رئيس مجلس إدارة "بنك غيتهاوس": عوائد «غيتهاوس» شهرية وتنافسية وبمخاطر منخفضة

وضع رئيس مجلس إدارة بنك غيتهاوس البريطاني فهد بودي في مقابلة مع «الأنباء» خارطة طريق مستقبلية للبنك الذي انتهى من مرحلة التأسيس ودخل مرحلة النمو وتمكن وللسنة الثانية على التوالي في تسجيل الأرباح. والبنك المتوافق مع أحكام الشريعة الاسلامية أسسته في العام 2007 شركة بيت الأوراق المالية في بريطانيا، ويبدو بعد 7 سنوات بنكا متكامل الخدمات ولديه نموذج عمل يوفر استثمارات بمخاطر منخفضة وعوائد مرتفعة نسبيا حسب قول بودي.

ويشرح بودي نموذج العمل: البنك متكامل الخدمات يقبل الودائع ويمول الأفراد والمؤسسات، اضافة الى ادارة الاصول للغير التي بلغت 2.5 مليار دولار، ورأسماله 150 مليون جنيه استرليني ووصلت قيمة الاستحواذات العقارية لديه مليار جنيه. ويضيف بودي أن البنك يقدم حاليا معدل عوائد ثابتة تقدر بين 7 الى 9%، وتوزع أغلبها شهريا، وهي تنافسية مقارنة بالعوائد الثابتة البديلة، كما يشارك في هذه الاستثمارات لإعطاء الثقة للعملاء بأن البنك مدير ومستشار للاستثمار في الوقت نفسه.

وبحكم خبرة البنك في القطاع العقاري تحديدا، يشرح بودي الفرص اليوم في الاسواق العالمية، ويرى فرصا استثمارية بعوائد جيدة في السوق الاميركية، خصوصا في العقار السكني والصناعي. ويتحدث في المقابلة عن تجربة مميزة مر بها البنك في السوق البريطاني عموما، واللندني خصوصا، ويرى ان اسعار العقارات اصبح مبالغا فيها هناك. كما يتحدث عن أحد أضخم المشاريع السكنية حاليا في بريطانيا لبناء 6000 وحدة سكنية على مدى 3 سنوات بتكلفة اجمالية 600 مليون استرليني، حيث يعمل «غيتهاوس»، الذي قدم فكرة المشروع للحكومة البريطانية، على طرح المشروع على المستثمرين والعملاء كمنتج عقاري يتوقع أن تصل عوائده 7% سنويا.

* كيف بدأت فكرة تأسيس بنك غيتهاوس؟
- فكرة تأسيس البنك جاءت في عام 2007 عندما تم التخارج من محفظة عقارية تمتلكها شركة بيت الأوراق المالية في بريطانيا، حيث تم استغلال الأموال الناتجة عن التخارج في الحصول على رخصة تأسيس بنك إسلامي شامل في شهر ابريل 2008 بالمملكة المتحدة، إذ بلغت تكاليف التأسيس 10 مليون جنيه إسترليني. وقد حرصنا على تواجد البنك في المملكة المتحدة نظراً لأنها تتمتع بقوانين ورقابة صارمة من شأنها تعزيز مبادئ الشفافية التي ركزنا عليها منذ بداية عملنا. حيث أن البنك مرخص ومراقب من قبل هيئة الإشراف والتنظيم بالإضافة إلى مراقبة هيئة الإدارة المالية البريطانية (FCA).

* كيف تطورت مراحل عمل البنك خلال السنوات الماضية؟
- بدأ البنك في عام 2008 بتطوير خدمات ومنتجات متوافقة مع الشريعة ومدارة بإدارة تمتلك خبرات عديدة في الأسواق العالمية. وخلال عامي 2009 و 2010 قام البنك بتنفيذ استحواذات استثمارية عديدة فاقت قيمتها 250 مليون جنيه استرليني في القطاع العقاري. وبدأت تطبيق استراتيجية النمو في عام 2011 حيث رفع البنك رأسماله إلى 150 مليون جنيه، واجتذب غيتهاوس رؤوس أموال كبيرة من عملاء ذوي ملاءة مالية عالية ومؤسسات مالية عديدة، وذلك لتوظيف رؤوس أموالهم في منتجات استثمارية تساعدهم على نمو ثرواتهم بمخاطر محدودة. وفي عام 2012 سعى البنك جاهداً للوصول إلى ريادة البنوك الإسلامية في المملكة المتحدة، فحقق سجلاً حافلاً من التخارجات الاستثمارية العقارية والتي ساهمت في تنمية رؤوس أموال المستثمرين مع زيادة إيرادات البنك. وقد وصلت قيمة الاستحواذات العقارية للبنك 1 مليار جنيه، وتنوعت منتجات البنك ذات العوائد الثابتة منها منتجات الخزينة، وتم تطوير بنية تحتية لتكنولوجيا المعلومات.

