إعفاء المستأجرين بالإغلاقات القهرية دون تعويض يُنذر بتعثّر الملاك... ويسرّح آلاف الموظفين

فتح اقتراح بقانون قدّمه أعضاء في مجلس الأمة، بإضافة فقرة جديدة على البند رقم 1 من المادة 581 من المرسوم بالقانون رقم 67 لسنة 1980 بإعفاء المستأجرين من دفع قيمة الأجرة طيلة فترة تعطيل مرافق الدولة خلال الأزمات، نقاشاً واسعاً حول مدى تأثير ذلك القانون، في حال إقراره، على الشركات العقارية العاملة في ثاني أكبر قطاع اقتصادي في البلاد.

وينص الاقتراح بقانون المقدم على أنه «إذا عُطّلت مرافق الدولة، بسبب تفشي الأوبئة أو الأمراض أو الزلازل أو الكوارث الطبيعية أو بسبب الحروب أو لأي سبب آخر حماية للصحة العامة أو الأمن العام أو المصلحة العليا للبلاد، وترتب على ذلك غلق أو انتقاص كبير في انتفاع المستأجر من العين المؤجرة، يعفى المستأجر من دفع قيمة الأجرة طيلة فترة التعطيل، بشرط ألا يكون المستأجر هو مَن تسبب في ذلك الغلق أو الانتقاص الكبير لانتفاعه من العين المؤجرة».

وأكد عقاريون أن إعفاء المستأجرين أثناء الإغلاقات القهرية، بدون أن يقابل ذلك تعويض حكومي يُنذر بتعثر الملاك، ويعرضهم لأزمة رهونات، وتسريح الشركات العقارية لشريحة كبيرة من موظفيها. وأضافوا أنه بتطبيق الصيغة المقترحة سيكون مصير الكثير من الشركات العقارية الإفلاس، مهما كانت ملاءتها المالية، لأنه وقياساً على أزمة «كورونا»، فإن المستأجرين سيعفون لما لا يقل عن 6 أشهر من دفع الإيجارات، ما يهدد وظائف الآلاف من المواطنين والوافدين، محذرين من أن إقرار الاقتراح سيتسبب في أزمة رهونات عقارية مدوية، ودخول العديد من الملاك في صراعات قضائية مع البنوك، لا سيما أن الدولة لم تؤجل أقساط قروض الشركات العقارية أسوة ببقية أنواع القروض.

قانون الإيجارات

من ناحيته، قال الرئيس التنفيذي لشركة أعيان العقارية، إبراهيم العوضي، إن هذا المقترح ينافي الواقع وصميم قانون الإيجارات، وسيؤدي حتماً إلى إفلاس الكثير من الشركات العقارية، وتسريح الآلاف من الموظفين في تلك الشركات، مواطنين ووافدين، وعدم سداد الملاك والشركات لفواتير الكهرباء والماء، إلى جانب تأثّر قطاع البنوك بالتبعية، بسبب الرهونات العقارية الكبيرة.

وذكر العوضي أن هناك قطاعات تأثرت بشكل مباشر من أزمة «كورونا»، خصوصاً قطاع العقار التجاري، الذي توقفت أعماله بسبب الإجراءات الحكومية الاحترازية، لافتاً إلى أن ملاك العقارات بادروا من تلقاء أنفسهم بمعالجة الأمور مع المستأجرين في القطاع التجاري.

وأكد أن القانون المدني واضح بإعفائه للمستأجر من دفع قيمة الأجرة، إذا تسبّب إغلاق مرافق الدولة عن طريق الحكومة في عدم انتفاع المستأجر بالعين، في حين أن قاطني العقارات السكنية والاستثمارية انتفعوا ولا يزالون ينتفعون بالعين خلال الإغلاق، ويجب عليهم بالتالي أداء الأجرة.

وقال العوضي «يكفي معرفة أن حجم الإيرادات التي يولّدها قطاع العقار الاستثماري لوحده أكثر من 1.8 مليار دينار، فما بالك بالقطاع العقاري ككل»، مبيناً أن عدد الشقق الاستثمارية الموجودة في الكويت يصل إلى 33 ألف شقة تصل نسبة الإشغال فيها إلى نحو 90 في المئة، ما يعني 300 ألف شقة استثمارية تؤوي أكثر من 3 ملايين وافد.

وشدّد على أنه يتوجب على الدولة التفكير بحلول أخرى، في حال الموافقة على هذا الاقتراح بقانون، غير إلقاء العبء كاملاً على الملاك والشركات، مثل تقديم الدعم للشركات العقارية للحيلولة دون إفلاسها، وإعفائها من دفع فواتير الكهرباء والماء مثلما فعلت مملكة البحرين، مشيراً إلى أن الخطوة التحفيزية الوحيدة التي طرحت من الدولة هي القرض الميسر للشركات، وهو حل لم يثبت نجاحه، بدليل أنها عدّلت عليه بضمانها 80 في المئة من القروض المقدمة.

