النفيسي: مشروع العاصمة.. صرح عقاري

قال رئيس مجلس إدارة شركة «الصالحية العقارية» غازي النفيسي إن السوق العقارية حالياً ثابتة ما لم تطرأ عليها أي متغيرات أو محفزات ممثلة بانتعاش أسواق المال الدولية والمحلية، وستبقى من دون أي تغيير، خصوصاً في القطاع التجاري مع انتعاش بسيط بالقطاعين المكتبي والفندقي لقلة المعروض ذي الجودة.

وبيّن في لقاء مع القبس أن نسبة الاشغال للشوارع التجارية في العاصمة تبلغ بين %90 و%95، والمجمعات التجارية بين %95 و%97. أما القطاع المكتبي (المكاتب التجارية)، فتتراوح معدلات الأشغال بالمجمل من %95 – %98 بالنسبة للمساحات الصغيرة المنخفضة التصنيف والسعر، وفي المجمعات التجارية تتراوح بين %90 و%95 وقد تصل في بعضها الى %100.

وأضاف النفيسي: ان القيمة الإيجارية للمتر في أبراج المكاتب الإدارية تتراوح بين 5 و14 ديناراً على حسب الجودة والمساحة والمواصفات والتشطيبات والموقع.

وعلى صعيد نسب الإشغال في الفنادق الكويتية، قال النفيسي إنها بلغت خلال عام 2018 نحو %52، بينما يتوقع أن تتراجع خلال 2019 لتصل إلى %49.5، موضحاً أن السوق تضم 8500 غرفة فندقية على صعيد الفنادق، و3000 غرفة في الشقق الفندقية، فيما يبلغ عدد الغرف الفندقية قيد الإنشاء التي سيتم تنفيذها خلال العامين الحالي والمقبل نحو 1000 غرفة من فئة 4 و5 نجوم، معرباً عن أسفه لعدم وجود قوانين رقابية محددة لإنشاء وتشغيل الشقق الفندقية كما هو معمول به في قطاع الفنادق، حيث يتم تحويل المباني الاستثمارية في بعض المناطق السكنية إلى شقق فندقية من دون توفير المقومات اللازمة لهذه الشقق بحسب المعايير العالمية، ولكن المصيبة الكبرى أنه يتم تحويل ترخيص بعض الشقق الفندقية إلى تراخيص فنادق مع عدم توافر المعايير اللازمة.

وأشار النفيسي إلى مشروع العاصمة الذي تنفذه الشركة حالياً على مساحة 40152 مترا مربعا بكلفة إجمالية تبلغ 250 مليون دينار كويتي، ومن المتوقع افتتاحه خلال الربع الأول من 2020 للمجمع التجاري ومواقف السيارات والربع الأول من 2021 لبرج المكاتب.
وفي ما يلي التفاصيل:

* كم تبلغ مساحة البناء في مشروع العاصمة ومساحة الأرض وعدد الطوابق والارتفاع؟
- يتكون مشروع العاصمة من مجموعة عقارات تجارية واستثمارية عائدة ملكيتها للشركة بمنطقة الشرق وتشكل بمجملها جزيرة تحيط بها الشوارع من أربع جهات، منها شارعان مهمان هما: شارع عبدالعزيز الصقر (الشهداء سابقاً) وشارع خالد بن الوليد بمساحة إجمالية للمشروع تقارب 40152 م2 يندر وجودها في منطقة العاصمة منها 21414 م2 عائدة للشركة. وسيقام عليها أكبر مشروع تجاري داخل مدينة الكويت وما يقارب 18738 م2 أراض للدولة محيطة بها سيتم استغلالها كخدمات ومواقف للسيارات متعددة الأدوار سيتم تنفيذها على نفقة الشركة وتقارب إجمالي المساحة المبنية للمشروع 380 ألف م2.

مكونات المشروع 

تم تطوير كامل عقارات الشركة مجتمعة مع أراضي الدولة المحيطة بها وفق رؤية عصرية وعقارية تتلاءم مع معطيات السوق وتلبي طلباته وتعيد الرونق والثقل التجاري المعهود لمدينة الكويت كمركز مالي وتجاري للدولة، وعليه حرصت الشركة على توافر عدة عناصر ومكونات أساسية لتشكل هذا الصرح المعماري والعقاري المهم والمميز وهي:

أولاً: القطاع التجاري والفندقي للمشروع وهو عبارة عن مبنى كبير مقسم الى جزأين:

أ – الجزء التجاري

عبارة عن مجمع تجاري على مساحة 19668 م2، مكون من أربعة سراديب سيتم بناء السرداب الرابع على جزء بسيط من حدود العقار لاستغلاله للخدمات الميكانيكية، وباقي السراديب ممثلا بالسردابين (الثاني والثالث) لاستغلالهما مواقف سيارات لخدمة المجمع وسرداب أول سيتم استغلاله بالكامل تجارياً يعلوه الطابق الأرضي وعدد ستة أدوار سيتم استغلالها كمحال للتجزئة ومطاعم ومقاه وأنشطة ترفيهية وسينما وناد صحي.