ودخل البنك في مرحلة إدارة النمو خلال عام 2013، حيث وضع استراتيجية مرحلية للسنوات الخمس القادمة مع التركيز على التمويل العقاري وتمويل الشركات والصفقات، فبالإضافة إلى تملكه حصة في شركة غيتهاوس كابيتال الكويتية في العام السابق، قام البنك بافتتاح مكتب تمثيلي له في العاصمة الماليزية كوالامبور، كما قام البنك بشراء مبنى في منطقة ماي فير في لندن قام بتخصيصه لخدمات عملاء ومستثمري البنك. وطرح منتجات جديدة في مجال الهيكلة التمويلية والصكوك المدعمة بالأصول العقارية. ونجح البنك في زيادة التخارجات العقارية الناجحة بالإضافة إلى طرحه محفظة تأجير منازل سكنية في أمريكا بقيمة تقارب 230 مليون دولار أمريكي. وخلال عام 2014 الحالي، يطبق البنك ما تم التخطيط له مسبقاً من خطط واستراتيجيات، وقام بتطوير علامته التجارية وتوسيع نطاق عمل إدارة الثروات لتوفير منتجات استثمارية جديدة ومتنوعة وموزعة في أسواق وقطاعات مختلفة. وحقق البنك أكبر تخارج استثماري في تاريخيه من خلال بيع محفظتين للعقارات الصناعية بقيمة 386 مليون دولار أمريكي.

* ما هو تأثير الأزمة المالية العالمية على غيتهاوس خاصةً وأن البنك بدأ أعماله في 2008؟  
- بدأت أعمالنا بالتزامن مع بدء الأزمة المالية العالمية، وقد كان هذا تحدي كبير لأعمال البنك، مما دعا إدارة البنك لتغيير استراتيجية البنك والعمل على ابتكار منتجات جديدة من شأنها تحقيق عوائد مستمرة تخدم طبيعة العملاء في تلك المرحلة الحساسة من الأزمة حيث كان من الصعب جذب مستثمرين خلالها. وقام البنك برفع رأس ماله إلى 150 مليون جنيه إسترليني، وقد ساهمت شركة بيت الاوراق المالية بشكل رئيسي في هذه الزيادة. كما ركز البنك على إطلاق منتجات استثمارية جديدة، منها قطاع عقارات السكن الطلابي في بريطانيا، الذي كان يسيطر عليه بالغالب أفراد وشركات صغيرة ومتوسطة الحجم، لكن البنك وجد فرصة استثمارية في هذا القطاع حيث بينت دراساتنا ان الطلب على الوحدات المؤجرة للطلاب لن سيزداد ولن يتأثر بظروف الازمة. كما استثمرنا أيضاً بتأسيس فريق عمل محترف ومتخصص يساعدنا في طبيعة أعمالنا وإعادة ثقة المستثمرين للاستثمار في منتجاتنا الاستثمارية، فإنه من أساسيات عملنا المحافظة على العمل المحترف والشفافية والصدق في التعامل، وهو ما تحقق فعلا خلال سنوات ذات تحديات جمّة في عالم إدارة الأموال.

* كم يبلغ حجم الاصول التي يديرها البنك للغير وما هو توزيعها جغرافيا؟
- الأصول المدارة من قبل بنك غيتهاوس بلغ مجموعها 2.5 مليار دولار تقريباً، توزعت بما يقارب 50% في بريطانيا و50% في أميركا.