وأوضح العوضي أن القانون المدني يحتوي على بنود تحدد العلاقة الحاكمة بين المالك والمستأجر، ويترك الأمر للمالك في حال أراد حل المشكلة دون اللجوء إلى القضاء، فالمستأجر الذي تضرر من الإغلاق ولم ينتفع من العين هناك مواد تحميه، في حين أن سكان القطاع الاستثماري أمام خيارين، إما التفاوض مع المالك إذا كان المستأجر متضرراً بتخفيض راتبه أو تسريحه من العمل، أو اللجوء إلى القضاء.

ولفت إلى أن الأمر يعتمد على كل مالك وقدرته المالية، إذ إن بعضهم عليه التزامات وقروض للبنوك لم يتم تأجيلها على القطاع العقاري، ولذلك فإن الملاك اليوم بين سندان المحافظة على المستأجرين ومطرقة ضرورة دفع قروضهم للبنوك، مؤكداً أن الشركات العقارية لا تستطيع تحمل هذه المدة الطويلة من الإعفاءات، فالكوارث والأوبئة قد تستمر لأشهر طويلة، ولا بد من تدخل الدولة لحماية الكثير من تلك الشركات من الإفلاس، الذي سيكون واقعاً في حال تطبيق مثل هذه الأفكار، سواءً الآن أو في المستقبل.

خطأ كبير

من جانبه، قال الرئيس التنفيذي لشركة لاند المتحدة العقارية، طلال مصطفى الشمالي، إن تحميل العبء كاملاً على ملاك العقارات والشركات العقارية خطأ كبير، لأن تبعاته ستكون خطيرة وسيؤثر على القطاع ككل، وسيؤدي إلى خروج الكثير من الشركات من السوق وتبخر أموال مساهميها. ولفت الشمالي إلى أن أزمة رهونات عقارية ستكون مدوّية في حال إقرار هذا الاقتراح بقانون، دون إيجاد بدائل مناسبة لتعويض ملاك وشركات العقار أو دعمهم، لا سيما وأن معظم الشركات العقارية عليها التزامات وأقساط قروض للبنوك ملزمة بدفعها، إذ لم تؤجل تلك الأقساط أسوة ببقية أنواع القروض.

وأوضح أن أزمة الرهون العقارية ستدخل شركات العقار في صراعات قضائية مع البنوك، مؤكداً أن أزمة القطاع العقاري، في حال إقرار الاقتراح بقانون، ستكون مثل كرة الثلج، وستطول بقية القطاعات وتؤثر على الاقتصاد الكلي للبلاد.

ولفت الشمالي إلى أن الشركات العقارية والملاك أبدوا مرونة منذ بداية الأزمة، بتخفيض العديد منهم لنسبة كبيرة من قيمة الإيجارات وتحصيل نسبة أخرى تعينهم على أداء مصاريفهم التشغيلية للاستمرار، مؤكداً أن فرض تشريع على الملاك والشركات بعدم تقاضي الأجرة يحمي المستأجر، لكنه في المقابل يحكم على الشركات بالإفلاس. وقال «أزمة كورونا بدأت منذ أشهر، وخطة الدولة لإعادة فتح البلاد تقوم على 5 مراحل وتمتد لأشهر أخرى، وبالتالي فإن الشركات العقارية والملاك لن يكون بمقدورهم تحمل هذه المدة الكبيرة مهما كانت الملاءة المالية كبيرة»، داعياً الدولة إلى البحث عن حلول أخرى تحول دون تضرر الطرفين، أو تحميل العبء على طرف دون الآخر.

وأضاف أن «القروض الميسرة للشركات وفقاً لخطة التحفيز الحكومية لن تساعدها على الوقوف في وجه هذه الأزمة، لأن إيجارات الشركات العقارية الشهرية المحصلة تفوق ما هو متاح للشركات اقتراضه عبر هذه الخطة، ولن يكفي القرض في هذه الحالة الشركة لسداد مصاريفها التشغيلية، فكيف لها أن تستمر لأشهر على هذا الوضع؟».

وبيّن أن إقرار الاقتراح بقانون بإعفاء المستأجرين خلال فترة تعطيل مرافق الدولة، سيتسبّب في فقد آلاف الكويتيين العاملين في القطاع الخاص الثقة بالدولة، ما سيجعلهم ينتقلون إلى العمل في الوظائف الحكومية لأنها الأكثر أماناً، واصفاً تطبيق مشروع القانون المقترح على أرض الواقع بشبه المستحيل، وأنه جاء لدغدغة مشاعر الناخبين، دون احتساب كلفته الاقتصادية.

ايجارات «التجاري» و«الاستثماري» ستنخفض 30 في المئة

استغرب طلال الشمالي عدم التفات الدولة إلى الشركات العقارية، خصوصاً تلك التي عليها قروض لم يتم تأجيلها، في ظل تطبيق الدولة للعزل المناطقي وعدم تمكن موظفي الشركات الذين يسكنون تلك المناطق المعزولة من أداء أعمالهم، منوهاً إلى أن الإيجارات في القطاعين التجاري والاستثماري ستشهد انخفاضاً بنحو 30 في المئة في ظل تراجع الإقبال من قبل المستثمرين، إلى جانب مغادرة آلاف العمال الوافدين الذين فقدوا وظائفهم.