«العزل الكلي» يؤرق المستأجرين والعقاريين معا!

في ظل التوجه الحكومي الأخير في التشدد بالإجراءات الاحترازية لمكافحة وباء جائحة كوفيد-19، تمت توسعة خطة العزل المناطقي من خلال ضم المزيد من المناطق إلى دائرة الحظر الكلي.

وعلى ضوء هذه الإجراءات تعالت صرخات العقاريين والمستأجرين ، محذرين مما سينتج عن هذه الخطوة من تداعيات وخيمة ، إذ ان أصحاب المشاريع الصغيرة يشهدون حاليا حالة من الانهيار، وقام العديد منهم بعمليات إخلاء لمواقعهم وتم تسليمها وذلك نتيجة الضغوط الكبيرة عليهم، بسبب عدم تعاون ملاك العقارات معهم من جهة، وانحباس عمالتهم في المناطق المعزولة من جهة أخرى.

وحذر الخبراء من أن استمرار العزل الكامل سيعرض الاقتصاد المحلي إلى خسائر فادحة لا تحمد عقباها، كما أن عقارات الاستثماري في المناطق المعزولة ستشهد أزمات كبيرة نتيجة أن معظم المستأجرين في هذه المناطق من فئة الوافدين، الذين سيتأثرون بسبب قرار العزل وعدم تمكنهم من الخروج لإنجاز أعمالهم، وبالتالي سيتخلفون عن سداد إيجاراتهم، بالإضافة إلى الشقق التي ستغدو خالية مستقبلا، مما سيفاقم من حجم الأزمات العقارية والاقتصادية على حد سواء. القبس استطلعت الآراء وإلى التفاصيل:

قال نائب رئيس اتحاد وسطاء العقار عماد حيدر: إن التشدد بالإجراءات الاحترازية من خلال ضم مناطق جديدة للعزل الكلي وتوقف النشاط الاقتصادي لفترة طويلة، دفع القطاعات العقارية، وأهمها القطاع الاستثماري، إلى التأثر سلباً وفاقم المشاكل يوما بعد يوم، بداية بقضايا المستأجرين والعزوف عن سداد الإيجارات، وعدم قدرة المالك على تحصيل الإيجارات بسبب العزل، أو عدم استخدام معظم الملاك للأونلاين لتحصيل الإيجارات، إلى جانب مشاكل أعمال الصيانة من كهرباء وتكييف والصحي في المناطق المعزولة، وبما أن هذه المناطق معظم من يقطنها العاملون بالقطاع الخاص والقطاع الصناعي، فإن أغلبهم سيفقد وظيفته لعدم قدرته على الذهاب الى العمل بسبب العزل الكلي، وسيترتب على ذلك الاستغناء عنه وخسارة مصدر دخله. 

وأضاف حيدر: «مع استمرار هذا العزل الكامل سيتعرض النشاط الاقتصادي لخسائر فادحة، إذ ان الشركات والملاك أكثر المتأثرين مستقبلاً، خصوصاً المقترضين منهم، وذلك لأسباب عديدة وهي العزل الكلي وتوقف النشاط الاقتصادي وعدم تحصيل الإيجارات وانخفاض العائد الشهري وزيادة الشواغر للشقق وصعوبة إعادة تأجيرها، والتي ستحتاج فتره طويلة جدا لإعادة تأجير، وذلك طبعا من بعد خفض القيمة الإيجارية لها، مما يعني انخفاض العائد والدخل السنوي للعمارة، وبالتالي سينخفض سعر العمارة عند الرغبة في البيع أو الحصول على قرض من البنك».

طالب حيدر بإعادة فتح الاقتصاد، قائلا: «مما لا شك فيه سيتأثر أداء القطاع العقاري عموما، وبالتالي على الحكومة الموازنة بين إعادة فتح الاقتصاد والتخفيف من الإجراءات الاحترازية وتخفيف العزل مع إبقاء فيروس كورونا تحت السيطرة».