* ما هو نموذج عمل البنك؟
- بنك غيتهاوس هو بنك استثماري متوافق مع أحكام الشريعة، ولدى البنك نموذج عمل مميز يعمل على توفير استثمارات ذات مخاطر منخفضة، كما يوفر البنك حلول مناسبة للعملاء الذين يتطلعون للمحافظة على ثرواتهم مع تنميتها بمخاطر محدودة. ويقدم البنك خدمات متكاملة، حيث يستطيع عميل البنك من فتح حسابات بالجنيه الاسترليني والدولار الأمريكي، كما يقبل البنك ودائع العملاء ويمنح التمويل للمؤسسات والأفراد. فحجم التمويلات العقارية التي يقدمها البنك تقارب 100 مليون دولار، ولدينا ودائع تقدر بحوالي نصف مليار دولار ونستهدف زيادتها إلى مليار دولار.

* ما هي العوائد التي تقدموها للعملاء وهل تشاركونهم في الاستثمارات؟
- يتراوح معدل العوائد الثابتة التي يقدمها البنك ما بين 7 الى 9 % ويتم توزيع أغلب هذه العوائد شهرياً مما يساهم في تعزيز السيولة لدى المستثمر، وتعتبر هذه العوائد الثابتة تنافسية مقارنة بالعوائد الثابتة البديلة. ولعل من أهم ما يميز البنك هو دعمه للاستثمارات التي يقدمها للعملاء والمستثمرين، حيث تعتبر نسبة مشاركة البنك في الاستثمارات التي يطرحها 10%، لذا لا نعتبر أنفسنا مدراء ومستشارين للاستثمار فقط، بل نعتبر نفسنا شركاء لعملائنا في الاستثمارات المتاحة لهم.

* ما هي طبيعة تعاونكم مع الحكومة البريطانية في القطاع السكني؟ ولماذا تم اختيار بنك غيتهاوس من بين بنوك بريطانية عريقة؟   
- بادر البنك مع شريك استراتيجي في تقديم حلول إسكانية لسد جزء من الطلب المتزايد على المنازل في بريطانيا مقابل العرض الشحيح، فقدم البنك مشروعاً لبناء منازل منخفضة التكاليف وبأسعار تأجيرية منخفضة. وقد تلقينا دعماً معنوياً وسياسياً من الحكومة البريطانية خاصةً في جوانب المزايا الضريبية، ولم نتلق أي دعم مادي. ولعل السبب الرئيسي وراء اهتمام الحكومة البريطانية في مشروعنا هو أننا سنساهم ببناء ما يقارب 6,000 وحدة سكنية، مما يعني أننا سنزيد من العرض في السوق وسينخفض الطلب نسبياً وهو الأمر الذي تسعى إليه الحكومة الحالية، حيث تتلقى الحكومة معدل 80 ألف طلبا سكنيا سنوياً. ويرجع السبب وراء الدعم المذكور أعلاه من الحكومة البريطانية لبنك غيتهاوس في أننا كنا من أوائل المبادرين في الدخول بهذا القطاع خاصةً وأننا نستهدف تقديم المنازل بأسعار مناسبة ومعقولة.

* حدثنا أكثر عن مشروعكم السكني الذي يهدف لبناء 6,000 منزل في بريطانيا؟
- ينقسم المشروع إلى مراحل، بالبداية يتم إيجاد أراضي سكنية بأسعار مناسبة مستفيدين من الدعم الذي تقدمه بلديات بعض المناطق لهذا المشروع، حيث توفر البلديات الأراضي بسعر أقل من سعر السوق. ويتم اختيار الأراضي في أماكن محاذية لمناطق رئيسية في بريطانيا مثل مانشستر وليفربول وغيرها، وبعدها يتم بناء المنازل وتأجيرها بأسعار مناسبة. وتبلغ تكلفة المشروع الإجمالية 600 مليون إسترليني لبناء 6,000 وحدة سكنية على مدى 3 سنوات من خلال ثلاث مراحل. ونقوم حالياً ببناء 1,000 منزل كمرحلة أولية، وهناك طلب قوي من العوائل متوسطة الدخل على تأجير مثل هذا النوع من المنازل، حيث تصل المساحة الإجمالية للمنزل 300 متر مربع ويشمل ثلاث غرف، وسنقوم بتأجير المنازل بأسعار تصل إلى 1,250 جنيه إسترليني شهريا، مع العلم أن معدل سعر الإيجار للمنازل المشابهة يصل إلى 2,000 جنيه إسترليني شهريا. ويطرح بنك غيتهاوس المشروع على المستثمرين والعملاء كمنتج عقاري، حيث سيكون العائد على الاستثمار 7% سنوياً بعد الانتهاء من مرحلة البناء وبداية التأجير، وسيزيد إلى 9% في السنوات اللاحقة، وسيستفيد المستثمرون من احتمال بيع العقارات بالمستقبل بأسعار عالية. إلا أننا متحفظون في توقعاتنا، بحيث نفترض أن تكون نسبة إشغال المنازل بالمشروع 85% ولكن فعليا قد تصل النسبة الى 100% بسبب الطلب المتزايد وبسبب تقديمنا أسعار منخفضة نسبياً.