ب – الجزء الفندقي

عبارة عن فندق يلي الأدوار المخصصة للجزء التجاري، ويتكون من 11 دورا مكونا من 164 جناحا مع خدماتها من مطاعم وقاعات متعددة الأغراض وناد صحي، وتبلغ اجمالي المساحة المبنية للقطاع التجاري والفندق 210 ألف م2 وبارتفاع كامل للمبنى يقارب 60 م.

ثانياً: الجزء المكتبي من المشروع وهو عبارة عن برج مكاتب بمساحته 1.746 ألف م2 مكون من طابق أرضي و54 دوراً مستغل بالكامل كمكاتب تجارية وخدمات وبمساحة تأجيرية تعادل 59.700 ألف م2، بمتوسط مساحة مفردة للطابق تبلغ بين 1.150 ألف م2 إلى 1.350 ألف م2 كمساحة وسطية لكل دور.

ويبلغ إجمالي المساحة المبنية له 100 ألف م2 وبارتفاع كاملٍ للمبنى يقارب 301 م.

رابعاً: الجزء الخدمي من المشروع

يتكون من مبانٍ عدة سيتم استغلالها كمواقف للسيارات، منها ما هو مقامٌ على أرض الشركة بمستوى السردابين الثاني والثالث على كامل مساحة المجمع التجاري ومنها على أرض الدولة وهي عبارة عن موقفين احدهما بمساحة 6770 م2 ويتكون من أربعة سراديب ودور أرضي وسبعة أدوار وبمساحة إجمالية مبنية 55 ألف م2، وآخر على مساحة 3790 م2 ويتكون من أربعة سراديب وزراعات تجميلية وأعمال تنسيق للموقع بمستوى الدور الأرضي بمساحة إجمالية مبنية تبلغ 15 ألف م2، حيث ستوفر إجمالي مواقف سيارات ما يقارب ألفي موقف موزعة بطريقة تسهل على رواد الجزء التجاري والمكتبي والفندقي استغلالها.

كما جرى وصل جميع مكونات المشروع بجسور وأنفاق للمشاة والمركبات موزعة بمرونة وكفاءة عاليتين. وحرصنا على توفير مداخل ومخارج منفصلة لكامل عناصر المشروع لضمان الكفاءة القصوى لانسيابية الحركة المرورية وتفادياً لمعضلة الازدحام التي قد تتسبب بازعاج رواده ومرتاديه، كما وفرنا مساحات خارجية تشتمل على زراعات تجميلية وأعمال تنسيق للموقع وأماكن للجلوس للراغبين في الجلسات الخارجية والتمتع بالطقس خلال فصلي الشتاء والربيع وفق حلول معمارية تتماشى مع الشكل المعماري والوظيفي للمشروع.

مراحل الافتتاح

* متى تنتهي ورشة بناء المشروع؟ وهل من مراحل سيتم افتتاحها قبل أخرى؟
- قامت الشركة بوضع حجر أساس تنفيذ المشروع في بداية الربع الرابع من عام 2015، حيث جرى إسناد الأعمال التنفيذية والفنية إلى الشركات الكبيرة المتخصصة وقامت الشركة بوضع خطط وتصور استراتيجي لإنهاء المشروع والبدء بتشغيله على مراحل. وذلك وفق جدول زمني دقيق يرسم كامل مراحل التنفيذ لجميع أجزاء المشروع ومكوناته بحرفية عالية وبصورة منطقية تضمن الانتهاء بالوقت المحدد أو الحد الأدنى من التأخير الذي قد يتسبب بصورة خارجة عن الإرادة، ومتوقع البدء بتشغيل القطاعين التجاري والفندقي (المجمع التجاري) مع الجزء الخدمي (مباني مواقف السيارات المقامة على أرض الدولة والشركة) في الربع الأول من 2020. أما الجزء المكتبي للمشروع فمتوقع البدء بالتشغيل الربع الأول من 2021.

التكلفة الإجمالية

* كم تبلغ الكلفة الإجمالية للمشروع مع تكلفة الأرض؟ وإلى أي مدى ساهم تأخير تنفيذ المشروع في زيادة تلك الكلفة؟
- تبلغ التكلفة الإجمالية للمشروع 250 مليون دينار، شاملة التكلفة الإنشائية وقيمة الأرض. أما بخصوص التكاليف الإضافية الناجمة عن تأخير تشغيل المشروع، فنود الإفادة بأن المشروع قد تم التخطيط له وتنفيذه على مراحل وإعداد الدراسة المالية والاقتصادية على هذا النحو، مع إعطاء مرونة بالدراسة، وتأخذ بعين الاعتبار طبيعة هكذا نوع من المشاريع الكبرى وما يصاحبها من تأخير محدود قد يحدث خارجاً عن إرادة الشركة، حيث حرصت الشركة على وضع كامل تصوراتها ضمن تصميم متكامل، وقامت برصد ميزانية بذلك. أما أي تأخير قد يحصل خارج عن إرادتنا، فهو يخضع للاشتراطات والعقود المبرمة مع الجهات المنفذة، مما ينتفي أي زيادة أو تكاليف قد تتحملها الشركة ناجمة عن التأخير.

