض.

رؤى وتوقعات

في يونيو 2023، أي بعد أشهر قليلة من اتخاذ رئيس الاحتياطي الفيدرالي "جيروم باول" إجراءات استثنائية لمنع العدوى المصرفية عقب انهيار "سيلكون فالي بنك"، قال حينها إنه يراقب العقارات التجارية وتأثيرها على النظام المصرفي.

وأشار "باول" في مقابلة مع شبكة "سي بي إس" مؤخرًا إلى أن سوق العقارات التجارية المتعثرة بدأت في التأثير على البنوك، قائلاً: يبدو أنها مشكلة سنعمل على حلها لسنوات، وأنها مشكلة كبيرة على الرغم من أنه يمكن التحكم بها، ومن المرجح أن تؤثر على البنوك الصغيرة أو الإقليمية.

وأضاف أن الأمر لا ينطوي على عناصر أزمة كما رأيناها في بعض الأحيان في الماضي، على سبيل المثال مع الأزمة المالية العالمية، ولكن سيكون هناك بعض البنوك التي يجب إغلاقها أو دمجها بسبب الاضطرابات، ولكنه يرى أن البنوك الأصغر هي التي ستتكبد الخسائر.

يرى "شيموس نالي" المدير التنفيذي لشركة برمجيات إدارة العقارات "تربو تينانت" أن سوق العقارات التجارية لها تأثير هائل على البنوك وخاصة الإقليمية، وذلك لأن أصحاب العقارات أو الشركات المحلية يميلون لطلب الإقراض في كثير من الأحيان من البنوك الصغيرة أكثر من المؤسسات المالية، وتوقع أن يبدأ عدد قليل من البنوك الإقليمية في إغلاق أبوابه هذا العام.

كما توقع أن تبدأ البنوك الكبرى في الاستحواذ على بعض المصارف الأصغر حجًما التي لا تستطيع التعامل مع السوق.

بينما يرى "جرانت كاردوني" المؤسس والمدير التنفيذي لشركة الاستثمار العقاري "كادون كابيتال" أن الاحتياطي الفيدرالي يُخفي حجم المشاكل بالبنوك الإقليمية والتجارية وما يتعلق بها، مشيرًا إلى أن المشكلة ستمتد إلى مئات البنوك في أنحاء البلاد.

وذكر "توم كولينز" مسؤول الخدمات المصرفية التجارية لدى شركة الاستشارات "وست مونوري بارتنرز" أن البنوك الإقليمية هي بالتأكيد نقطة انطلاق للمشكلات المتعلقة بسوق العقارات التجارية ولكن البنوك الكبيرة قد تتأثر أيضًا، لكنه رغم ذلك لا يعتقد أنه قد حان وقت القلق والذعر.

المصادر: الإيكونومست - فورتشن