* هل هناك دعم من الحكومة البريطانية للمشروع؟
- نتلقى من الحكومة البريطانية دعما معنوياً وسياسياً وليس مادياً. فقد قام رئيس الوزراء الحالي ديفيد كاميرون بشكر بنك غيتهاوس على مساهمته في حل جزء من المشكلة الإسكانية ووصف المشروع بأنه متميز، خصوصاً وأن هذا الحل أتى من مستثمرين غير بريطانيين. وأذكر هنا أن مشكلة بسيطة واجهتنا في إدارة مصلحة الضرائب وتم حلها خلال أقل من 3 ساعات، نظراً لأن رأس المال أجنبي ويهدف للمساهمة في حل مشكلة محلية. وقد اهتم عضو من العائلة الملكية الحاكمة في بريطانيا بالمشروع، فتوجه الأمير اندرو بالشكر للبنك عندما قام بزيارة الكويت قبل أسابيع، بالإضافة إلى أننا تلقينا دعماً معنوياً من عمدة مدينة لندن، وكذلك وسائل الإعلام البريطانية. ونحن من خلال جريدتكم الموقرة نوجه لهم الشكر أيضاً على ثقتهم ودعمهم.

* لاحظنا في الفترة الأخيرة أنكم تخارجتم من استثمارات عديدة في بريطانيا وأمريكا، ما السبب وراء ذلك؟
- نعم، قمنا بعدة تخارجات استثمارية في بريطانيا وأمريكا خلال فترة ال 24 شهراً الماضية، ويعود السبب الرئيسي في ذلك إلى تحسن تلك الأسواق وعودتها إلى النشاط، بالإضافة إلى ارتفاع قيمة تلك الاستثمارات مقارنة بالعوائد المتحصلة منها، وهي الإشارة أن وقت التخارج منها قد حان. وبهذا نعتقد أننا استثمرنا في تلك الأسواق في الوقت الصحيح إبان الأزمة المالية العالمية، وقد ركزنا على قطاعات عقارية حيوية منها السكن الطلابي والمكاتب والعقارات الصناعية، واليوم نتخارج من تلك الاستثمارات محققين عوائد مميزة على رأس المال المستثمر للعملاء بمعدل 27% لكل التخارجات، حيث بلغ أقل عائد على الاستثمار لأحد التخارجات الاستثمارية 21% وأعلى عائد 43%. وقد استطعنا أن نتخارج من أغلب الاستثمارات قبل موعد التخارج المخطط له، مما عزز السيولة لدى المستثمرين، مما جعل كثير من المستثمرين يعيدوا استثمار أموالهم معنا من جديد.

وكان هدف غيتهاوس واضحا من البداية وهو المحافظة على رؤوس أموال المستثمرين وتنميتها بمخاطر محدودة، ووصلنا إلى أهدافنا مبكراً وبالتالي تحققت الجدوى والأهداف الاستثمارية منها.