الخطة التسويقية

* هل السوق المحلية تستوعب المزيد من المشاريع التجارية في العاصمة؟ وهل من خطة تسويقية أعدتها الشركة لتحقيق نسب إشغال عالية؟
- تعتبر مدينة الكويت المركز المالي والإداري والسياسي للدولة والقطاع الخاص، وهي تستقطب الشريحة الأكبر من الضيوف والزوار الراغبين بالقدوم للكويت بغرض المشاركة بأي فعاليات اقتصادية أو سياسية بجانب السياحة، كما تستقطب المواطنين والمقيمين المجاورين لها والراغبين بالتسوق، مما يتطلب توفير بنية ومشاريع تجارية كبيرة ومتنوعة تستوعب هذا الكم الكبير.

وتجربة الشركة (الصالحية العقارية) خير برهان، حيث تستقطب مدينة الكويت جميع استثماراتنا العقارية الواقعة بمختلف مناطق العاصمة، ففي الصالحية يقع مجمع الصالحية التجاري الذي يتكون من مجمع ومكاتب تجارية وبرج السحاب وفندق جي دبليو ماريوت ومبنى مواقف للسيارات. وفي الشرق يقع مركز الراية، الذي يتكون من مجمع الراية التجاري الذي يحتوي على مركز تجاري ومكاتب وفندق كورتيارد ماريوت وبرج وقاعة الراية المتعددة الأغراض ومواقف سيارات متعددة الأدوار، وحالياً مشروع العاصمة في المرقاب.

وتقوم الشركة بوضع عدة خطط استراتيجية عند القيام بتسويق عقاراتها ومشاريعها التجارية القائمة والمزمع تنفيذها عن طريق جهازها الفني المتخصص بأعمال التسويق، إضافة إلى الاستعانة بمستشارين عالميين متخصصين بأعمال التسويق والتأجير، حيث يقومون بدراسة السوق المحلية وتحديد حاجة السوق من العرض والطلب على المنتجات التجارية، ومن ثم تحديد الاستغلال الأمثل للاستخدام التجاري المطلوب وكيفية توزيعه لضمان نجاح المشاريع القائمة وكذلك المشاريع الجاري تنفيذها حال تشغيلها. وقد قامت الشركة بالمضي قدماً على هذا النهج بمشروع العاصمة بالبدء بعملية تسويق المساحات الكبيرة بمخاطبة عدة جهات وماركات عالمية.

* كيف ترى وضع السوق العقارية في البلاد حالياً؟ وماذا عن توقعات 2019؟
ـ إن السوق العقارية حالياً ثابتة وتمضي على وتيرة عام 2018 ما لم يطرأ عليها أي متغيرات أو محفزات، ممثلة بانتعاش أسواق المال الدولية والمحلية، وسيبقى وضع السوق العقارية من دون أي تغيير، خصوصاً في القطاع التجاري، مع انتعاش بسيط بالقطاعين المكتبي والفندقي لقلة المعروض ذي الجودة.

أما بخصوص القطاع السكني الاستثماري والخاص، فسيتم استقرار الأسعار بوجه عام مع تذبذب بسيط بأسعاره بصورة متفاوتة طبقاً للموقع والمنطقة ما لم يطرأ أي جديد يحرك المياه الراكدة بالقطاع العقاري بالدولة سلباً أو إيجاباً.

* ما معدلات الإشغال الحالية في سوق العقار التجاري للمكاتب، والتجزئة؟
ـ تختلف معدلات الإشغال للعقار التجاري طبقاً للمنطقة والشارع وجودة المعروض. فلو أخذنا مدينة الكويت على سبيل المثال، فسيتضح لنا أن القطاع التجاري (التجزئة) تتراوح نسبة الإشغال للشوارع التجارية فيه بين %90 و%95، والمجمعات التجارية بين %95 و%97. أما القطاع المكتبي (المكاتب التجارية)، فتتراوح معدلات الإشغال بالمجمل من %95 إلى %98 بالنسبة للمساحات الصغيرة المنخفضة التصنيف والسعر. وأما في المجمعات التجارية، فتتراوح بين %90 و%95، وقد تصل في بعضها إلى %100، وهذا ما ينطبق على عقاراتنا.

