أهم 6 عوامل تؤثر على قيمة العقارات الاستثمارية

ستة من أهم العوامل التي تؤثر على قيمة العقار

1- الموقع

-  كثيرًا ما يتردد على أسماع أي شخص على دراية بصناعة العقارات مقولة "الموقع ثم الموقع ثم الموقع".

- إذ يُعد موقع العقار أهم عامل لضمان تحقيق الأرباح في مجال الاستثمار العقاري، ويلعب قُرب العقار من الأسواق، والمواصلات العامة، والمساحات الخضراء دورًا أساسيًا في تحديد قيمته.

- بطبيعة الحال، قد يكون للمستأجر الذي لديه ثلاثة أطفال صغار أولويات وتوقعات مختلفة للموقع عن الزوجين المتقاعدين.

- بشكل عام، يتعلق الأمر بالعثور على عقار يتمتع بأفضل توازن لما يقدمه المجتمع المحلي ثم التأكد من أن الموقع سيحتفظ بقيمته بمرور الوقت.

2- خطة الاستثمار والغرض منه

-  قد يؤدي عدم تحديد أهداف واضحة للاستثمار العقاري إلى حدوث نتائج غير متوقعة.

- بما في ذلك التعثر المالي وتكبد الخسائر، لذلك من المهم تحديد الهدف من شراء العقار.

- مع الوضع في الاعتبار اختلاف خطة الاستثمار والغرض منه بين المستثمرين العقاريين.

 - قد يكون الهدف على سبيل المثال هو شراء عقار والعيش في وحدة وتأجير باقي الوحدات، مما يوفر دخلاً منتظماً.

- وقد يرغب البعض في شراء عقار للاحتفاظ به كأصل طويل الأجل لمحفظة مستقرة.

- وقد يرغب آخرون في شراء عقار تحت الإنشاء بأسعار أقل من أسعار السوق، وبيعه بعد إجراء تحسينات رأسمالية لزيادة قيمته.

- تُعد جودة التطابق بين خطتك الاستثمارية المقصودة والسوق الذي اخترته عاملاً رئيسياً في نجاح الاستثمار بشكل عام.

3- التدفقات النقدية المتوقعة وفرص تحقيق الأرباح

- يشير التدفق النقدي إلى مقدار الأموال المتبقية بعد خصم النفقات، ويُعد التدفق النقدي الإيجابي مؤشرًا لتحقيق عائد جيد على الاستثمار العقاري.

- من المهم أن يضع المستثمر توقعات لأنواع الأرباح المختلفة، بما في ذلك التدفقات النقدية المتوقعة من تأجير العقار، والزيادة المتوقعة في قيمة للعقار؛ نتيجة ارتفاع الأسعار على المدى الطويل.

- قبل شراء عقار، احسب عائد الاستثمار المتوقع أو العائد على الاستثمار. يتم احتساب عائد الاستثمار للعقارات المستأجرة عن طريق قسمة العائد السنوي على تكلفة الشراء الأولية.

- يُعد عائد الاستثمار المتوقع الذي يقترب من 10 % أو أعلى منه مؤشر جيد على أنه سيكون هناك ما يكفي من التدفق النقدي لتحقيق ربح.

4- التقدير

- التقدير هو زيادة قيمة العقار بمرور الوقت، وهو يشمل العديد من العوامل.

- تزيد قيمة العقارات بشكل طبيعي كلما تم الاحتفاظ بها لفترة أطول، ولكن يمكن أيضًا "فرض" التقدير من خلال تحسين حالة العقار من خلال الاستثمارات الرأسمالية.

- (على سبيل المثال، إضافة حمام، وتجديد المطبخ، واستبدال السقف، وما إلى ذلك).

- لا يتم بيع العقار الذي يُقدر بشكل جيد مقابل ربح أكبر في وقت لاحق فحسب، بل يؤثر أيضًا على التدفق النقدي الخاص بك الآن.

- يمكن استئجار عقار ذي قيمة أعلى بسعر أعلى، مما يؤدي إلى المزيد من رأس المال وإعادة الاستثمار على المدى القصير.

5- حجم وعدد غرف النوم والحمامات

- عادةً ما يكون العقار الذي يحتوي على مساحة أكثر ملاءمةً للعيش أكثر قيمة من المنزل الذي يحتوي على مساحة أقل في نفس السوق.

- ويُقصد بالمساحة الملاءمة للعيش أي المساحة المتاحة للاستخدام اليومي والتي يتم تشطيبها وتهويتها بشكل صحيح.

- بالإضافة إلى ذلك، كلما كان هناك المزيد من غرف النوم والحمامات والمطابخ، زادت قيمة العقار.

6- عمر العقار وحالته

- يبحث العديد من الأشخاص الذين يشترون منزلًا جديدًا عن عقار في حالة ممتازة بحيث لا تكون الإصلاحات المتكررة مصدر قلق.

- وهذا يجعل عمر المنزل وحالته عوامل مهمة تلعب دورًا هامًا في قيمته في السوق.

- وبشكل عام يبحث المستأجرون ومشترو العقارات عن المنازل التي تتميز بهندسة معمارية جديدة وحديثة (ما لم يكن للمنزل قيمة تاريخية).

- وكذلك المنازل المزوّدة بأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء وما إلى ذلك.

- رغم أن العقارات الجاهزة تكون تكلفتها أكثر مقدمًا، فإنها غالبًا ما تسدد هذه التكلفة الباهظة مع الإيجارات الأعلى التي يمكن للمستثمر تحصيلها.

- في الأخير، يُنصح بكتابة قائمة مرجعية لشراء عقار مع الميزات التي يريدها المستثمر والمبلغ الذي سيدفعه مقابلها.