* لاحظنا أيضاً أن غيتهاوس يركز كثيراً في هذه الفترة على السوق الأميركي؟
- منذ نحو ٣ سنوات اتجهنا الى قطاع العقارات المدرة للدخل والتشغيلية في أميركا، بنموذج عمل مقارب لعملنا في بريطانيا، حيث نركز على قطاعات مستقرة تحقق عوائد ثابتة ومرتفعة نسبيا مقارنة بالفرص البديلة. فعلى سبيل المثال قمنا بشراء عقار مؤجر على الحكومة الأميركية ويدر لنا دخل ثابت وشبه مضمون، كما قمنا بشراء محفظة استثمارية في قطاع السكن الطلابي، وركزنا على قطاع العقار الصناعي الذي يخدم لوجستياً الشركات المتوسطة. واليوم بعد 3 إلى 4 سنوات منذ دخولنا هذه الأسواق نستطيع رؤية تعافي الاقتصاد الأميركي والذي انعكس إيجاباً على استثماراتنا وأعمالنا هناك، وهذا ما يؤكد أن استراتيجيتنا المسبقة للاستثمار في السوق الأميركي سارت بالمسار الصحيح. فقد حققنا في الشهر الماضي أحد أبرز تخارجاتنا في السوق الأمريكي، حيث قمنا بالتخارج من محفظتين صناعيتين بأقل من سنتين من تاريخ الاستحواذ عليهما، وقد كانت العوائد التراكمية على الاستثمار للمحفظة الأولى 27% وبمعدل عائد داخلي بلغ 13%، أما الثانية فكانت عوائدها 25% وبمعدل عائد داخلي 14.5%.

* أين نجد الفرص المتميزة في السوق الأميركي في الوقت الحالي؟
- في الواقع، نرى فرصاً تاريخية في السوق الأميركي في قطاع المنازل السكنية. وقامت المحفظة العقارية الكبيرة التي يديرها غيتهاوس بشراء أكثر من 1,800 منزلاً، وقمنا بشراء المنازل وترميمها لنصل إلى مستوى منازل ذات جودة عالية وبالتالي تكون أسعارها أقل من تكلفة المنازل المماثلة بالجودة، وتم الشراء من البنوك الراهنة لتلك العقارات وكذلك الشراء من الشركات التي تبيع بالتجزئة، وكانت معدلات أسعار المنازل أقل من 120 ألف دولار للمنزل الواحد مقارنةً بما وصلت إليه قبل الأزمة بمعدل 200 ألف دولار.

* ما هو التوزيع الجغرافي لعملاء البنك؟
- في بداية عمل البنك كان غالبية العملاء من الأفراد وتحديداً من الكويت، وحرصنا بعد ذلك على تنويع عملاء البنك حيث تتوزع نسب تواجد عملائنا تقريباً كالتالي: 40% من الكويت، 30% من الخليج، 20% من ماليزيا و 10% من اوروبا، وقد كانت تواجهنا تحديات في البداية في عملية تسويق البنك لمنتجاته، لكن المهنية العالية التي امتاز بها فريق عمل البنك والشفافية المتبعة في العمل، ساهمت في تعزيز الثقة وبناء علاقة استثمارية جيدة مع العملاء. ولدينا الآن مستثمرين من مؤسسات استثمارية خليجية وأوروبية وماليزية، فمن ضمن العملاء أحد صناديق الثروات السيادية الماليزية، وقمنا بشراء عقارين لصالح هذا الصندوق، أحدهما بـقيمة 300 مليون دولار والآخر بقيمة 130 مليون دولار، كما أن هناك بنكاً استثمارياً خاصاً في سويسرا قام بتسويق بعض منتجاتنا على عملائه.

* هل هناك منتجات استثمارية جديدة يسعى البنك لطرحها خلال الفترة المقبلة؟
- نرى أن القطاع العقاري الذي يخدم القطاع الصناعي في أميركا لايزال مغريا للاستثمار فيه، ونعتقد أن هناك عوائد جيدة للمستثمرين معنا في هذه العقارات. كما أننا نركز على قطاع الضيافة الأمريكي وتحديداً الفنادق ذات الخدمات المحدودة والتي تتوافق أنشطتها مع الشريعة.  

* ما هي استراتيجية البنك خلال المرحلة المقبلة؟
- في الواقع لقد دخلنا مرحلة النمو المستدام، فقد انتهينا من مرحلة التأسيس، وبنينا الإدارة التنفيذية ووصلنا إلى سمعة طيبة في السوق، ونرى أن البنك سيشهد نمواً مستمراً خلال الفترة القادمة نظراً لثقة العملاء وطبيعة الأسواق التي نعمل فيها والمنتجات الآمنة التي نستثمر فيها.سنعمل في الفترة القادمة على زيادة حجم محفظة التمويل العقاري في البنك لتصل الى نصف مليار جنيه ونسعى إلى زيادة الودائع الى مليار جنيه، حيث أنها تبلغ حالياً 500 مليون جنيه، وذلك سيمكننا من زيادة حجم التمويل الذي يقدمه البنك في السنوات المقبلة.  وسيساعدنا مكتب خدمات المستثمرين والعملاء الذي أسسناه في منطقة ماي فير بوسط لندن في جذب مزيد من الودائع وزيادة عدد العملاء.