السعر في العاصمة

* كم يبلغ سعر تأجير متر المكاتب في العاصمة اليوم في المشاريع العالية الجودة والمواصفات، والمتوسطة، والأقل؟
- إن معايير تحديد القيمة الإيجارية للمتر المربع للمكاتب تختلف من عقار إلى آخر، وذلك طبقاً لطبيعة المشروع والمكونات المساندة والخادمة له ومن ثم الجودة والمواصفات، فعلى سبيل المثال يمكن تصنيف أسعار المتر المربع بالعاصمة للعقارات ذات مواصفات عالمية وتشطيب عالي الجودة ومخدوم بمواقف للسيارات بين 14 و11 د.ك/م2، وهو المنتج الذي تحرص الشركة على تنفيذه وتقديمه. أما العقارات ذات التشطيب العالي الجودة، فتتراوح بين 8 و10 د.ك/م2، تليها العقارات المتوسطة التشطيب وتتراوح بين 6 و8 د.ك/م2، وأخيراً العقارات الأقل من المتوسط بجودة التشطيب، فتتراوح بين 5 و6 د.ك/م2.

* ماذا عن نسب إشغال الفنادق خلال 2018، وما توقعاتكم بشأن 2019؟
ـ نسبة التشغيل لعام 2018 هي %52.4. ونسبة التشغيل المتوقعة لعام 2019 هي %49.5.

* ما فئات الفنادق الأكثر إقبالاً من قبل زوار الكويت، خصوصاً الخليجيين؟ وكم يبلغ عدد الغرف الفندقية في البلاد حالياً؟
ـ يفضّل الخليجيون الإقامة في الشقق الفندقية، فيما يبلغ عدد الغرف الفندقية حالياً 8500 غرفة، وتقدر عدد الغرف في الشقق الفندقية بـ3000 غرفة.

منافسة الشقق الفندقية 

* هل توسع سوق الشقق الفندقية أخذ نصيباً من حصص الفنادق؟
ـ من المؤسف جداً عدم توافر قوانين رقابية محددة لإنشاء وتشغيل الشقق الفندقية كما هو معمول به في قطاع الفنادق، حيث يتم تحويل المباني الاستثمارية في بعض المناطق السكنية إلى شقق فندقية من دون توفير المقومات اللازمة لهذه الشقق حسب المعايير العالمية، لكن المصيبة الأكبر أنه يتم تحويل ترخيص بعض الشقق الفندقية إلى تراخيص فنادق مع عدم توافر المعايير اللازمة. من جهة أخرى، فإن هذه الشقق الفندقية ليست بالمستوى الذي يليق بسمعة الكويت ولا تخضع للقوانين الرقابية المرعية.

كما تقوم هذه الشقق الفندقية بمنافسة شرسة للفنادق وتقديم أسعار متدنية وخدمات لا تليق بسمعة الكويت. ومن هنا فإن اتحاد أصحاب الفنادق يطالب الجهات المعنية بالنظر في أسلوب إنشاء وإدارة ومستوى هذه الشقق.

* كم عدد الفنادق القيد التنفيذ حالياً وما الفئات التي تندرج تحتها؟
ـ عدد الغرف الفندقية القيد الإنشاء خلال 2020-2019 تبلغ حوالي 1000 غرفة من فئة 5 و4 نجوم.

%60 من المساحات المؤجرة

قال النفيسي: إن مجمل المساحات المؤجرة والبالغة 43.100 م2 مثلت ما نسبته %60 الى نهاية عام 2018 من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في مشروع العاصمة، ومما هو جدير بالذكر أن المشروع قيد التنفيذ،وليكون بذلك اللبنة الأولى لشركائنا بالمشروع والنجاح، وجارٍ حالياً تسلَّم دراسة كل الطلبات والرغبات الخاصة بالتأجير للمساحات المتوسطة والصغيرة.

وخلال عام 2017 قامت الشركة بإبرام عقد مع شركة ماريوت العالمية لإدارة واستغلال الفندق المزمع إقامته.

اتفاقيات مع شركات عالمية

أوضح غازي النفيسي أن باكورة خطة الشركة التسويقية لمشروع العاصمة تضمن توقيع اتفاقيات رسمية مع العديد من الشركات والمؤسسات العالمية والمحلية المشهورة والذائعة الصيت عالمياً ومحلياً، وتشمل التالي:

● متجر غاليري لافاييت Galeries Lafayette.

● سوق مونوبري – هايبر ماركت Monoprix.

● شركة السينما الكويتية الوطنية Cinescape.

● يو أف سي جيم – النادي الصحي UFC GYM.

● ناشيونال جيوغرافيك للترفيه العائلي National Geographic Ultimate Explorer.

● شركة اكسيات الغانم للالكترونيات xcite.

● بلاي Play.

● سكاي زون SKY ZONE