أيهما يجب أن تشتري .. أفضل منزل في أسوأ شارع أم أسوأ منزل في أفضل شارع؟

إذا كنت واحداً من أولئك الذين يخطون خطواتهم الأولى في سوق الاستثمار العقاري، فيجب أن تعلم أن هناك الكثير أمامك لتتعلمه. فعلى عكس ما قد يعتقده البعض، الاستثمار العقاري أكثر تعقيداً من الاستثمار بالأسهم لأسباب كثيرة. ولذلك من الأفضل أن تأخذ وقتك وتدرس كافة جوانب الأمر قبل أن تقدم على شراء عقارك الاستثماري الأول.
 

لقد أفرزت العقارات العديد من الأثرياء حول العالم، لذلك توجد العديد من الأسباب التي تجعل الكثيرين يعتقدون بأن العقارات استثمار جيد. ولكن مثل أي استثمار آخر، من الأفضل أن تعرف جيداً طبيعة السوق الذي تنوي الدخول إليه.
 

افهم السوق .. وسيطر على عواطفك
 

- سواء كنت على دراية جيدة بالاستثمار العقاري أو لا تزال جديداً عليه تحاول أن تصطاد عقاراً بغرض تعظيم قيمته ومن ثم بيعه، فأنت بالتأكيد لا تريد الذهاب في مسار التجربة الخطأ خاصة عندما تكون هناك مئات الآلاف من الريالات (أو أكثر) على المحك.

- فهم السوق العقاري يستغرق وقتاً، والتعامل مع الطبيعة الدورية للعقارات هو أمر لا يزال مستعصياً على العديد من الخبراء. لذا لا تعتقد أنه سيكون بإمكانك فهم السوق بمجرد حضورك لندوة أو قراءتك لكتاب.

- عندما تحاول أن تشتري منزلاً لتقيم به، غالباً ما يعتمد قرارك بنسبة 90% على العاطفة وبنسبة 10% فقط على المنطق. وهذا مفهوم بعض الشيء لأن ذلك المنزل هو المكان الذي ستقيم فيه أنت وعائلتك.

- لكن عندما يتعلق الأمر بالاستثمار العقاري، فإن السماح لعواطفك بالتحكم في قراراتك هو فخ شائع يقع فيه كثيرون لا تكن منهم وحاول تجنبه بأي ثمن، لأن ذلك يعني أنك حتماً ستدفع في هذا المنزل أكثر مما يجب، وهذا من شأنه أن يحد من قدرتك على التفاوض على أفضل سعر ممكن.
 

لا شيء أهم من الموقع
 

- أنت في حاجة إلى معرفة الحي الذي تنوي الاستثمار فيه مثل ظهر يديك. كن على دراية كاملة بالمنطقة التي تنوي الشراء فيها، وحاول التحدث إلى سكانها ووكلاء العقارات في تلك المنطقة. اعرف كل شيء حول تاريخ المنطقة، وما يسعد وما يزعج سكانها.

- عن طريق معرفة السوق، ستتمكن من معرفة نوعية العقار الذي ينبغي عليك الاستثمار فيه. بعبارة أخرى، ستستطيع أن تقرر ما إذا كان من الأفضل الاستثمار في إحدى الضواحي التي تجتذب العائلات أو في تلك التي تجتذب المهنيين الشباب.

- التركيبة السكانية للمنطقة لها تأثير كبير عندما يتعلق بنوع العقار الذي تشتريه. فإذا كنت في منطقة تتميز بكونها سوقا عائليا فلن تقوم بالاستثمار في شقة مكونة من غرفتين فقط، بينما إذا كنت في منطقة يقطن بها الكثير من المهنيين الشباب فلن تستثمر بالتأكيد في منزل عائلي كبير.



- في عالم الاستثمار العقاري لا يوجد عامل أكثر أهمية من الموقع. فقبل أن تقوم بدفع ريال واحد إلى صاحب العقار تأكد أنه يقع في موقع جيد. ابحث عن أسوأ منزل في أفضل شارع، هذه ربما هي النصيحة الأشهر في مجال الاستثمار العقاري.

-  الاستثمار في أسوأ منزل في أفضل شارع يتيح لك فرصة لتعظيم قيمة استثمارك، حيث يمكنك استثمار بعض المال الإضافي في إصلاح هذا المنزل ليصبح منزلا رائعا في شارع رائع، لتقوم ببيعه لشخص أخر يرغب في الانتقال إلى بيت جاهز في موقع رائع. 

- الشارع السيئ لا يمكنك أن تفعل أي شيء بخصوصه وسيظل نقطة سلبية تحسب ضد العقار أثناء محاولة تسويقه، لذلك إذا كنت ذكياً فستختار المنزل السيئ الذي يقع في موقع رائع ولا يحتاج سوى عملية تجديد سريعة وسهلة.
 

كن جشعًا متى كان الآخرون خائفين
 

- وجه التشابه الأكبر بين الاستثمار في سوقي العقارات والأسهم، هو أن المستثمرين بهما يبحثون دائماً عن أفضل صفقة. فإذا كنت مستثمراً في سوق الأسهم، فمن المرجح أنك لن تقدم على شراء سهم أي شركة بينما يستقر عند مستويات عالية، وخاصة إذا كنت تخطط للاحتفاظ به لفترة طويلة، وستفضل بدلاً من ذلك اتباع المبدأ الشهير لـ"وارن بافيت": " كن خائفًا متى كان الآخرون جشعين، وكن جشعًا متى كان الآخرون خائفين".

- وهذا بالضبط ما تحتاج إلى القيام به في السوق العقاري. لا تقم بدفع السعر الكامل لأي عقار. في كتابه " المليونير المستثمر بالعقارات" ينصح "جاري كلير" مؤسس شركة "كلير وليامز" – إحدى أكبر شركات العقارات في العالم – بالبحث عن العقارات التي يتم بيعها بخصم لا يقل عن 20% من قيمتها السوقية العادلة.



- أيضاً، ينصح الكثير من الخبراء العقاريين باستخدام قاعدة الـ1%. فإذا كنت تخطط لشراء عقار تنوي تأجيره لمستأجر واحد أو أكثر، فاستخدم هذه القاعدة، بينما تحاول اتخاذ قرار حول ما إذا كان السعر الذي ستدفعه مقابل هذا العقار مناسبا أو مبالغا فيه.

- تنص قاعدة الـ1% ببساطة على أن العقار المدر للدخل يجب أن يولد إيجارا شهريا لا تقل قيمته عن 1% من السعر الذي ستدفعه مقابل المنزل. بمعنى، إذا كنت تبحث عن عقار  تشتريه بقيمة 250 ألف ريال، فيجب أن يكون الإيجار الشهري لذلك العقار لا يقل عن (250 ألف ريال ضرب 1%) 2500 ريال.

- أخيراً، رغم أن العقارات توفر فرصة رائعة للاستثمار وتحقيق عوائد مجزية، إلا أن هناك أيضاً أناسا أفلسوا بينما يستثمرون في العقارات. لذلك يجب عليك أن تأخذ وقتك لتدرس المخاطر التي ينطوي عليها الأمر جيداً قبل الإقدام على هذه الخطوة.