وبين حيدر أن من يرى جائحة كورونا هي أزمة صحية فهو يرى الأمور بعين واحدة، مشددا: «نأمل من المسؤولين القائمين على الاقتصاد، كوزير التجارة والشؤون، ان يعملوا على طرح الحلول الاقتصادية كما فعلت الدول الأخرى، التي بدأت بإعادة إحياء النشاط الاقتصادي وانتهت من العزل لإنقاذ ما يمكن إنقاذه، وإعادة النظر في العزل ومدته ونشر ثقافة التباعد البشري وتحمل المواطنين والمقيمين المسؤولية، كما نأمل ألا يتوقف النشاط العقاري مدة أطول حتى نستطيع أن نتخطى فترة الركود ويتم انتشال السوق من أزمة إن طالت فسنحتاج الى فترة طويلة لنتعافى منها».

تأثر جماعي

من جانبه، أكد مدير عام مؤسسة الحفيز العقارية سعود الصيرفي، أنه في ظل توجه السلطات الصحية في البلاد لاتخاذ تدابير السلامة الوقائية عن طريق ضم المزيد من المناطق الاستثمارية إلى دائرة العزل.

وأوضح الصيرفي أن الترقب سيظل سيد الموقف وتعامل الشركات أو الملاك حاليا هو عبارة عن اجتهادات، حيث لم يسبق للشركات أو الملاك أن مروا بأزمة أو حدث مماثل بجائحة كورونا، فمنهم من أعفى المستأجرين من الإيجار، ومنهم من قام بتحصيل الأجرة كاملة، ومنهم من اكتفى بنصف الأجرة، ولعل حملة «ساعد مستأجريك» التي أطلقها الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار أسهمت بنشر صورة جميلة من صور التكافل والتضامن المجتمعي.

وأكد الصيرفي أن المشكلة لا تكمن بتحصيل الإيجار شهرا أو شهرين بقدر ما يجب على الملاك حاليا المحافظة على بقاء المستأجرين في القطاع التجاري والاستثماري، حيث ان التعاون والمرونة أفضل الحلول في مثل هذه الظروف لضمان استمرار العقود فيما بين الملاك والمستأجرين، قائلا «لا أحد يعلم متى تنتهي جائحة كورونا ولو انتهت فإن آثارها الاقتصادية لن تنتهي بانتهاء هذه الجائحة، وهو ما قد يؤثر سلبا على أصحاب الأعمال والشركات والعمالة لديهم بالتبعية؛ أما عن نظرة القانون فقد نصت المادة 25 من دستور دولة الكويت على أن تكفل الدولة تضامن المجتمع في تحمل الأعباء الناجمة عن الكوارث والمحن العامة، وتعويض المصابين بأضرار الحرب أو بسبب تأدية واجباتهم العسكرية، وكلمة المحن العامة تشمل ما تمر به البلاد من أزمة».

وأضاف «لعل أبرز صور تطبيق هذا النص من كفالة الدولة لتضامن المجتمع في تحمل الأعباء الناجمة عن الكوارث والمحن العامة تتمثل بالحزمة الاقتصادية التي أطلقها مجلس الوزراء من تأجيل أقساط القروض، ومضاعفة دعم العمالة للمسجلين على الباب الخامس؛ حتى ولو لم يكن ذلك جابرا للضرر إلا أنه بالقدر الذي يكفل تضامن المجتمع الذي تكفله الدولة جراء المحن العامة؛ هذا من جانب ومن جانب آخر فقد نصت المادة 293 من القانون المدني الكويتي على أن «عند تعذر تنفيذ الالتزام عيناً، أو التأخير فيه، يجب على المدين تعويض الضرر الذي لحق الدائن بسبب ذلك ما لم يثبت المدين أن عدم التنفيذ أو التأخير كان بسبب أجنبي لا يد له فيه»، ومن المتوقع قطعا ما ستشهده أروقة المحاكم من عدد ضخم لدعاوى الإيجارات أو التعويض، والتي سيستند عدد كبير منها على نص المادة 25 من الدستور وعلى قاعدة الظروف الاستثنائية والقوة القاهرة في القانون المدني الكويتي، مما سيلقي عبئا كبيرا على كاهل القضاء لاستنباط مبادئ قضائية وقانونية جديدة تضمن سير العدالة».