* وماذا عن الإدراج في بورصة لندن؟
- نحن الآن في السنة الثانية من تسجيل الأرباح، ويتطلب الإدراج في السوق البريطاني أن نحقق أرباحاً صافية في 3 سنوات متتالية. أعتقد أننا سنقوم بهذه الخطوة في وقت لاحق وبعد استيفاء كل الشروط.

* هل هناك حاجة لزيادة رأسمال البنك؟
- رأسمال البنك الآن 150 مليون إسترليني وهو مرخص لغاية 225 مليونا، ولا نحتاج للزيادة الآن، لكننا من الممكن أن نقوم بها في حالة إدراج البنك في البورصة، أو إذا رأينا حاجة لزيادته خلال الفترة القادمة.

%7 عائد "غيتهاوس" على استثمار فندق "ماريوت-ريزدنس إن" في وسط "مانهاتن"

قال فهد بودى أن البنك يستثمر حالياً في عقارات تشغيلية في المدن الأمريكية الرئيسية وتحديداً في قطاع الفنادق، وكون «غيتهاوس» يعمل وفق الضوابط الإسلامية، فإنه من الصعب الاستحواذ على فندق يقدم منتجات غير شرعية.  لكن هناك قطاعا استثماريا نتطلع له يسمى الأجنحة الفندقية أو الفنادق ذات الخدمات المحدودة، وهي أشبه بشقق فندقية لا تقدم اي منتجات غير متوافقة مع الشريعة الإسلامية، وبفضل ذلك فان عوائدها مرتفعة لان تكاليف الاستثمار فيها منخفضة مقارنة مع الفنادق الأخرى التي تقدم كل المنتجات.

واليوم «غيتهاوس» يعمل مع علامة فندقية كبيرة وهي «ماريوت»، حيث قام البنك بالاستحواذ على فندق "ماريوت ريزدنس إن" في شرق وسط «مانهاتن» في نيويورك، ويقع العقار في مكان استراتيجي بين مبنى الأمم المتحدة ومحطة قطار سنترال العملاقة (Central Station)، كما يقع بالقرب من معالم سياحية عديدة أهمها "فيفث أفنيو" الشارع الشهير بالمحال التجارية العالمية الكبرى. وقد تم ترميم مبنى الفندق قبل عام ونصف ويحتوي على 211 غرفة فندقية، وهو عقار مدر للدخل حيث استفاد المستثمرين من دخل العقار مباشرةً، وسيعمل البنك على توزيع العائد السنوي المتوقع على الاستثمار والبالغ 7% بشكل شهري على المستثمرين. وبلغت التكلفة الإجمالية للصفقة 100 مليون دولار، وقد حقق العقار خلال فترة الشهرين الماضيين منذ أن استحوذنا عليه نسبة إشغال فاقت 95%، إلا أننا نتوقع أن يكون معدل الإشغال السنوي بما يقارب 90% نظراً للطلب المتزايد والمستمر من السياح والزوار لمدينة نيويورك، حيث بلغ عدد الزوار للمدينة 54 مليون زائر في عام 2013.

فريق عمل غيتهاوس يدرك متطلبات المستثمر الخليجي  

قال فهد بودي أن غيتهاوس يمتلك فريق عمل يتجاوز 100 شخص، منهم 60 في بريطانيا والآخرون موزعون بين الكويت وأميركا وماليزيا، وجميعهم يعملون في البحث عن الفرص المناسبة وتقييمها ودراستها وإعداد هيكلة الاستثمارات ومن ثم إدارتها. ويتميز هذا الفريق بأنه متمكن ولديه خبرة في السوقين الأميركي والبريطاني، ويدرك الفريق متطلبات السوقين وكيفية احتساب العوائد، بالإضافة إلى أنه يدرك بنفس الوقت متطلبات العملاء الخليجين وتطلعاتهم الاستثمارية، وأن فريق العمل يعتبر قيمة مضافة وتنافسية تميز البنك.