من جهته، كشف المدير العام لشركة المؤشر للاستشارات الاقتصادية والعقارية، حامد السهيل، أن عددا من المشاريع الصغيرة في حالة انهيار، حيث قاموا أخيرا بعمليات إخلاء لمواقعهم وتسليمها، وذلك بسبب الضغوط الكبيرة عليهم، وكان أبرزها عدم تعاون ملاك العقارات معهم، مشيرا إلى أن هذا الأمر سيكون له وقع كبير على القطاع التجاري.

وبين أن التداعيات بدأت تظهر بوضوح على القطاع العقاري بسبب كثرة المشاكل بين المستأجرين وملاك العقارات، وإلغاء العديد من الصفقات العقارية، وإعادة النظر في عدد من المشاريع العقارية وتأجيلها، رغم أنه يعتبر القطاع الأقل مخاطر بين جميع القطاعات الاقتصادية.

تغيير جذري

أوضح السهيل أن حجم التأثير السلبي على العقارات سيختلف حسب كل قطاع، ليس فقط بسبب الإجراءات والتدابير الاحترازية، ولكن محركات اقتصادية ومعطيات كثيرة أيضا ستغير من بعض ملامح القطاع العقاري في المستقبل.

وأضاف: «على الشركات العقارية المحافظة على عملائها حتى لا يكون الوضع أسوأ مستقبلا، وعليها أن تكون عادلة في تعاملها مع مختلف شرائح المستأجرين، أعتقد أن غالبية الشركات العقارية ستحتاج إلى عمل إعادة هيكلة شاملة للجوانب التشغيلية والإدارية والمالية حتى تستطيع معالجة آثار أزمة جائحة كورونا وتعزيز السيولة، ولكن شاهدنا العديد من الشركات العقارية المتعثرة مدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية لم تتمكن من إدارة الشركة بشكل جيد لسنوات طويلة قبل الجائحة، فكيف ستتعامل مع آثار الجائحة، وبالتالي كان لديها وقت كاف لتحسين أصول الشركة وتعزيز السيولة، ولكنها استمرت من فشل لآخر، والآن لابد لهذه الشركات أن تحدث تغييرا جذريا للمحافظة على أموال المساهمين قبل فوات الأوان.

وأفاد السهيل أنه من الطبيعي أن الشركات العقارية ستتأثر نتائجها المالية بشكل سلبي واضح، ولكن لابد من الاهتمام بتحسين المركز المالي والسيولة للشركة من خلال إعادة الهيكلة حتى تتمكن من تحقيق الاستقرار والعودة لتحقيق العوائد المتوقعة والاستفادة من انخفاض الفائدة لأدنى مستوى تاريخي لها.

وحول النظرة القانونية لهذا الجانب، قال السهيل: «للأسف دائما ما يروج بأن المالك يحق له أن يطالب بالإيجار خلال أزمة كورونا، علما بأننا في ظرف استثنائي جدا، حالات الكوارث أو انتشار الوباء تعتبر أحد مخاطر الاستثمار العقاري، يجب على الشركات العقارية أن تتحلى بالمسؤولية تجاه الاقتصاد والمجتمع، وبهذه المناسبة نثمن ما قامت به شركة التمدين وشركة علي عبدالوهاب وغيرهما، الذين بادروا من بداية الأزمة بإعفاء المستأجرين، وهذا يدل على إحساس كبير جدا بالمسؤولية تجاه عملائهم، نتمنى من البقية القيام بدورهم للمحافظة على عملائهم وألا يستغلوا الأزمة بتهديد بعض المستأجرين، وخاصة المشاريع الصغيرة التي تعاني الأمرين والضغط من كل اتجاه».

واختتم السهيل متسائلا: «هل يستطيع مالك العقار أن يتجرأ ويفرض على الشركات الكبيرة والماركات العالمية المشهورة بدفع حتى لو %25 من الإيجارات خلال أزمة كورونا، أم أن البعض يمارس الضغط فقط على المشاريع الصغيرة؟ أين العدالة والمعاملة بالمثل التي يدعيها البعض، أم أن المشاريع الصغيرة تستخدم كوسيلة ضغط على الحكومة لتعويض شريحة من التجار وكذلك للحصول على أي تدفقات نقدية من شرائح المستأجرين الضعفاء باعتبارها مكسبا مشروعا له؟ كذلك لا ننسى القاعدة القانونية (الأجرة مقابل الانتفاع بالمأجور)، وهي ما حكمت به محكمة التمييز في العديد من نزاعات الأجرة، وأبطلت فيها أحكام محكمة الموضوع بدرجتيها الأولى والاستئناف».

إنقاذ الموقف

شدد حيدر على أن العزل الكلي للمناطق سيزيد من عزوف المستأجرين عن دفع الإيجارات بسبب الوضع المادي المتدهور للمستأجرين، فالوضع خطير جدا والقادم أصعب، قائلا: «نأمل أن يتم إنقاذ الموقف وإعادة النظر بالقرارات السابقة حتى لا تخرج الأمور عن السيطرة، وحتى المستثمر تغيرت نظرته، حيث كانت نظرة المستثمر في السابق للعوائد ومع بداية جائحة كورونا كان يقبل بأقل الخسائر، وحالياً يخشى العواقب».

نظرة قانونية

يرى الصيرفي أن المشرع الكويتي لم يرتب تعويضا على المدين الذي تعذر عن أداء التزامه أو تأخر فيه بسبب القوة القاهرة أو الظروف الاستثنائية التي لا يد له بها، ومثال ذلك جائحة كورونا وما ترتب عليها من قرارات مع الإبقاء على أصل الحق المتمثل بالالتزام الوارد بالعقد.

الاستشارات المعلّبة

طلب السهيل من بعض المحامين ألا يمارسوا تصدير «الاستشارات المعلبة»، وأن يوجهوا السؤال لملاك العقارات إذا كانوا يسمحون للمستأجرين بممارسة أعمالهم وعدم الانصياع للإجراءات الاحترازية خلال فترات الحظر.

انعكاسات الأزمة

1 - العقار السكني

تعرقل إخلاء العقارات السكنية المباعة والتي حل موعد تسليمها إلى المشترين، بحكم أن عمالة نقل الأثاث وعمالة المستلزمات الصحية والأصباغ في الغالب يقطنون هذه المناطق، مما يمنع بائع العقار السكني من الانتقال إلى العقار الجديد بسبب عدم توفر مثل هذه العمالة لنقل الأثاث أو عدم اكتمال تشطيب المنزل الجديد لعدم وجود عمالة تنجز أعمال التشطيبات الأخيرة، مما يؤجل من عمليات إخلاء العقارات السكنية.

2 - العقار الاستثماري

يضم مجموعة البنايات التي يسكنها في الغالب المقيمون من جنسيات مختلفة، يعمل غالبيتهم في القطاع الخاص، فمنهم من يعمل بأنشطة توقفت بسبب جائحة كورونا، وبعضهم يعمل بأنشطة لم تتوقف، لكن وجودهم في المناطق المشمولة بالعزل منعهم من أداء أعمالهم، مما يضع المستأجرين وأصحاب البنايات في هذه المناطق بمشكلة.

3 - العقارات الصناعية والتجارية

تعرقل أعمال مستأجري هذه العقارات التجارية أو الصناعية بسبب سكن جزء كبير من عمالتهم في المناطق المشمولة بالعزل.

4 - العقار الزراعي

القطاع الوحيد الذي لم يتأثر من هذه القرار، حيث ان العمالة في هذا القطاع تقطن غالبا في المزارع، حيث مكان العمل هو ذاته مكان السكن.